| 4/18/2006 12:00:00 AM

La reconquista de las ciudades

Bogotá, Medellín y Pereira avanzan en procesos para recuperar el centro de sus ciudades, dando viabilidad a espacios que estaban en el olvido y hoy representan una oportunidad de crecimiento. Las inversiones superan el $1 billón.

"Las grandes ciudades colombianas presentan un patrón de expansión irracional, acompañado por un proceso de deterioro y despoblamiento de sus zonas interiores. Este proceso tiene una doble repercusión. Por una parte, se generaron vacíos muy importantes en las zonas centrales y empezaron a ser llenados con actividades residuales o marginales. Y por otra, el comercio y las oficinas se expandieron hacia antiguos barrios residenciales o creando nuevos subcentros urbanos". Así describe el documento Conpes 3305 de agosto de 2004 la situación de los centros de las principales ciudades del país, que con el paso de los años se han venido deteriorando y se han convertido en zonas donde se evidencian con mayor intensidad las diferentes patologías sociales. Pero así como presentan situaciones caóticas y en extremo complejas, también generan, como lo menciona Juan Bernardo Gálvez, gerente de la zona centro de Medellín, "las mejores oportunidades para la recomposición de su calidad urbanística, social y ambiental". En ese sentido y según el mismo documento, para atender el incremento anual de hogares en las cinco principales ciudades del país, el cual asciende a 47.000 unidades de vivienda, se requieren cerca de 950 hectáreas para su desarrollo. Sin embargo, frente al suelo urbanizable -que es de 5.300 hectáreas, según los Planes de Ordenamiento Territorial (POT)- se estima que el suelo para el desarrollo de viviendas en estas ciudades es suficiente solo para 6 años. Allí, también los centros de las ciudades o las zonas industriales que están hoy subutilizadas juegan un papel fundamental, pues tienen suelos que se pueden habilitar. Solo en Bogotá, la zona del centro tiene 1.700 hectáreas, pero está ocupada por 270.000 habitantes y tiene 600 edificios desocupados. Ciudades como Bogotá, Medellín o Pereira desarrollan, con planes parciales, modelos de recuperación para generar nuevamente suelo disponible y redensificarlo y, así producir un desarrollo económico y social más armónico. Para ello en estas ciudades se calculan inversiones por más de $1 billón, donde el capital privado es vital para el desarrollo de los proyectos y el papel de los municipios varía desde el de facilitador y promotor de nuevas áreas hasta el de socio de las obras. Puntos de encuentro Jaime Lerner, uno de los alcaldes más recordados en Curitiba, Brasil, por la transformación que hizo de la ciudad y el desarrollo de modelos como el transporte masivo -TransMilenio-, acuñó el término de acupuntura urbana para referirse a la restauración de puntos específicos y a partir de allí generar mayor desarrollo. En Bogotá, por ejemplo, dos de los principales esfuerzos de recuperación de las administraciones pasadas en el centro fueron el Eje Ambiental de la Avenida Jiménez y el Parque del Tercer Milenio, donde antes se ubicaba una de las zonas más deprimidas de la capital. Sin embargo, el entorno del parque, en el que se invirtieron más de $100.000 millones aún no se reactiva. "Ahora se trata de mirar las áreas de oportunidad que tiene el centro. El modelo es buscar que el sector privado se interese por la recuperación de estas zonas. En el caso del parque del Tercer Milenio, se está trabajando en el desarrollo de 3 manzanas en su borde y que están cerca de San Victorino, que tiene más de 5.000 comerciantes", explica Patricia Rentería, directora de la Empresa de Renovación Urbana, ERU. Para este desarrollo se ha planteado un centro comercial de cielos abiertos y una plataforma de soporte logístico que facilite el comercio. Servirá de apoyo no solo a San Victorino sino a los casi 100 centros comerciales que hay en el centro de la capital. La inversión en las 3 manzanas asciende a $350.000 millones, en los que se incluyen cerca de $25.000 millones que vale la plataforma logística. La pregunta es cómo se desarrollarán y de dónde saldrán los recursos. En la actualidad, la administración distrital está definiendo con la comunidad las opciones, que van desde modelos de concesión, la posibilidad de que se asocien el distrito y empresas privadas, hasta la creación de modelos fiduciarios para el manejo