| 9/16/2005 12:00:00 AM

El nuevo aire de los suburbios

Los conjuntos residenciales para estratos altos ubicados a las afueras de Bogotá, Medellín y Cali están en auge. Las ventajas de la vida del campo y la cercanía a la ciudad seducen a muchos compradores. Pero el modelo tiene críticos.

Hace 6 años, la urbanización Aposentos, a 20 minutos de Bogotá, parecía un pueblo fantasma con lotes abandonados, construcciones inconclusas y salas de ventas vacías. Hoy, esto ha cambiado radicalmente y allí se vive un clima de dinamismo y crecimiento. A tal punto, que cerca del 70% de la urbanización ya está construido.

Varias empresas le apostaron, a principios de los 90, a un desarrollo urbano en la periferia de la ciudad dirigido a compradores con alto poder adquisitivo. El principal gancho era un estilo de vida que permitía disfrutar las ventajas del campo cerca de la ciudad. Invirtieron millonarios recursos en la compra y dotación de infraestructura de grandes extensiones de tierra en la Sabana de Bogotá, que en algunos casos incluía campos de golf, lagos, complejos ecuestres, canchas de tenis, piscinas cubiertas y restaurantes.

Sin embargo, la crisis económica de finales de los 90 hizo que el ritmo de la venta de los lotes y la construcción de las casas en estas urbanizaciones se estancara por años, dejando en el limbo a decenas de constructores.

Según Camacol, el valor del metro cuadrado de construcción en estas urbanizaciones rondaba los $600.000, similar al de una vivienda nueva de estrato tres en la ciudad. "Hace cinco años, se vendían en Aposentos lotes de 2.000 m2 en $40 millones. Hoy cualquiera de esos lotes no vale menos de $200 millones", afirma Mauricio Rubiano, gerente de Banca Constructora.

Para empresas como Arias, Serna y Saravia, propietarios del club residencial La Pradera de Potosí, entre los municipios de Sopó y La Calera, la época de la crisis les significó enormes sacrificios financieros. "Durante varios años tuvimos que mantener los gastos del conjunto sin poder vender prácticamente nada. Era un elefante blanco. Pero hoy estamos al otro lado y el proyecto es un éxito", dice Luis Fernando Serna, gerente de la empresa.



El segundo aire

La reactivación de la economía, en especial la del sector de la construcción, hizo que poco a poco estas urbanizaciones tomaran un segundo aire hasta el punto de convertirse en uno de los proyectos más apetecidos por las constructoras.

Un ejemplo concreto de este nuevo auge es que en menos de tres meses los conjuntos Arboretos Bosque Residencial, en la vía a La Calera, y Hacienda Fontanar, en Chía, vendieron sobre planos una cantidad suficiente de viviendas para llegar al punto de equilibrio financiero para iniciar la construcción de las primeras etapas.

En Arboretos, las casas tienen un costo promedio de $2'200.000 por m2 construidas en lotes de 1.500 m2. "Este proyecto está a menos de 15 minutos de la calle 85 con carrera 7. Eso es una ventaja frente a la competencia. Por eso, hemos vendido tan rápido", dice Luis Fernando Serna.

Hacienda Fontanar es un extenso proyecto que reúne vivienda, equipamientos y zonas verdes muy cercanas a áreas de servicios, como Centro Chía. Estos factores han permitido a sus promotores vender 60 casas de la primera etapa mientras avanza a buen ritmo la venta de la segunda etapa.

Un factor determinante que ha permitido el renacer de estas urbanizaciones ha sido la construcción de importantes obras viales, como la nueva autopista central del norte y las troncales de TransMilenio, entre otras razones porque acortaron notablemente las distancias entre la ciudad y la periferia.

Además de las obras de infraestructura vial, la construcción de centros comerciales, supermercados, universidades, colegios y el traslado de las sedes de varias empresas han hecho que la vida en los suburbios sea para muchas personas más atractiva y eficiente. Para los constructores, los altos costos de la tierra dentro de los perímetros urbanos y la inexistencia de planes serios de renovación en las zonas consolidadas de las ciudades hacen que los terrenos en los suburbios sean más atractivos. A esto se suma que el pago de impuestos y de servicios públicos es considerablemente más económico en los predios rurales.

