| 9/7/2010 10:30:00 AM

El nuevo negocio de los Santo Domingo

De la mano de Estrategias Corporativas, el grupo Santo Domingo ingresa al negocio inmobiliario corporativo con una propuesta innovadora e integral: Terranum

El pasado 13 de agosto de 2010, la nueva sede corporativa de Novartis se convirtió en la primera edificación en Colombia en ser certificada internacionalmente con el sistema LEED (Líder en Eficiencia y Diseño Sostenible), categoría Silver, por el Consejo de la Construcción Sostenible de Estados Unidos.

El nuevo edificio de la multinacional farmacéutica, ubicada en el norte de Bogotá, recibió este reconocimiento por sus características de sostenibilidad, la eficiencia en el aprovechamiento del agua y la energía que significan ahorros de 45% y 37%, respectivamente, y las políticas ambientales implementadas, entre otros factores.

Sin embargo, esta construcción tiene una característica más que la hace particular y que fue clave en el mismo logro de la certificación: fue diseñada, estructurada, desarrollada, y será administrada por una misma compañía: Terranum. Además, esta empresa también se encargó de la venta de su sede anterior (a RCN), la compra del lote y será la que administre la nueva sede del norte.

Terranum desarrolla un modelo que no existía en el país, como es el manejo integral de todas las fases del sector inmobiliario y tiene otra particularidad: el 50% de la compañía pertenece a la familia Santo Domingo, a través de su holding Invernac & Cia S.C.A., y se constituye en la segunda inversión más importante que hace la familia en el país después de la compra de Cine Colombia, desde que le entregó el control de Bavaria a SABMiller. Además, hace parte de la diversificación de inversiones de la familia Santo Domingo en sectores que vienen en crecimiento. Ya lo había hecho en energía, con la participación en la Compañía Eléctrica de Sochagota y es el accionista natural más grande de Contour Global, un fondo de inversión especializado en energía, y también en logística, donde protagonizó la fusión de Almacenar y Almagran, convirtiendo la nueva compañía en el operador logístico más grande del país. "Consideramos que hay una gran oportunidad de negocio por las altas perspectivas de crecimiento del sector inmobiliario corporativo en Colombia. Y buscamos generar un mayor valor a tierras de nuestra propiedad ya que serán gestionadas de manera profesional. Este era un paso lógico dentro de nuestra estrategia de negocios en Colombia y la región", afirma Alejandro Santo Domingo.

El otro socio es Estrategias Corporativas, la banca de inversión que hace tres años ideó el Patrimonio de Estrategias Inmobiliarias (PEI), el vehículo financiero que fue el origen de Terranum. Con la experiencia de una banca de inversión en la estructuración de proyectos y negocios, y la capacidad financiera de los Santo Domingo, que son dueños de un importante banco de tierras en Colombia y la región, se anticipa que no solo va a cambiar la forma en que se proveen servicios inmobiliarios al sector empresarial, sino que se seguirá consolidando un canal entre la construcción y el mercado de capitales.

La primera muestra de esto será la construcción de un megaproyecto empresarial en la zona de influencia del Aeropuerto Internacional El Dorado: Connecta, que tendrá el respaldo de Ashmore, uno de los fondos de capital privado más grandes del mundo que pondrá el 50% del capital, y de Starwood Hotels, una de las cadenas hoteleras con más amplia operación en la región, dueña de marcas como Sheraton, Fourt Points, Westing, Luxury Colección, W y La Méridiem.

El proyecto, que se desarrollará en el antiguo lote de Avianca, en un área de 13 hectáreas, tendrá una inversión estimada de US$350 millones. Todos los edificios serán certificados LEED y serán para arriendo pero construidos a la medida de las necesidades de cada cliente. De hecho, al parecer ya está prácticamente concretado el cliente que tomaría en arriendo los dos edificios actuales -la antigua sede de Avianca- que serán remodelados, y el primero de los 18 edificios nuevos que se construirían. Además, tendrá un gran centro de convenciones con capacidad para 400 personas y dos hoteles con capacidad para 260 habitaciones.

DEL PEI AL TERRANUM

Luego de varios años de trabajo en los cuales incluso tuvieron que contribuir a crear el marco jurídico que permitió su creación, Estrategias Inmobiliarias lanzó en 2007 el PEI, un vehículo de inversión único en el mercado colombiano con las características de los REITs (Real Estate Investment Trusts) a nivel internacional. Este instrumento financiero básicamente lo que hace es captar recursos de múltiples inversionistas institucionales y profesionales para destinarlo a la compra de inmuebles de empresas de primer nivel que se convierten en arrendatarios a largo plazo de los mismos bienes. Esto les permite liberar el capital improductivo que tienen en propiedades y a los inversionistas les brinda la oportunidad de diversificar sus portafolios invirtiendo en finca raíz, de un modo más diversificado, rentable y seguro y olvidándose del manejo de arrendatarios, pues esto lo hace el gestor del fondo.

