Construcción: buscando la salida

| 6/28/2002 12:00:00 AM

Construcción: buscando la salida

Las alianzas, la preventa, las mejoras tecnológicas y la internacionalización son las nuevas reglas de los constructores para asegurar su permanencia en el mercado.

Hace ocho años , la vivienda de interés social era una actividad marginal para Constructora Colpatria, que solo destinaba el 20% de sus obras a este segmento. Hoy, el 80% de sus proyectos corresponde a vivienda popular, y las obras orientadas a estratos medio y alto constituyen la actividad secundaria.

El impulso que el gobierno le dio a la Vivienda de Interés Social (VIS) al incrementar en 10.000 el número de subsidios otorgados por el Inurbe el año pasado y al estimular a las cajas de compensación para que asignaran casi 16.000 subsidios más frente al 2000 es el motor que ha convertido a la VIS en un jalonador de la actividad constructora de Colpatria y de la mayoría de los constructores en el último año.



En promedio, estas dos entidades habían asignado cada una unos 20.000 subsidios al año, pero en el 2001 el Inurbe asignó 32.000 y las cajas 36.000, lo que llevó a los constructores a descubrir que un segmento que tenían tan olvidado, como la VIS, se estaba convirtiendo en el dinamizador del sector. De ahí que el empuje que se dé al programa de subsidios en los próximos años, y la posibilidad de que los constructores puedan replicar las eficiencias aprendidas en VIS a viviendas de otros estratos, sean determinantes para el futuro de la construcción.



La caída en el precio de la tierra, el endurecimiento del sector financiero, la reducción en el poder adquisitivo de los colombianos, el dinamismo de la VIS y el hecho de que la vivienda sea hoy un mercado de compradores, han obligado a los empresarios a replantear su negocio para poder permanecer en el mercado.



Los principales cambios se dieron en materia de tenencia de la tierra, desarrollo tecnológico y financiamiento. Es muy probable que los dos primeros se sostengan en el tiempo. Se ha demostrado que las alianzas no solo ayudan a minimizar los riesgos, sino que dan una mayor velocidad de movimiento a los empresarios. Por su parte, la reingeniería de procesos que se logró para hacer rentable el negocio de la VIS, si bien no es totalmente replicable en otros estratos, ha abierto los ojos sobre las eficiencias que se pueden ganar en administración. El endurecimiento en las condiciones de financiación, por su parte, no será sostenible a largo plazo si se quiere una industria dinámica.



En general, los constructores ahora son mucho más flexibles, están pendientes de las señales del mercado para reaccionar y adecuarse a la demanda de los compradores (el giro a VIS es una muestra de ello) y están reduciendo al máximo el endeudamiento con el sector financiero, por el endurecimiento de los bancos pero también porque se volvieron más cautelosos con el riesgo.



Los cambios



El anterior modelo de desarrollo urbano en Colombia se fundamentaba en la valorización de la tierra, por lo que era una buena inversión endeudarse para adquirirla. Pero a partir de 1996 la tendencia se rompió y con la caída en picada en el valor de los lotes, las empresas se vieron en aprietos y muchas de ellas tuvieron que entregar sus lotes en dación de pago.



Los constructores aprendieron la lección y ya no están haciendo inversiones de largo plazo en tierra, sino que la están vendiendo en formas de pago flexibles o aportándola al negocio para que otro la desarrolle. Ahora es común que no se exija un pago de contado por el lote, sino que se acepten abonos a medida que se van vendiendo las unidades de vivienda. Los constructores en general ya no tienen bancos de tierra para desarrollo a futuro, porque eso estaba basado en endeudamiento y ahora ya nadie quiere endeudarse. Constructora Colpatria, en algo impensable hace algunos años, hizo una alianza con Constructora San Isidro en Medellín, que aportó los lotes para el desarrollo de dos proyectos en esa ciudad, y está buscando tierra de otros bancos para construir. Además, está creando una unidad especial dentro de la empresa para definir el negocio de la tenencia de la tierra. "Estamos construyendo donde hay demanda, y no estamos creando demanda como hacíamos antes de la crisis", explica Andrés Camargo, presidente de Constructora Colpatria.



Volumen y poco margen



Al cambio en la tenencia del suelo, se unió un cambio en su uso. La demanda creciente de Vivienda de Interés Social, jalonada por los $2,2 billones que desde 1999 el gobierno y las Cajas de Compensación han asignado en subsidios, ha hecho que los constructores se vuelquen a proyectos de alto volumen y bajo margen, donde tienen que ser muy eficientes para poder competir.



La competencia y la falta de reacción de los mercados más altos también han promovido que se construyan proyectos de este tipo en zonas donde hace unos años era impensable. "Los constructores no pueden guardar las tierras que tengan para desarrollarlas cuando haya mercado para inmuebles con un valor similar al de todo el vecindario", explica Carlos Arango, presidente de Constructora Bolívar.



En el caso de Bogotá, donde la VIS ha tenido el mayor desarrollo, lo tradicional era construir proyectos en los bordes de la ciudad como Suba, Tintal, Soacha, Mosquera o la salida a Villavicencio. Pero ahora se ven desarrollos en barrios de estratos más altos como Modelia, Ciudad Salitre, la Autopista Norte o la Colina Campestre, donde firmas como Bolívar, Inmobiliaria Mazuera y Cusezar tienen importantes proyectos.