La reunión de todos estos factores explica por qué hoy se construyen y comercializan cerca de 15 proyectos de este estilo en la periferia norte, oriental y occidental de Bogotá.

En Cali, el auge de los conjuntos campestres ha desplazado la construcción de viviendas de estratos altos en la ciudad. Según el arquitecto Carlos Alberto Machado, experto en la construcción de viviendas en conjuntos residenciales campestres, este fenómeno tiene cifras contundentes. "Por lo menos el 90% de las viviendas de estratos altos que se construyen en Cali está en condominios campestres a las afueras de la ciudad. Eso se debe a que allí la tierra es más barata y a que en esta zona están varios de los colegios y universidades más prestigiosos de la ciudad".

En Medellín, la saturación de sectores como El Poblado movió a muchas familias a vivir en condominios campestres al oriente y sur de la ciudad. Detrás de esta migración se ha presentado el traslado de empresas, colegios y universidades. Según un estudio de Camacol, en lo que va del año, el 63% de las viviendas se construyó en El Poblado, Envigado y en municipios próximos a la ciudad.

Camacol también sostiene que en Bucaramanga, Cúcuta, Santa Marta y Cartagena, la construcción de suburbios también empieza a abrirse camino con fuerza.



¿Cómo son los conjuntos?

A diferencia de las antiguas casas de campo, las urbanizaciones de estratos altos en la periferia se han convertido, en la mayoría de los casos, en las viviendas permanentes para las familias que las ocupan.

Entre ellas hay dos modalidades. Las primeras son urbanizaciones que ofrecen servicios similares a los de clubes recreativos dotados con instalaciones deportivas y sedes sociales. Para vivir en uno de estos conjuntos se debe pagar una cuota de administración por la casa y otra por la acción del club, con un costo total que puede llegar a $1.500.000 al mes.

El segundo modelo consiste en un conjunto habitacional que se desarrolla dentro de una estructura más sencilla que la de un club residencial. Allí, el cliente debe adquirir un lote en el que puede construir una casa con un diseño libre que se rige por unas normas urbanísticas de altura, densidad y cerramientos.

En estos conjuntos también se ofrecen equipamientos deportivos pero no se necesita adquirir una acción, simplemente el pago de una cuota de administración que en promedio ronda los $800.000 mensuales. Las urbanizaciones se construyen por etapas y comparten los equipamientos y la seguridad.

Pero no todo es color de rosa. Hay críticos del modelo de vida en los suburbios preocupados por el inminente crecimiento del perímetro urbano y los costos que esto conlleva para la ciudad. Uno de los principales argumentos es que las personas que viven en estas urbanizaciones trabajan y estudian en Bogotá, pero pagan sus impuestos en los municipios donde están ubicados.

Además, los carros que ingresan a la capital no pagan peaje para el mantenimiento de las vías de la ciudad, aunque sí lo hacen a la salida en sus viajes de retorno pero para el beneficio de las vías intermunicipales. Este tema ha sido objeto de debate entre planificadores y políticos.

El concejal de Bogotá David Luna ha sido crítico de este modelo de ciudad. "La vida de los suburbios es ineficiente. Crea fragmentación y aislamiento de las personas, motiva el uso del carro particular y trae altos costos en dotación de servicios e infraestructura que la ciudad no puede recuperar porque no recibe impuestos de ellos".

En efecto, la opinión de la mayoría de los expertos planificadores es que en vez de extender infinitamente las ciudades se deben recuperar los centros consolidados, con políticas urbanas que permitan un ahorro en redes de servicios y vialidad. Todo esto plantea diferentes retos a constructores y planificadores que deberán encontrar un equilibrio de costo beneficio entre la ciudad y la periferia.

Independientemente del debate, es un hecho que cada día más personas desean irse a vivir a los suburbios. La posibilidad de despertar todos los días y encontrarse rodeado de vegetación y aire puro, pero con la tranquilidad de saber que se está a una hora del trabajo o lugar de estudio, es un valor bastante tentador. Eso lo saben muy bien los constructores.
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