Y, si bien luego han surgido otros fondos inmobiliarios como los de Inverlink, Bancolombia, Interbolsa y Correval, hay al parecer otros más en conformación, como el de Ultrabursátiles, tienen estructuras diferentes y no han alcanzado el tamaño de mercado que tiene el PEI. Además, ninguno tiene la organización que desembocó en la creación de un grupo inmobiliario integrado.

Durante los tres años que lleva de creado, el PEI alcanzó un nivel de activos administrados de $560.000 millones y ha rentado alrededor del 18% con una muy baja volatilidad, debido a su alto nivel de diversificación, pues tiene más de 19 activos entre grandes superficies, edificios de oficinas corporativas, locales comerciales, bodegas y centros comerciales en las tres principales ciudades del país y en ocho sectores económicos.

Precisamente, las necesidades que se fueron creando en torno al PEI son las que dieron origen a los cinco negocios que maneja Terranum hoy en día. El primero fue Terranum Administración, que surgió para garantizar una buena gestión sobre los activos del PEI que permitieran su valorización, para lo cual los socios decidieron comprar la administradora de inmuebles Raíz.

Con el crecimiento del PEI, el portafolio de edificios de clase institucional disponible se volvió más limitado. "Dado que los edificios buenos son de muchos dueños por el sistema de construcción, las negociaciones eran cada vez más difíciles. Por esto, el paso lógico era desarrollar está clase de activos y ahí surge Terranum Desarrollo", afirma José Ignacio Roblado, gerente general de Terranum. "No se trataba de entrar a construir, pues este no es nuestro negocio central y eso se puede subcontratar pues hay compañías muy buenas. Nuestro negocio tiene un ciclo más largo y nuestro valor está en la estructuración del proyecto y su conceptualización para ofrecer productos diferenciados", agrega. Por esto, compraron una compañía especializada en diseño sostenible, 3D Branding, que ahora es Terranum Arquitectura, y fue la que hizo el diseño de Novartis.

De tal manera, este vehículo de inversión se fue convirtiendo progresivamente en un conjunto de compañías y en un modelo de negocio que no existía en Colombia.

"Estar buscando buenos activos para el PEI fue también lo que nos mostró las crecientes necesidades de las multinacionales por tener espacios de talla mundial. Esto es hoy Terranum Inmobiliaria, la unidad que nos permite tomarle el pulso al mercado y estar informado de las oportunidades que surjan", agrega Robledo.

La quinta empresa del grupo es Terranum Inversión, unidad que seguirá a cargo del PEI que recientemente fue inscrito en la Bolsa de Valores de Colombia (BVC). De esta manera se amplió el espectro de inversionistas, pues con solo $7 millones se puede compra un título en la bolsa (al igual que una acción). Hoy, la base de inversionistas ya llega a 400, incluyendo todas las AFPs privadas del país.

VAMOS MÁS ALLÁ

Además del proyecto de Connecta, el grupo tiene ambiciosos planes en todas sus unidades de negocio. Por ejemplo, su unidad de inversión está en el trámite de ampliación del cupo del PEI a $1 billón. Y se estima que el cuarto tramo, que estaría entre $100.000 millones y $150.000 millones, saldrá antes de finalizar el año. De hecho, ya adquirieron algunos activos, como la sede de Colsanitas en el norte, por cerca de $30.000 millones.

Además, planean lanzar este tipo de vehículos de inversión en Centroamérica y Perú. "La idea es darle a los capitales colombianos la posibilidad de invertir en mercados parecidos al nuestro y aprovechar la integración de las bolsas", afirma Robledo.

Por otra parte, la alianza con Ashmore y Starwood Hotels no se limita a su participación en el proyecto de Connecta. Junto con sus aliados internacionales, van a desarrollar un portafolio de entre 8 y 10 hoteles en Centroamérica, Perú, Colombia y Chile. Los primeros serán el de Bogotá y otro en San José de Costa Rica.

Según sus directivas, serán hoteles de negocios con 150 habitaciones en promedio y una tarifa muy competitiva. No serán hoteles de lujo sino corporativos para ejecutivos. "Es un producto que no existe en Latinoamérica y es donde creemos que hay menos oferta. Y se acomoda a nuestra visión de innovar y traer productos diferenciados", señala Robledo. En este proyecto tendrán la exclusividad de la marca Aloft.

Por otra parte, su unidad inmobiliaria seguirá en el proceso de buscar sus nuevas sedes y contribuir en la estrategia de expansión en el país de Office Depot, entre otros proyectos. Con su unidad de arquitectura, planean mejorar el diseño a todos los edificios del PEI para aumentarles el valor al largo plazo.

Detrás de estos proyectos está la idea de atraer capital institucional y tender un puente mayor entre el mercado inmobiliario y el mercado de capitales. "De hecho, en los países desarrollados, alrededor del 10% del portafolio está en este tipo de activos. En Colombia, hoy es menos del 1%", explica Robledo.

Hace dos años, el mercado de las oficinas parecía tener sobreoferta y permanecía estático. Esto se normalizó y hoy la absorción de oficinas es altísima, pues las compañías volvieron a tomar decisiones. Por otra parte, los hoteles corporativos son un negocio donde hay poca oferta. Estas son las nuevas apuestas del Grupo Santo Domingo.

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