| 10/19/2010 7:00:00 AM

Bogotá, el norte se empieza a destrabar

Si los cronogramas se siguen cumpliendo, en diciembre el Distrito tendrá listos los determinantes para descongelar las transacciones de tierra en el norte de Bogotá y los diseños del primer anillo vial.

Cerca de 200 oferentes potenciales participaron en la licitación que Bavaria abrió para vender los lotes de El Carmen y La Francia, ubicados al norte de Bogotá. Aunque solo cuatro constructoras presentaron oferta, el proceso demostró el enorme interés que existe en el sector privado por los terrenos ubicados entre la calle 170 y los linderos con Chía, considerada como la única zona de expansión de Bogotá hacia el norte, y cuyo desarrollo ha estado congelado desde hace diez años.

El monto de la transacción, que se cerró el 3 de septiembre pasado, no se conoce, pero en el mercado se dice que Constructora Hayuelos pagó una elevada suma por estos lotes, lo que creó expectativa sobre la posibilidad de que la compra-venta de terrenos en esta área se estuviera dinamizando gracias a que en enero pasado la administración distrital aprobó la "carta de navegación" para el desarrollo del norte de la ciudad, con la expedición del Plan de Ordenamiento Zonal del Norte (POZ). Pero esta fue una operación puntual. Todavía no se conoce el verdadero precio de la tierra en esta zona, por lo que ni los desarrolladores ni los propietarios se atreven a hacer negocio, a pesar del apetito que hay por empezar a construir en el norte.

Pero, si los cálculos de la Secretaría de Planeación Distrital se cumplen, para principios del año entrante se empezaría a dar vía libre a que las 2.014 hectáreas del norte de la ciudad, de las cuales 466 son desarrollables, puedan entrar a hacer parte de los planes de inversión de mediano plazo de los constructores. "Esperamos poder dar los determinantes para los planes parciales en diciembre de este año", afirma María Camila Uribe, secretaria de Planeación Distrital.

Estos determinantes son los que permitirán conocer el valor real del suelo en esta zona, porque a través de ellos el gobierno fija las reglas de juego en torno a los costos que tendrá que asumir el desarrollador para la financiación de vías, acueducto, alcantarillado y urbanismo local. "Si el Distrito pone menos cargas, sube el precio del suelo, si pone más cargas, baja", explica Oscar Borrero, gerente de Borrero Ochoa y Asociados, firma especialista en valoración de activos y empresas. Los valores pueden variar, tanto dependiendo de las cargas, que el lote de 20 hectáreas que tiene el club profesional de fútbol Millonarios en la zona se ha valorado desde $85.000 hasta $200.000 metro cuadrado, por lo que no se ha podido vender, señala Borrero. Con esta información, los constructores pueden desarrollar planes parciales, que deben ser aprobados por el Distrito, para iniciar cualquier obra.

A la espera del primer anillo

Si bien las determinantes van a salir para toda el área que comprende el POZ, donde se espera que se produzcan los cambios más rápido es en el primer anillo vial, porque el Concejo de Bogotá aprobó financiar por valorización estas obras, con lo cual se espera obtener $379.000 millones. El Acuerdo fue sancionado por el Alcalde el 28 de septiembre pasado, y se cobrará en el segundo semestre de 2011. Este primer anillo canalizará el tráfico de la Autopista Norte hacia el occidente y extenderá la Avenida NQS hasta conectarla con la Autopista. Esto implica la construcción de la Avenida Polo (calle 200), la prolongación de la novena y finalizar la Avenida Boyacá desde la 170 hasta la 200. Según Uribe, se está trabajando para que en diciembre de este año los diseños para la construcción del primer anillo vial queden listos y en mayo o junio se adjudique su construcción.

En cuanto a la compra de suelos, la funcionaria explica que se diseñó un mecanismo que estimula a los propietarios de los predios a entregar los terrenos por donde pasarán las vías, por lo que se espera que rápidamente se pueda adquirir el 51% de los lotes, con lo que se le daría luz verde a estas obras.

La figura para financiar la adquisición de suelos es el intercambio de derechos de edificabilidad adicional. Esto quiere decir que todo desarrollador que quiera construir más pisos de los permitidos tiene que ceder suelo de vías o parques. Esta cesión puede ser de tierras propias o compradas. "Muchos de los terrenos no son de los desarrolladores, por eso la idea es que ellos compren a los dotacionales (colegios, universidades, clubes, etc.) los derechos de edificabilidad y que estas instituciones puedan ceder este suelo", explica Uribe. En la medida en que los dotacionales tengan la presión de pagar por la conexión de los servicios públicos y la valorización, esta figura les permitirá tener una fuente de ingresos adicional para asumir dichos pagos.

Este mecanismo ha sido muy bien recibido. "Los centros educativos y recreativos se van a ver beneficiados, pero se necesitan trámites al interior de cada institución para estudiar el proyecto y concertar la cesión de tierras. El decreto de edificabilidad todavía no ha salido y no sabemos cómo se va a instrumentalizar", señala Carlos Dossman, uno de los coordinadores de la Red Social de Seguimiento y Acompañamiento del POZ, en la cual participan 12 instituciones, entre colegios, universidades y clubes con intereses en la zona.

Los dotacionales, además, tienen un papel protagónico en el proceso, porque el POZ ordenó la zona en 18 planes parciales, muchos de los cuales incluyen estas instituciones para obligar a los desarrolladores a concertar un plan parcial que los incluya.

Como explica Sandra Forero, gerente regional de Camacol Bogotá, esto hace que los planes parciales sean muy grandes pues tienen que incluir los clubes y colegios, y que sea más compleja la negociación para llegar a un acuerdo entre todos los actores que están bajo un mismo plan parcial. "Siendo optimistas, antes de tres años no pegamos el primer ladrillo", afirma Roberto Moreno, presidente de Amarilo, una de las constructoras que desarrollará el Plan Parcial El Rancho. María Camila Uribe, de Planeación Distrital, es consciente de esta situación. Sin embargo, es clara en el papel que juega el Distrito. "La responsabilidad nuestra es construir ciudad", explica.

Los continuos cambios en la reglamentación han generado escepticismo entre desarrolladores y propietarios. Hoy se reconoce la labor que ha hecho Planeación Distrital para que las distintas entidades que están involucradas en el POZ avancen coordinadamente. Pero, a pesar de los esfuerzos, la demora en los distintos trámites hace pensar que va a pasar tiempo antes de que se empiece a construir ordenadamente en esa zona.

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