| 11/24/2006 12:00:00 AM

Dilema local

La construcción de VIS enfrenta un problema de escasez de tierras. El gobierno anuncia medidas drásticas para incorporar tierras nuevas. ¿Qué van a hacer los constructores?

La Vivienda de Interés Social se está quedando sin tierra en las principales ciudades del país. El congreso de la Cámara Colombiana de la Construcción, Camacol, al comienzo de noviembre, planteó la necesidad de agilizar la incorporación de nuevos suelos a los proyectos de este tipo de vivienda.

El tema no es nuevo. El Conpes en 2004 señalaba que el suelo apto para construcción de VIS en las cinco principales ciudades, alcanzaría solo para cinco años. Para conjurar ese peligro, el gobierno nacional expidió en junio un decreto, en el que señalaba cómo acelerar el proceso de incorporación de nuevas tierras y dejó en manos de las administraciones locales la tarea de implantar los cambios. Pero el resultado en los municipios ha sido lento.

Hasta ahora, la escasez de lotes aumenta el costo de los predios y por eso, se tienen que dedicar a construcciones que puedan asumir el sobrecosto, dice Sandra Forero, gerente de Camacol Cundinamarca. De modo que se dejan de construir las Viviendas de Interés Social más baratas, las de tipo 1 y 2, es decir, de hasta $20 millones y de $20 a $30 millones.

El efecto se comienza a ver. "Para esta época, el año pasado había poco más de 20 empresas produciendo VIS, pero la gran masa la hacían nueve empresas. Este año el gran volumen lo hacen tres", dice Forero.

Pero incluso si el problema de tierras se arreglara, los trámites amenazan la construcción VIS que opera con márgenes que no superan el 8% antes de impuestos. El tiempo de los trámites —48 meses en promedio— hace que los constructores no puedan recuperar ese costo con VIS. "Para salir al mercado en Bogotá, una vivienda tiene que hacer 50 trámites. Eso le pega al valor. Por eso, los constructores no le apuestan a VIS Tipo 1", dice Sandra Forero.

"Sin tierra, nos estamos yendo a municipios vecinos a las ciudades grandes, y con eso generamos un problema de transporte enorme", sostiene Andrés Camargo, presidente de Constructora Colpatria.



Renovación urbana

Una estrategia para afrontar la escasez de tierras es la renovación y la redensificación de las ciudades. Hacer 'ciudades compactas'. Ya hay ejemplos. En Bogotá, el Parque Tercer Milenio, en Pereira, Ciudad Victoria y en Pasto, la Plaza del Carnaval. También están en construcción algunos proyectos en Bogotá, sobre la vía de TransMilenio. Sin embargo, en opinión de Camacol, todavía falta para que el tema sea rentable y atractivo a los particulares.

El Plan de Desarrollo eximió de impuesto de renta por 10 años a los renovadores urbanos. Sin embargo, el beneficio opera sobre los predios ya renovados y no cubre el costoso proceso de compra. De todas maneras, los trámites de renovación son tan complejos, los predios tan pequeños y los avalúos tan altos que los predios se vuelven intocables para VIS 1 y 2. "Allí se pueden hacer algunos proyectos VIS, pero nada masivo", explica Andrés Camargo.

La estrategia de los constructores de VIS es reducir en lo posible las trabas para la expansión. Para esto, en los próximos meses se verá un mayor trabajo con los municipios para simplificar los trámites que encarecen el precio de la tierra, tratarán de que el alcalde y su Concejo tengan la facultad permanente de incorporar nuevos suelos para VIS de población pobre, y tratarán de hacer proyectos más grandes. Posiblemente, en la nueva etapa, se abandone la idea de proyectos de 1.000 viviendas, para dar paso a los de 15.000.

El mercado para estos grandes proyectos existe. "Hay un déficit de vivienda para 1,5 millones de hogares en los estratos más bajos", ilustra Beatriz Uribe Botero, presidenta de Camacol. Ahora lo que falta es que las autoridades municipales se decidan a facilitar las obras.

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