de patrimonios autónomos y su titularización. En todo caso, en menos de dos meses estará lista la licitación pública para iniciar su desarrollo. Otros dos proyectos están en camino: uno, la construcción de un centro español, que vale $5.500 millones y que asumirá el gobierno de ese país, y a su lado se harán desarrollos de vivienda, con una inversión total de $30.000 millones, ubicado en la zona de Las Aguas, al centro oriente de la ciudad. Y dos, la recuperación de zonas industriales que están en desuso, como la ubicada debajo de la carrera 30 con calle 13. La inversión estimada de los proyectos en el centro de la ciudad asciende a $460.000 millones, de los cuales, solo el 10% corresponde a recursos públicos. Sin embargo, uno de los mayores problemas es que sin haber desarrollado nuevas obras, se especula con el precio del suelo e en incluso algunas zonas están duplicando su valor. "Estamos trabajando con la Secretaría de Hacienda para que no se genere esa especulación. No queremos procesos que expulsen la gente, sino que ella permanezca. De lo contrario, la oportunidad se hunde porque se generan expectativas que de pronto no se alcanzan", señala Rentería. Cambio de uso Por su parte, en Medellín se está gestando un proyecto gigantesco en las zonas industriales y en las áreas que han dejado las empresas que se han reubicado o se han fusionado con otras. Esto está sucediendo con lo que se conoce como la Gran Manzana de Simesa, donde se localizan predios de Simesa, Holasa, Cartón de Colombia, Erecos y otras 19 compañías, un área de más de 300.000 m2. El plan parcial de este proyecto ya fue aprobado. Londoño Gómez, Arquitectura y Concreto, Coinsa y Ramón H. realizaron el estudio sobre cómo acometer el desarrollo de este predio. "El plan parcial tenía que cobijar a las otras propiedades y se dio un proceso de concertación con ellas", explica Carlos Guillermo Posada, gerente de Valores Simesa. Si bien el uso de la tierra era industrial, el plan parcial le da nuevos alcances, pero también obligaciones. La industria tiene derecho a su permanencia, pero tiene que cumplir protocolos ambientales, como no aumentar los niveles de contaminación, y los nuevos usos -comercio, vivienda y espacios públicos- se comprometen a mitigar esos impactos ambientales con más zonas públicas y parques. En estas áreas, al igual que las de los centros de las ciudades, se ve muy conveniente que se le dé un uso intensivo a la tierra pues tiene una mayor dotación de infraestructura de servicios públicos, a la que hoy se le está dando una utilización marginal. "Esto implica que haya una alta densidad y una sana mezcla de usos. El potencial de ventas es de $650.000 millones para nuestra área que corresponde al 45% del área total. La planeación inicial es la construcción de 440.000 m2, explica Posada, de Valores Simesa. La perla pereirana Ciudad Victoria ha sido uno de los principales modelos de recuperación de los centros de las ciudades. Se intervinieron 9 manzanas del plan parcial aprobado por la administración, y precisamente la Alcaldía fue la que hizo la primera apuesta. Garantizó la intervención del espacio público con una plaza de dos manzanas y construcciones para actividades culturales. Con $40.000 millones de recursos públicos en estas inversiones, llegaron más de $120.000 millones de inversión privada representados en un centro comercial y la construcción de un hipermercado de Almacenes Éxito. Sin embargo, no se han podido desarrollar las actividades de vivienda porque el precio del suelo ha subido y no hay proyectos atractivos. "En este momento se estudia un proyecto mediante concesión de torres en altura que haga viable la vivienda en la zona", advierte Orlando Bedoya, director operativo del área de planes parciales de la ciudad. El otro proyecto que avanza ya con inversión privada es el de San José, en el que participan el Comité de Cafeteros, la Andi y el grupo constructor Urbe, con inversiones cercanas a los $90.000 millones. El reto es recuperar el centro de las ciudades al darle mayor preponderancia a la vivienda en esas zonas. Pero no será una tarea inmediata. Se necesita el compromiso privado empresarial que, por un lado, siga confiando en esas zonas y no se desplace a otras áreas de la ciudad y, por otro, que se convierta en socio para recuperar un patrimonio que se estaba perdiendo.
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