| 5/27/2005 12:00:00 AM

Grano de arena

Una iniciativa privada desarrolla un modelo de negocio que podría revolucionar y masificar los proyectos de Vivienda de Interés Social en Colombia.

En las últimas semanas, el tema de la vivienda de interés social (VIS) volvió a ser noticia. Jorge Alberto Serna, gerente liquidador del Instituto Nacional de Vivienda de Interés Social y Reforma Urbana (Inurbe), denunció que las viviendas de 226 proyectos de este tipo -en 20 departamentos del país- no cumplen las mínimas condiciones de sismorresistencia. Las obras fueron otorgadas entre 1999 y 2002, y el Estado invirtió en ellas $71.896 millones. Además, el funcionario denunció problemas de baja calidad de materiales en otro sinnúmero de edificaciones.

Paralelamente, por esos días, hubo gran polémica y acusaciones contra la anterior administración de Metrovivienda -entidad promotora de la VIS en Bogotá-, por supuesta politización y entrega irregular de subsidios. Y para rematar, "pese a los esfuerzos, las soluciones habitacionales no siempre les llegan a las familias registradas como las más pobres", afirma la más reciente publicación del Programa de las Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos UN-Hábitat, titulada Hábitat y desarrollo humano.

Pero en medio de la polémica y el consecuente desprestigio de las políticas de vivienda VIS en Colombia, avanza al sur de Bogotá un proyecto de iniciativa privada, llamado Tierra Buena, cuyo modelo de negocio busca reducir al máximo la actual dependencia económica en el segmento de los recursos del Estado, por parte de los constructores, y de paso, revolucionar y masificar los proyectos de VIS en el país. No solo porque mediante pactos de precios con los proveedores logra optimizar sus costos, sino porque traslada los ahorros al consumidor final; tiene la pretensión de ofrecer, con calidad, soluciones realmente integrales de vivienda para estratos bajos, y vincula como socias a Cajas de Compensación Familiar para que otorguen los subsidios necesarios y aporten su experiencia e instrumentos en las soluciones de desarrollo social que este tipo de proyectos requiere (prestando adentro de los conjuntos sus servicios de salud, educación y recreación, entre otros). Pero todo basado en una apuesta a la masificación del modelo, pues solo así el negocio será rentable para cualquier eslabón de la cadena.

"El 50% de Bogotá la han hecho constructores ilegales, sin respetar estándares mínimos de calidad ni seguridad. Para cubrir el déficit, solo en la capital, los legales tendríamos que hacer entre 40.000 y 60.000 viviendas al año", afirma Álvaro Villota, presidente de Norco S.A., compañía especializada en VIS. De hecho, según el Dane y UN-Hábitat, en el país el déficit habitacional de VIS ya ronda 1,5 millones de unidades en Colombia y 325.000 en Bogotá. La oportunidad para el sector formal de la construcción es clara.



El proyecto

Tierra Buena por ahora, mientras se vinculan más constructores, es producto de la alianza entre Pedro Gómez & Cía., Norco S.A. y la caja de compensación familiar Comfenalco -fusionada recientemente con Colsubsidio-, y su objetivo es construir una gran ciudadela VIS de 12.000 viviendas, que requerirá inversiones superiores a los $200.000 millones.

"Pedro Gómez fue el gestor. Consiguió el terreno, ubicado en el barrio El Tintal -sobre la calle 38 sur con 98C-, concibió el proyecto y convocó a otros constructores especializados para desarrollarlo entre todos en forma paralela. A los primeros que llamó fue a nosotros", cuenta Álvaro Villota, de Norco S.A.

La idea es que se adelanten al tiempo varios proyectos de distintas compañías, independientes en su diseño y administración, pero unificados bajo el concepto urbanístico de Pedro Gómez. De hecho, el gestor de Tierra Buena comenzó trabajos con su firma hace un año y ya ha entregado más de 250 viviendas. "Haremos unas 5.000 en total, y todas de calidad arquitectónica", afirma Carlos Alberto Torres, presidente de Pedro Gómez & Cía.

En ese contexto, y con la posibilidad de hacer varios proyectos consecutivos de vivienda de interés prioritario en Tierra Buena (tipo 1 y 2), avanza el segundo conjunto Los Condominios, liderado por Norco S.A. Esta compañía viene perfeccionando desde hace 4 años su modelo de negocio para construir vivienda de interés social y parece haber encontrado en El Tintal la mejor oportunidad para demostrar su alcance.

"Antes se hacían pequeños proyectos aislados. La ventaja es que aquí el esfuerzo será coordinado con constructores importantes, proveedores de primera línea y las cajas. Será como la Ciudad Salitre de la VIS", dice Álvaro Villota, de Norco S.A. Esta firma ya venía trabajando con Comfenalco en proyectos anteriores y ha sido una de las pioneras en el modelo que vincula a las cajas de compensación y que establece alianzas estratégicas de precio con sus proveedores, para dar valores agregados a los proyectos.

El pacto consiste en garantizar grandes volúmenes de pedidos, de una parte, y precios sostenidos durante todo el año, de la otra; con la condición de que los ahorros generados no mejoren la rentabilidad del negocio para el constructor sino que sean totalmente trasladados al cliente. De esta manera, disminuyen los riesgos para Norco S.A., pues mantiene costos de insumos; para los proveedores, al asegurar una base mínima de producción y ventas y no depender de los ciclos del sector, y para los compradores, por la calidad de la solución.

"Nos permite programar más a largo plazo la producción y beneficiarnos con descuentos en precios, al comprar materias primas anticipadamente", afirma Álvaro López, vicepresidente comercial de Ladrillera Santa Fe. "Trabajamos con la filosofía del triple resultado: económico, ambiental y social. En ese orden de ideas, estas alianzas nos permiten el desarrollo sostenible que buscamos", agrega Mauricio Nieto, presidente de Pavco. "Los apoyamos con el capital de trabajo y les proveemos las formaletas; el flujo de caja es complejo para el constructor por el desembolso de los subsidios", finaliza Nelson Parra, vicepresidente comercial de construcción y gobierno de Cemex.

Norco y Pedro Gómez construirán en año y medio una primera etapa de 2.120 unidades de vivienda, en su mayoría tipo 1 (de $19,1 millones), las cuales tendrán todos los servicios y disponibilidad de los subsidios de las cajas de compensación superiores a los $8 millones -acaban de subir por decreto del gobierno-. Además, exigirán ingresos mínimos de $400.000 mensuales para acceder a una vivienda en la ciudadela Tierra Buena, por cuotas desde $112.000 al mes.

El Estado también viene haciendo su parte e incluso, por medio de Metrovivienda, adelanta 4 megaproyectos urbanísticos en Bogotá (30.000 viviendas tipo 1 -hasta 50 salarios mínimos mensuales- y 2 -hasta 70-); además, opina de Tierra Buena: "Hace parte de las iniciativas en las cuales la participación del sector privado hace evidente que es posible concitar los criterios de eficiencia económica con los de equidad y bienestar social. Acciones de esta naturaleza van en la vía de las iniciativas gubernamentales, en este caso, de hacer accesible a los hogares de bajos recursos la vivienda digna", concluye María Virginia Casasfranco, gerente de Metrovivienda.
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