Entre el 26 y el 28 de marzo pasados, primer fin de semana abierto al público, el complejo comercial Centro Mayor, ubicado al sur de Bogotá, recibió casi 650.000 visitantes, 300.000 más de los que llegan a Unicentro -al norte de la capital- entre sábado y domingo, y 380.000 más de los que recibe Gran Estación, en la Avenida Eldorado, al occidente.
El hecho demuestra una realidad clave para las empresas y el comercio: en el sur de Bogotá hay una gran demanda, necesidades por atender y oportunidades de negocios, además de representar un atractivo mercado por la alta densidad poblacional que allí reside y trabaja.
Andrés Arango, presidente de la firma Ospinas S.A., que lideró la construcción de Centro Mayor -cuya inversión superó los $400.000 millones y con 248.000 m2 se convierte en el centro comercial más grande del país-, considera que este sector de la ciudad es el mercado más grande dentro de Bogotá y el país, al reunir unas 4,5 millones de personas.
Sin embargo, no se trata solo de oportunidades comerciales. El desarrollo de vivienda tiene al sur uno de sus mayores ejes: en Soacha, municipio al suroccidente, se edifican los megaproyectos Ciudad Verde y Maiporé; mientras en Usme, al suroriente, se construye Ciudad Futuro; todas ellas comercializan soluciones de vivienda para cerca de 110.000 familias.
El nuevo poder económico
Arango, que al frente de Ospinas ha liderado, entre otros, la edificación del sector de Plaza de las Américas y Ciudad Salitre, señala que al mercado de minoristas se le ha demostrado que el sur tiene potencial y que el proceso de maduración del estrato 3 es un buen negocio. "Centro Mayor está dirigido a una población de una capacidad adquisitiva muy importante, que contaba con poca oferta", dice Arango.
Daniel Moreno, gerente de la cadena chilena La Polar, avala esta afirmación y señala que en su llegada al país la firma invierte US$12 millones en un almacén que abrirá en noviembre en Centro Mayor. "Allí convergen familias que tienen mejores ingresos de los que se suponen. La estratificación es un tema urbanístico-catastral, y no limita la capacidad de compra".
Al respecto, Camilo Herrera, presidente de la consultora de consumo, Raddar, dice que el estrato 3 tiene la mejor capacidad de compra del mercado, porque "solo compra lo que puede pagar, evita endeudarse y tiene el mejor manejo de caja de todos los estratos del país".
Prueba del buen nivel de compra de este estrato se refleja en las ventas registradas el año pasado en Plaza de Las Américas, frente a las de Unicentro. Mientras el primero, que atiende al estrato 3, tuvo ingresos por $606.000 millones, en Unicentro, al norte, dirigido al estrato 5 y 6, las ventas alcanzaron los $615.000 millones.
Polo de vivienda
Las oportunidades en vivienda también son gigantescas. De acuerdo con cifras de Coordenada Urbana, de Camacol, mientras la producción de edificaciones en Bogotá tuvo una variación de 11% anual en los 12 meses terminados en febrero pasado, el área iniciada de edificaciones al sur registró un crecimiento de 33%, con 1,1 millones de metros cuadrados entre vivienda y otros destinos.
Este periodo registró una participación históricamente elevada de la producción de edificaciones ubicadas al sur dentro del total (33%, frente al 25% promedio de años anteriores). Es decir, mientras que el número de viviendas iniciadas al sur creció 81% anual, con casi 7.000 unidades (63% del total de iniciaciones VIS), en el resto, se inició tan solo 7% más que en el mismo periodo de 2009.
Sandra Forero, gerente de Camacol Bogotá-Cundinamarca, explica que el auge de esta zona responde a la voluntad del municipio de Soacha que aprovecha las políticas de vivienda del gobierno nacional armonizándolas con sus programas. "Esto solucionará sus necesidades habitacionales y ayudará al problema capitalino, que asciende hoy a 282.000 viviendas en déficit cuantitativo con un crecimiento anual de hogares de 70.000", explica.
Teniendo en cuenta las dificultades de gestión de suelo en Bogotá y los 72 trámites que se requieren para la ejecución de un proyecto, los constructores aprovechan esta oportunidad de desarrollo en Soacha.
Roberto Moreno, presidente de Amarilo, que lidera Ciudad Verde, un proyecto de 328 hectáreas en Soacha, donde se edifican 36.000 viviendas, dice que en Bogotá no hay mucha tierra disponible para construir VIS o VIP. "El reto de la ciudad es habilitar más suelo para garantizar la renovación urbana en otras zonas". La inversión en Ciudad Verde se calcula en $2,4 billones.
Juliana Álvarez, secretaria del Hábitat de Bogotá, dice que en la ciudad sí hay suelo disponible. "Solo Usme Ciudad Futuro es más grande que lo de Soacha. Además, el Plan Zonal del Norte también habilitó tierras para este propósito". Sin embargo, la funcionaria admite demoras en los procesos de adjudicación".
Al margen de esta polémica, Bogotá debe no solo seguir construyendo en el sur, sino definir un nuevo mecanismo para la habilitación de terrenos, pues la Corte Constitucional tumbó la Ley de Macroproyectos, y es prioritario garantizar que los planes de ordenamiento territorial destinen de manera más ágil tierra para proyectos VIS y VIP, con desarrollos planificados y articulados, que suplan la demanda de una población que se calcula congrega el 70% de los habitantes de toda la ciudad.