| 3/26/1999 12:00:00 AM

Casas en 7 días

En la difícil coyuntura de la construcción, Ladrillera Santafé tomó una decisión estratégica: industrializar la producción de vivienda.

La vivienda de interés social es una oportunidad de negocio que puede darles a los constructores el impulso necesario para empezar a salir de la crisis.



Las perspectivas suenan atractivas. El déficit de vivienda para los sectores más pobres es cercana a los 1,2 millones de unidades. Si este año el sector pudiera emprender proyectos para construir unas 100.000 viviendas como espera el Gobierno, lo que apenas resolvería una mínima parte (el 7,0%) del déficit habitacional, el sector tendría un claro repunte y con él, toda la cadena de valor que involucra las demás industrias conexas. Además, impulsaría la generación de empleo. Sólo con ese cumplimiento de las metas de vivienda social se construirían cerca de cuatro millones de metros cuadrados, el equivalente a lo que se construyó en Colombia en 1998.



Sin embargo, las condiciones aún no son propicias: las tasas de interés son inalcanzables para el financiamiento de los constructores y más aún para los estratos de menores ingresos, que representan la demanda potencial.



No obstante, Ladrillera Santafé tomó el año pasado una decisión estratégica: prepararse para el gran momento de la vivienda de interés social y crear un producto que estuviera a la altura de la posible demanda masiva en ese sector.



Después de varios años de pruebas e investigaciones, la empresa fabricante de ladrillos y otros productos de arcilla llegó al diseño de una casa prefabricada que encaja perfecto en las características de una vivienda social. Una unidad que se puede fabricar en siete días, con bajos costos de mano de obra y materiales y de puro ladrillo, tal como el mercado colombiano prefiere las casas.



Ladrillera Santafé es uno de los principales proveedores de ladrillo del país y controla cerca del 70% del mercado bogotano. La empresa, a pesar de la compleja situación del sector edificador, ha logrado mantenerse y generar utilidades. El año pasado tuvo ingresos operacionales por $31.646 millones, 13% más que en 1997 y la utilidad operativa fue de $3.087 millones, 12% menos que en el 97. Las ganancias netas llegaron a $1.916 millones, lo que representó una disminución del 9% frente al 97.



Ladrillera Santafé ha jugado de manera creativa en el difícil mercado de la construcción e incluso ha probado mercados externos como Chile y Estados Unidos con resultados bastante positivos. La empresa, por ejemplo, es el el principal proveedor de tejas en Miami, donde cada vez hay más interés por este tipo de producto. Los ingresos en el 98 por este concepto fueron cercanos a los US$2 millones y en el 99 quieren llegar a US$5,7 millones.



"La estrategia de Ladrillera consiste en entrar a los mercados regionales del ladrillo del país, apostar por la vivienda industrializada (como la prefabricada de interés social) y buscar mercados externos", dijo Jairo Echavarría, presidente de Santafé.



En efecto, esta ladrillera quiere romper el modelo de distribución de los mercados regionales. En cada departamento o región del país hay una o dos empresas que dominan. Ahora la empresa está buscando el modelo para entrar a otros mercados mediante el transporte del producto desde Bogotá o instalando plantas satélites en diferentes regiones. El primer intento ya está en marcha con una planta de vivienda industrializada y centro de acopio de ladrillo en Armenia que requerirá inversiones por $800 millones.



¿El mercado? El terremoto dejó un déficit de 40.000 vivendas en la zona y Santafé estaría en capacidad de despachar ladrillos para construir 3.500 viviendas y producir 750 casas prefabricadas por mes.



Si la empresa lograra estas cifras de máxima capacidad, sus ingresos en el 99 crecerían 30%.



La nueva apuesta



Alvaro Schlesinger, gerente de Losas, la división de Ladrillera Santafé encargada de la vivienda prefabricada, está convencido de que su nueva casa prefabricada puede convertirse en una de las mejores soluciones para el mercado de la vivienda social. "Es una vivienda que tendría un costo de $9 millones para el constructor y podría llegar al comprador final a un precio de $15 millones. Es fácil de armar, todos los componentes son prefabricados y tenemos una gran flexibilidad para producirla. Estamos listos para satisfacer una demanda de 200 casas por semana".



Otro de los conceptos innovadores es que la casa prefabricada es de ladrillo, lo que responde a la cultura colombiana. "La gente prefiere el ladrillo y eso queríamos entregarle al mercado", dice Schlesinger. La vivienda tiene en sus paredes prefabricadas las instalaciones eléctricas y sanitarias y elementos de la cocina o el baño también son prefabricados.



Hasta ahora sólo son proyectos, pero los planes oficiales indican que hay una enorme oportunidad de mercado en el sector de la vivienda social. El Gobierno en su Plan de Desarrollo aspira a destinar recursos por $2 billones en subsidios para los próximos cuatro años. Esto permitiría dar subsidios para construir 400.000 viviendas de interés social. Si algo de esta meta se cumpliera, el sector de la construcción estaría al otro lado y Ladrillera Santafé tendría un nicho de mercado seguro para crecer y crear valor.



Los obstáculos



Gustavo Pulecio, gerente de la Fundación Compartir, una empresa con veinte años de experiencia en la construcción de vivienda social, puede dar fe de que el nicho de la vivienda social sí tiene futuro. No en vano, y en medio de la crisis, Compartir logró generar $30 de utilidad neta por cada $100 en ventas de vivienda social. Un verdadero récord. Compartir tuvo utilidades por $8.053 millones en el 98, 58% más que en el 97.



"La crisis de la construcción se ha demorado en llegarnos a nosotros porque la demanda de vivienda social es mucho más estable y a lo largo de los años hemos llegado al modelo de negocio que nos permite hacer el volumen necesario al mínimo costo y producir los excedentes que necesitamos para seguir la labor social", dice Pulecio.



Se ven grandes oportunidades. Las intenciones del Gobierno son las adecuadas. Sin embargo, el mercado de la vivienda sigue enrarecido.



Compartir no es tan optimista para este año. Las tasas de interés demasiado altas, el déficit de tierras con servicios públicos para construir sigue sin resolver, el desempleo creciente afecta en especial a las clases más pobres del país, las que necesitan la vivienda y no hay suficiente crédito para los constructores. Esos factores tienen el proceso de la vivienda social a media marcha.



Otro de los puntos críticos es que los constructores sin experiencia en este sector van a tener que pagar el precio de desarrollar una curva de aprendizaje compleja. La vivienda social tiene sus pormenores que la hacen un negocio tan complejo como el del resto de la construcción. Compartir, por ejemplo, ha desarrollado una ventaja competitiva soportada en la asesoría que da a los posibles compradores para que tengan una alta probabilidad de obtener el crédito, la eficiencia en costos y la calidad del producto.



Compartir ofrece unidades residenciales con centros de salud, centros comunitarios, escuelas y parques. "Algo que difícilmente podría hacer un constructor privado por sus prioridades de rentabilidad.



Pero no sólo a la vivienda social le apuesta Ladrillera Santafé. La empresa cree en la industrialización de la vivienda. Es decir, llegar a un modelo en el que la construcción se pueda masificar y alcanzar economías de escala que producen las disminuciones de costos necesarias para hacer que el negocio tenga viabilidad en el largo plazo y las economías de alcance en las que una sola planta de producción industrial pueda desarrollar productos para todos los tipos de vivienda. Hoy el foco está en la vivienda social, pero a futuro toda la edificación podría industrializarse.
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