| 8/17/2007 12:00:00 AM

Aumenta la inversión en hoteles

El país ha tenido una tasa de crecimiento anual en la oferta hotelera de 0,93% en los últimos diez años, pasando de 51.000 habitaciones en 1996 a 100.000 actualmente.

Mientras se calcula que para 2008 se abrirán por lo menos 40 nuevos hoteles, los empresarios del sector debaten si tendrán que bajar tarifas para estimular la demanda interna.

El pasado 31 de julio se reunieron en Cartagena los principales representantes del sector hotelero para evaluar la posibilidad de establecer tarifas de alojamiento más asequibles para los turistas. El detonante que llevó a los empresarios a pensar en esta posible reducción de precios fue la disminución de 10% que se presentó este año en la ocupación hotelera durante la llamada 'temporada alta' de mitad de año, especialmente en Cartagena y el Eje Cafetero, dos sectores que tradicionalmente han sido los de mayor demanda.

El fenómeno se atribuye principalmente a la revaluación. El análisis que hace el presidente de Cotelco, Jaime Alberto Cabal, es que "mientras el solo pasaje a Cartagena para una persona cuesta US$400 en promedio, el plan completo para viajar a Panamá, Costa Rica, Ecuador o Venezuela, entre otros de los destinos que más atraen al colombiano por esta época, cuesta entre US$600 y US$1.200 incluidos los tiquetes".

Lo paradójico del tema es que precisamente Cartagena, junto con otras ciudades como Bogotá, Medellín, Barranquilla y el mismo Eje Cafetero, son las ciudades que están en la mira de inversionistas nacionales y extranjeros para el desarrollo de nuevos proyectos.

Para este año se tienen previstas inversiones por $200.000 millones en el sector hotelero, superando en 42,8% el monto ejecutado en 2006 (ver gráfico).

Según Cotelco, se calcula que hay alrededor de 40 nuevos hoteles en construcción actualmente, cifra relevante si se tiene en cuenta que el año pasado se abrieron cerca de 12 nuevos proyectos, que correspondieron a 1.095 nuevas habitaciones.

No obstante, Cotelco aclara que la medición más precisa se hace en número de habitaciones, pues hay inversiones en hoteles 5 estrellas que cuentan con más de 300 habitaciones, mientras que los de 3 y 4 estrellas tienen entre 100 y 120 habitaciones en promedio.

Así las cosas, la visión del sector es incrementar en 4.000 el número de habitaciones de aquí a 2008 para llegar a un total de 104.000 habitaciones. Quienes le apuntan a este negocio aseguran que en el país ya "no hay cama para tanta gente" y concluyen que la inversión en hotelería es el negocio del momento.

A esto se suma que todas las inversiones que se hagan de aquí a 2018 en nuevos proyectos hoteleros tienen una exención del 100% del impuesto de renta durante los siguientes 30 años, lo que hace más atractiva la inversión en el negocio.



Todos ponen...

El modelo de negocio funciona de la siguiente manera: el desarrollador hace la primera inversión sobre el lote, tras haber realizado los estudios previos sobre la viabilidad del proyecto, luego busca al operador hotelero para que lo respalde con su marca y ambos eligen la firma constructora. Cuando se tiene todo listo, el proyecto sale a la venta sobre planos y una vez se logre el punto de equilibrio comienza la construcción de la obra. "En algunos casos el operador hotelero es quien compra el lote y busca al desarrollador, pero no es lo más común", cuenta Carlos Márquez, gerente de mercadeo de la cadena Hoteles Royal.

La apuesta es hacia el crecimiento del turismo internacional. Los empresarios están convencidos de que la caída en el turismo doméstico hacia Cartagena y el Eje Cafetero es un campanazo de alerta para revisar el sector y sus tarifas, pero consideran que aún así la inversión sigue siendo rentable. "Cartagena tiene una rentabilidad de 1,31% mensual vencido en el peor escenario y puede llegar a 28% efectivo anual en el mejor de los casos", sostiene Felipe Venegas, gerente de proyectos de la firma Gerencia de Proyectos y Construcciones. Su visión es que "tiene que haber también una revisión de las tarifas aéreas para que los operadores turísticos puedan armar paquetes atractivos a precios competitivos".

Igual piensan los dueños de otros nuevos proyectos que están en obra. Alejandro Morales, gerente de inversiones de Germán Morales e Hijos dice que "este negocio se mueve con la economía y es por esto que está en pleno auge, máxime con la llegada de cadenas internacionales". Sin embargo -dice- "hay que tener cuidado de que el crecimiento no sea desmesurado. La hotelería ya ha vivido grandes crisis, como por ejemplo la de finales del 90 con la recesión y sería muy doloroso que las grandes inversiones que hoy se están haciendo no fueran rentables".

La nueva tendencia

El argumento de los empresarios es que la ocupación hotelera sigue creciendo, impulsada especialmente por el turismo internacional de negocios. Según un informe del Ministerio de Comercio Industria y Turismo, entre enero y junio de este año ingresaron al país 561.624 turistas extranjeros, un 17,6% más que en el mismo período del año pasado, siendo Bogotá el destino más visitado con 292.900 turistas internacionales.

"Bogotá tiene un potencial enorme", dice Claudia Helena Samper de la constructora Arpro, que hace parte de la Organización Chaid Neme Hermanos. "En Cartagena también hay mucho por hacer y por eso el Holiday Inn Express, de la cadena InterContinental Hotels, decidió invertir en la ciudad", dice Luis Fernando Estefan, gerente de desarrollo de negocios para América Latina de la cadena InterContinental Hotels Group.

Sin embargo, la tendencia es hacia la construcción de hoteles de 3 y 4 estrellas con un precio que oscilará entre US$60 y US$90 la noche. Sergio Martínez, director de mercadeo del Hotel Sofitel anuncia que la cadena Accor traerá a Colombia su marca Ibis "que se destaca internacionalmente por ofrecer precios asequibles sin perder de vista todo lo que busca el ejecutivo: una buena ubicación, infraestructura adecuada y todos los apoyos tecnológicos que requiere para su actividad laboral".

La otra tendencia está en la construcción de condosuites, es decir, apartamentos de mediano tamaño dentro de un complejo hotelero, para ser vendidos al público final. La ventaja que le ofrecen al comprador es que puede entregar su propiedad a la administración del hotel cuando no la esté utilizando para que esta se encargue de arrendarla y lograr rentabilidades para el propietario.

Los 5 estrellas también seguirán en auge. Arturo Gómez, presidente de Urbania Developers, que trabaja en el desarrollo de Holiday Inn Express en Cartagena, es un convencido de que hay que tener oferta para todos los gustos. La pregunta relevante ahora es qué tanto están dispuestos los actores del sector a bajar sus tarifas para diseñar paquetes realmente competitivos para el turismo doméstico y el internacional; pues mientras el dólar no reaccione habrá que buscar alternativas para que los colombianos continúen moviendo los negocios hoteleros en Colombia y los extranjeros continúen visitando el país.

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