La reconstrucción

| 11/29/2002 12:00:00 AM

La reconstrucción

La construcción pasó de ser uno de los sectores más golpeados de la economía nacional a exportar y a jalonar el PIB. Aún subsiste el problema en el eslabón del financiamiento.

Ante la crisis por la caída del precio de la tierra, el endurecimiento del sector financiero y la reducción del poder adquisitivo de los colombianos, el sector de la construcción tuvo que reinventarse a sí mismo. Los constructores se vieron obligados a aprender rápidamente los nuevos fundamentos del negocio. Los fuertes cambios han obligado a las empresas a ser más productivas y eficientes en la búsqueda de nuevos nichos de mercado en el exterior. A pesar de esto y de las medidas que ha tomado el gobierno para incentivar la actividad, el mercado local muestra apenas leves síntomas de recuperación. Aún falta perfeccionar la unión y fluidez entre los eslabones (financiamiento - construcción - comercialización) de la cadena para generar un despegue real.



"El sector se ha depurado. La industria está haciendo ahora los cambios que no hizo en 50 años. Las empresas que quedan son más eficientes y competitivas", afirma Eduardo Jaramillo, presidente de Camacol. El nuevo modelo de negocios propició la creación de nuevos mecanismos de tenencia de tierras, administración de los costos y las obras y nuevos esquemas de financiación y comercialización.



Los constructores dejaron de tener bancos de tierras. Ahora, el lote se paga con las ganancias o se aporta para que otro lo construya. Los empresarios son más cautelosos con el manejo de los costos, para cuidar sus reducidos márgenes.



La financiación también es diferente. Los constructores prefieren endeudarse lo menos posible. Los bancos les prestan una vez tengan el 80% del proyecto vendido. Esto hace que destinen grandes esfuerzos al mercadeo de los inmuebles. Según Federico Salazar, de Cusezar, la labor de preventa se intensifica porque "una de cada tres personas no califica para un crédito y hay que sobrevender los proyectos en un 35%".



Además de volverlo más productivo, la crisis obligó al sector a salir en busca de mercados afuera, donde tuviera ventajas competitivas. Empresas de ingeniería, como Eléctricas de Medellín, encontraron su nicho de mercado en México y ahora el 70% de sus ingresos proviene de ventas en el exterior.



Algunos indicadores muestran una pequeña reactivación de la construcción. En el primer semestre de este año, la construcción representó un 2,1% del PIB y las licencias de construcción crecieron 88%, lo cual podría indicar el comienzo de una nueva etapa. Este impulso se explica principalmente porque los más de $600.000 millones que se entregaron en subsidios en el 2001 permitieron la construcción de unas 52.000 soluciones de vivienda de interés social, VIS.



Las medidas tomadas por el gobierno han generado tranquilidad entre los constructores, porque además de no desmontar las herramientas que produjeron el crecimiento (subsidios para VIS y las AFC), implementan un nuevo seguro contra la inflación, que proporcionará mayor certeza a los deudores con respecto a la cuota. De esta manera, el gobierno piensa financiar entre diciembre del 2002 y julio del 2003, 50.000 nuevos subsidios para VIS.



Sin embargo, los subsidios no son ni pueden ser el sistema de financiación que le ayude al sector a recuperar el dinamismo. La construcción necesita de capital de riesgo y ahorradores dispuestos a endeudarse. El reto sigue siendo encontrar un esquema de financiación que permita revolucionar la actividad constructora. "El país tuvo un 'sistema' de construcción y comercialización inmobiliaria que abarcaba todos los eslabones de la cadena, pero dejó de existir. El sistema de financiación actual tiene unas debilidades muy claras, que no permiten la integración para que el sector finalmente despegue", sostiene el presidente de un banco hipotecario. En este sistema, el mayor problema está entre los plazos de colocación de 15 a 20 años de los créditos de vivienda y las captaciones a corto plazo.



En este sentido, se viene avanzando para separar las tareas que hoy realiza un banco hipotecario en originación, inversión y administración. La venta de cartera hipotecaria a las titularizadoras mejora el calce entre usos y fuentes. Ya se titularizaron $1,1 billones de cartera hipotecaria, pero todavía queda un 87% por vender sin contar la cartera vencida.



Si se consigue articular un nuevo sistema de financiación que les devuelva la confianza a todos los actores, se podrá sacar provecho a todas las lecciones aprendidas durante la crisis que dejaron un sector más competitivo para conquistar los mercados internacionales.







Oportunidades

Hay 2'600.000 hogares por debajo de los 4 salarios mínimos legales mensuales (smlm) que pueden acceder a los 50.000 nuevos subsidios que el gobierno entregará antes de agosto del 2003, lo cual generará demanda de vivienda para estratos 2 y 3.

El nuevo seguro de inflación para créditos inferiores a 130 smlm permitirá la reactivación de vivienda en los estratos medios de la población, los cuales estaban quietos hasta este momento.

Las cuentas AFC que sobrepasaron los $14.000 millones son una demanda potencial para los estratos altos. Las AFC, la caída de las tasas de interés y la estabilización de los precios de la vivienda hacen que la adquisición de vivienda sea considerada hoy como una buena inversión.

Los mercados centroamericanos y del Caribe presentan una buena oportunidad para explotar las habilidades y el conocimiento de las empresas colombianas de construcción e ingeniería.



Publicidad

¿Tienes algo que decir? Comenta

Para comentar este artículo usted debe ser un usuario registrado.