| 10/31/2003 12:00:00 AM

Finca raíz A buen ritmo

La recuperación de los precios en Colombia marcha bien. Oportunidades y amenazas del sector inmobiliario.

El repunte de la actividad inmobiliaria es un hecho. La demanda insatisfecha, que estuvo represada varios años de crisis, encontró en el nuevo ambiente político y económico del país su mejor aliado para hacer resurgir la oferta. De ahí que en la actualidad Colombia registre inversiones en finca raíz cercanas a los $1,2 billones mensuales y los inmuebles, valorizaciones que superan en promedio el 12% anual. Pero, ¿qué tan sostenible será este boom hacia el futuro?

En opinión de varios expertos, las condiciones están dadas para que el sector inmobiliario mantenga la misma senda de crecimiento, aunque con un ritmo mucho menor al actual. Pero para que eso ocurra es necesario que la economía funcione. Porque, sin duda, la estabilidad económica del país será determinante para que la actual coyuntura no se convierta en un fenómeno pasajero.

No obstante, si las condiciones macroeconómicas se mantienen, el panorama continúa siendo alentador. De hecho, la nueva dinámica del sector -que está permitiendo la recuperación de precios- ha sido impulsada por factores que trascienden el corto plazo, como las políticas de vivienda que inició el gobierno anterior y que ahora enriquece la administración Uribe; el crecimiento que viene registrando la economía colombiana en los últimos meses; la tendencia en las ciudades, que nació en Bogotá, hacia el planeamiento y el desarrollo urbano (factor clave de valorización), y el crecimiento en los costos de los insumos y la mano de obra, que garantizan al menos incrementos en el valor de los inmuebles al ritmo de la inflación.

Esta suma de factores ha permitido que ahora la inversión en finca raíz recupere el lugar de honor que ocupó hace varios años y vuelva a ubicarse entre las mejores alternativas para proteger el capital. Sobre todo porque la rentabilidad que ofrecen las demás opciones es inferior y no brindan más garantías que las que otorga tener el dinero representado en ladrillos.

"El ahorro tradicional renta entre 3,5% y 5% anual; los CDT, entre 7,5% y 9% anual, y los dólares, entre 12% y 13% anual. En cambio, la finca raíz produce entre 15% y 20% anual, un porcentaje que es aún mayor en ciudades como Bogotá y que resulta de sumar el 12% de valorización que registran hoy los inmuebles en Colombia con la rentabilidad que da su canon de alquiler, el cual oscila entre 8% y 10% al año. Sin duda, es una excelente forma de ahorrar e invertir", afirma Sergio Mutis, presidente de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas) y de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.



El presente

En cualquier caso, el sector inmobiliario ofrece un panorama atractivo para quienes estén interesados en invertir. Así, en las principales ciudades, la oferta crece en cantidad y calidad, y los inmuebles mantienen una recuperación persistente de precios que ya cumple dos años seguidos alrededor del 12% anual.

Incluso los inmuebles usados, que venían perdiendo valor en términos reales, también empezaron a recuperar precio jalonados por los nuevos, que de por sí suben por encima de la inflación al ritmo de sus materiales y mano de obra. "Por eso, creemos que este proceso de valorización sí es sostenible, pues la finca raíz mínimo seguirá subiendo a la velocidad del costo de vida", comenta un constructor.

La compra de bienes para alquiler también retoma la fuerza perdida durante los años de crisis. No en vano, mientras un inmueble duraba 6 meses desocupado hace tres años, ahora tarda en promedio un mes, de acuerdo con mediciones de Fedelonjas. El impulso para las inversiones de este tipo incluye ahora la ley 820 de 2003 o Nueva Ley de Arrendamientos, que protegerá al propietario de los malos inquilinos. "La ley mejora el clima de inversión en finca raíz para arrendar, pues ajusta temas procesales como la restitución de la tenencia de un bien inmueble arrendado cuando el arrendatario entra en mora, y porque desaparece la solidaridad del inmueble y/o del propietario en cuentas en mora de servicios públicos a cargo de inquilinos. Sobre este último particular, estamos trabajando en equipo con el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial para su reglamentación", anota Sergio Mutis, de Fedelonjas.