La crisis, entonces, logró algo que hace unos años parecía improbable: la convivencia de viviendas de estratos diferentes en una misma zona, que estaba planteada en el Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá. La pregunta que queda por resolver es cuál será el efecto de esta convivencia sobre la futura valorización de las zonas.



Claro que ahora la VIS no solo está mejor situada, sino que es de mejor calidad. En 1997, Soluciones Inmobiliarias ofrecía vivienda de 30 m2 a $15 millones. Hoy vende vivienda de 62 m2 por solo casi $5 millones más. Y ejemplos como este hay por todas partes.



El mejoramiento en la calidad de la VIS es producto de la competencia, que ha llevado a las empresas a ser más eficientes en todos sus procesos y en todos sus productos. Las mejorías logradas se dan tanto en administración de la obra, como en contratación de servicios, compra de insumos e, inclusive, industrialización de algunos procesos.



"El índice de precios de VIS se redujo en 25% en términos reales en los últimos tres años y medio, en buena parte como resultado de los cambios tecnológicos", asegura Eduardo Jaramillo, presidente nacional de la Cámara Colombiana de la Construcción, Camacol.



La financiación



A los cambios en tenencia de tierra, composición del portafolio de obras y avances tecnológicos, se suma el cambio en las estructuras de financiación.



Por un lado, las entidades financieras solo están entregando recursos cuando entre el 70 y el 80% del proyecto esté prevendido, cuando lo normal era prevender el 30%. Y, por otro, el constructor se ha vuelto muy cauto para endeudarse, por lo cual no inicia la obra antes de tener prevendida la mayoría de las unidades.



Esta doble combinación ha hecho que los plazos de los créditos a constructores se están pactando máximo a un año, según Camacol, cuando en el modelo anterior se pactaban por el doble de tiempo. Además, los constructores trabajan muy de la mano con las entidades financieras para filtrar los clientes que son sujeto de crédito, de tal manera que la promesa de compraventa solo se firma con el visto bueno del banco.



Pero como los usuarios también se volvieron nerviosos a raíz de la crisis, para que la preventa funcione se han tenido que constituir fiducias, que le garanticen al comprador que no va a perder sus recursos.



El futuro



A pesar del repunte visto en los últimos meses, la situación del sector todavía es muy frágil. La VIS jalonó porque en el 2001 se utilizaron $100.000 millones en vigencias futuras que se debían emplear en el 2002 y por las normas que permitieron que el número de Cajas de Compensación que dan subsidio para vivienda pasara de 13 a 36, a la vez que se les permitió que financiaran a los usuarios que no eran sujeto de crédito del sector financiero.



Pero este año, la situación no es tan clara y, dadas las restricciones fiscales, es difícil que los recursos para subsidios aumenten más allá de lo fijado por la ley, a no ser que se logre que el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) otorgue el crédito que se está gestionando por US$100 millones.



La incertidumbre sobre la disponibilidad de recursos para seguir otorgando subsidios de acuerdo con la gran demanda que hay, hace prever que esta fuente de desarrollo, que jalonó la construcción especialmente de Bogotá, se va a empezar a frenar. Por esta razón, los constructores ya están empezando a disminuir el ritmo de sus proyectos y a girar hacia viviendas de estratos más altos. Inmobiliaria Mazuera y Constructora Bolívar son un ejemplo de esto. Como afirma Francisco Manrique, presidente de Soluciones Inmobiliarias, "la situación no está resuelta estructuralmente y tenemos que ser precavidos para no tomar decisiones imprudentes".



Si bien hay represada demanda por vivienda de estratos 5 y 6, en los que hace prácticamente 5 años no se construye nada, y que concentran los estímulos tributarios para compra de vivienda con cuentas AFC, los esquemas de financiación no permiten prever que se convierta en un dinamizador. La cautela de bancos y constructores, que promueven preventas casi del 80% para arrancar un proyecto, puede ser un obstáculo para su desarrollo.



El cambio en las circunstancias le ha abierto los ojos a un sector que se había caracterizado por su individualismo empresarial y que solo ahora está aprendiendo a compartir riesgos y utilidades. En este contexto juegan un papel muy importante las alianzas y la búsqueda de mercados internacionales, principalmente en Centroamérica y el Caribe, donde los empresarios colombianos tienen buenos prospectos de desarrollo y cuentan con el know how para ser competitivos.



El grupo Pijao en República Dominicana, Cusezar en México y Panamá, Colpatria en México y Soluciones Inmobiliarias en Panamá y Estados Unidos son solo un ejemplo de las iniciativas que se están llevando a cabo para buscar nuevas oportunidades, ante la lenta reactivación del mercado interno.



El sector constructor aprendió con sangre las lecciones de la crisis, y hoy está más fortalecido para afrontar con diligencia los retos del mercado. Aunque durante los cuatro primeros meses del 2002 el área aprobada para edificaciones creció 22,4% con respecto a igual período del año anterior, lo cual podría indicar una reactivación, la construcción está lejos de ser lo que fue.



Hoy el negocio es otro, y no es probable que las transformaciones den marcha atrás. Por eso, la eficiencia y la velocidad de reacción son las nuevas reglas del juego. Es muy difícil que quien no logre ser competitivo con este nuevo modelo, se mantenga vivo cuando llegue el próximo boom inmobiliario.
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