| 12/7/2007 12:00:00 AM

Fiebre de tierra

Una gran demanda de tierras en los Llanos disparó el precio de los predios en esta región. Los aumentos de 40% ó 60% anual no son extraños. ¿Para dónde va este fenómeno?

Hace tres años una hectárea de tierra agrícola en Tilo, Casanare, valía entre $2 y $3 millones. Hoy está entre $5 y $7 millones, un aumento de casi 60% anual. Otras tierras en los Llanos Orientales también han presentado grandes incrementos de precios en los últimos tiempos.

En la vía de Villavicencio a Puerto López, en el Meta, los predios que hace tres años se vendían en $5 millones por hectárea hoy valen $10 millones, dice el experto en finca raíz Pierre Marciales. En Puerto López, la puerta a la frontera agrícola llanera, las fincas de $200.000 y $300.000 por hectárea se negocian entre $1 millón y $3 millones. Lo mismo ocurre en Pachaquiaro o Restrepo, Meta, donde los precios han subido cerca de 41% al año. ¿Qué ocurre? ¿Qué implicaciones tiene la disparada en precios?



Avalancha de compradores

Una razón para que suban los precios está en la oferta. 'Tierra no hay más', sería la forma de decirlo. En plazos largos se pueden 'hacer tierras' nuevas, bien por la ampliación de la frontera agropecuaria, por la incorporación de nuevas áreas a la producción, o por el cambio en el perfil de los suelos con proyectos de riego y drenaje. No obstante, en plazos cortos, la oferta es bastante fija.

A esto se suma la presión de demanda. La principal vía es el interés de quienes quieren entrar en el negocio de biocombustibles. "Hay especulación en la tierra porque hay una gran demanda para cultivos de palma para producir biodiesel", sostiene Rafael Mejía, presidente de la Sociedad de Agricultores de Colombia, SAC. La presión de compra crece con el aparente éxito que han tenido los ensayos de plantaciones de caña de azúcar que se usaría para producir etanol. "Hoy se pelean esas tierras para biocombustibles", dice Hernando Urbina, investigador del Cega, refiriéndose a las ubicadas en la vía de Villavicencio a San José del Guaviare.

La ganadería también mueve la demanda. En Orocué, Casanare, están adecuando grandes extensiones de tierra. "Tractoraron 7.000 hectáreas de pasto para ganadería mejorada", dice Guillermo Carrero, gerente de la Sociedad de Avaluadores en Yopal. Se suman los avicultores que el año pasado adquirieron terrenos para establecer cultivos de maíz y sorgo con los que producirían concentrado para integrarse verticalmente.

Pero, además, la ampliación de la infraestructura encarece los predios. En Casanare, dice Guillermo Carrero, la inversión de las regalías del petróleo en vías rurales ha inducido parte de la escalada de precios. Lo mismo ocurrió con los anuncios de mejorar la navegabilidad del río Meta, que multiplicó por diez el valor de tierras apartadas de Casanare, Meta y Vichada.

La exploración petrolera también disparó las cotizaciones. Las petroleras compran áreas muy pequeñas, casi siempre para ubicar un equipo, o para pasar una vía de acceso, y las pagan muy bien. Aunque se trata de indemnizaciones al propietario por la pérdida de parte de sus predios, en muchas ocasiones se usa como referencia —equivocada—, para tasar el valor de áreas de mayor tamaño.

Finalmente, los proyectos inmobiliarios y turísticos cerca de las ciudades tocaron el precio de los predios rurales. En el Puente Ocoa, a cuatro kilómetros de la capital del Meta, se han hecho ofertas de venta a $250 millones por hectárea, que corresponden a $25.000 m2, que es un precio bastante razonable para un lote urbano.

Y al lado de estas presiones, muchos se preguntan si además hay lavado de activos. La mayoría de los hacendados consultados por Dinero creen que lo hay, aunque algunos señalan que la mayor parte se lava en otros lugares, como los presupuestos municipales.

Cambio de uso

Pero en una espiral ascendente de precio, no siempre se gana. El principal peligro está en que se deje de producir en las mejores zonas. "En la vía a Puerto López, hay tierras de $1,2 millones y allá nadie siembra nada", dice Marciales. La razón es que ningún producto ofrece una rentabilidad adecuada para el capital invertido.

Urbina sostiene que los predios tan caros cambian de uso. Se convierten casi en fincas de recreo. "No las vuelven eficientes. No las administran intensamente. El precio se aleja de la renta que se puede obtener", dice.

También trasladan la producción. Para que una plantación de caucho sea rentable, el costo del terreno no puede superar los $5 millones por hectárea. Hoy se consiguen áreas aptas en el Llano por $1 millón a $3 millones, pero ya a ese nivel, dice Tomás Henao, director de Fedecaucho, se pueden encontrar otras mejor ubicadas en el Magdalena Medio o en el Tolima.

Los biocombustiblestambién desplazarán otras siembras. "En los Llanos y la Costa, la palma le ha quitado más de 40.000 hectáreas al arroz", dice Rafael Hernández, gerente de Fedearroz. Además, el área bajo riego no ha aumentado, con lo que se ha perdido espacio para la producción rentable del cereal. Por eso, la tierra de arroz pasó de valer $5 millones a $15 millones en tres años y el arriendo de $150.000 a $400.000.

Oportunidades

¿Aún quedan tierras baratas para comprar? Carrero cree que sí, en Orocué y Paz de Ariporo, y habla de precios desde $1 millón por hectárea. Pero lo barato puede salir caro si no se considera la infraestructura. Para ver si una compra vale la pena, "hay que saber cuáles carreteras se van a mejorar. En invierno hay tramos de 80 kilómetros que se recorren en 10 horas. El riego, y carreteras que se pueden usar en invierno, son las que van a desarrollar el Llano. El resto es carreta", dice Mejía.

Por su parte, Urbina cree que los precios seguirán subiendo en zonas ubicadas en las vegas de los ríos, en distritos de riego y en una franja de 15 kilómetros a los lados de las vías principales. Por ejemplo, en El Cerrado, Brasil, las mejores tierras para producción de maíz, soya o algodón, valen entre $7 millones y $9 millones, según AgBrazil.

Pero Rafael Mejía no compraría en lugares en los que el precio alto no ofrezca mejores productividades. También aconseja enfriar el entusiasmo comprador, no creyendo todo lo que se oye. "Hay que saber que una cosa es el precio que se pide, y otro el que cierra los negocios. Se habla mucho", dice.

?
¿Tiene algo que decir? Comente

Para comentar este artículo usted debe ser un usuario registrado.

EDICIÓN 531

PORTADA

La Bolsa de Valores necesita acciones urgentes

Con menos emisores, bajas rentabilidades y desbandada de personas naturales, la Bolsa busca recuperar su atractivo. Finca raíz, su nueva apuesta. ¿Será suficiente?