El gran mérito de las iniciativas del gobierno para incentivar la construcción es que han llegado a todos los estratos, con un impacto positivo para la actividad. Las cuentas AFC (Ahorro para el Fomento de la Construcción), por ejemplo, impulsaron las transacciones de inmuebles de estratos altos y han representado este año $30.000 millones; los seguros contra la inflación entusiasmaron a los compradores de estratos medios, y sumaron a agosto $148.000 millones, y los diferentes subsidios y beneficios tributarios motivaron tanto la oferta como la demanda de Vivienda de Interés Social (VIS).

Y como la demanda siempre estuvo ahí, en espera de mejores condiciones, la respuesta fue inmediata. Según cálculos de Fedelonjas, el país requiere 150.000 nuevas viviendas al año para cubrir su crecimiento normal, y durante la crisis solo fueron construidas entre 50.000 y 70.000 unidades por año. Es decir, difícilmente habrá producción suficiente para satisfacer en el mediano plazo la demanda represada durante ese tiempo.

En ese contexto, los mejores indicadores económicos y el fenómeno de confianza desatado por las políticas de seguridad del actual gobierno han creado un ambiente propicio para invertir en finca raíz. Y sobre todo en estratos altos, donde la respuesta de la población a las nuevas condiciones de inversión fue abrumadora el último año y continúa jalonando la actividad, que duró cinco años sin nuevos proyectos. Hoy, los bancos, que están recibiendo en dación en pago menos bienes de los que venden, prácticamente no tienen viviendas para estratos 5 y 6.



El futuro

Pero como sucede con todo boom, los expertos del sector comienzan a advertir sobre los peligros de que se presente una sobreoferta en vivienda de estratos altos, pues sus crecimientos han sido muy significativos y no parece haber mercado para tanto. Sin embargo, los constructores afirman que los esquemas de preventa que empezaron a manejar después de la crisis aminoran ese riesgo.

"En este momento, la construcción para estratos 5 y 6 comienza a detener su crecimiento acelerado y arranca la etapa de estabilización. Ahora, los estratos con mayor movimiento son 3 y 4. Estamos al inicio de un nuevo ciclo y las perspectivas son muy buenas", anota Jaime Corral, director general de Corral Maldonado Asociados.

Un nuevo fenómeno positivo se suma a los ya mencionados: la inversión en finca raíz por parte de colombianos de estratos medios y bajos, que ahora residen en el exterior. "Hemos visto que están comprando viviendas para sus familias, aprovechando que las consiguen baratas y que ahora confían más en el futuro del país. En Colombia encuentran muy buenas opciones en estratos 3 y 4 desde US$10.000", agrega Jaime Corral de Corral Maldonado Asociados.

Es importante anotar que entre los inmuebles usados hay buenas oportunidades, pues todavía se consiguen verdaderas gangas que al ser remodeladas ganan precio en una proporción mucho mayor a la inversión.

Hay liquidez en el mercado, lo que se refleja en una marcada tendencia en las nueve ciudades principales del país, en las cuales un porcentaje muy alto de las transacciones inmobiliarias este año se ha realizado en efectivo. Este fenómeno demuestra que la confianza en el país sacó mucho dinero que estaba debajo del colchón, pero también evidencia otra amenaza para el crecimiento futuro del sector inmobiliario: las dificultades de acceso al crédito hipotecario.

Aunque el sector financiero comienza a replantear el tema, la preocupación de los constructores es recurrente pues no hay préstamos suficientes para que el actual crecimiento mantenga su impulso. Argumentan que, aunque la mayor demanda siempre estará en VIS, aparte de la escasez de subsidios, la posibilidad de obtener créditos de vivienda para personas de estratos bajos es mínima, pues no cumplen los requisitos de la banca tradicional. "La cartera hipotecaria sigue decreciendo, y pasó de $18 billones en 1996 a cerca de $11 billones en la actualidad", sostiene un constructor.

Pero el gobierno trabaja para crear alternativas que deberán darle un nuevo impulso a la VIS en el mediano plazo. "El tema es prioritario para jalonar el desarrollo social y económico del país", afirma una fuente del Viceministerio de Vivienda.

Por eso, el sector inmobiliario está tranquilo. "A la confianza actual, muy pronto se sumarán nuevas alternativas de financiación", predice Andrés Camargo, presidente de la Constructora Colpatria. Así, con apoyo permanente del gobierno, demanda insatisfecha en todos los estratos, crecimiento del PIB y una valorización constante de los inmuebles, la rentabilidad de la finca raíz en Colombia tiene cómo ser sostenible. El resto son imponderables que la crisis reciente dejó demasiado claros.
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