| 6/11/2010 12:00:00 AM

2010: el año de la VIS

Los constructores del país planean alcanzar este año una cifra récord en aprobación y construcción de Viviendas de Interés Social. Sin embargo, consideran que es urgente revivir los macroproyectos.

En 2010, Colombia registrará una cifra récord en aprobación y construcción de Vivienda de Interés Social (VIS). Los constructores planean remontar la cifra de 85.000 VIS aprobadas -buena parte con inicio de obra- durante 2009 para llegar a 100.000 este año.

La cifra no solo implica más familias con techo propio y la reducción en el déficit habitacional del país, que algunos calculan en 1,5 millones de viviendas. También muestra el buen momento por el que pasa el mercado de la vivienda social en el país y el desarrollo de un modelo de negocio exitoso que ha aumentado el número de constructoras interesadas en entrar a participar en este segmento.

En los últimos cuatro años, el promedio de inicio de construcción de VIS fue de 74.080 unidades por año, de acuerdo con cifras del Departamento Nacional de Planeación y cálculos de Economía Urbana. Esta cifra es superior al promedio registrado en el periodo 2002-2006, de 61.104 unidades por año y que entre 1998 y 2002 solo alcanzó las 30.857. Sin embargo, resulta inferior a la meta que se había trazado el gobierno del presidente Álvaro Uribe de construir 100.000 viviendas sociales por año.

Para el viceministro de Vivienda, Luis Felipe Henao, desde 2009 por fin se logró la 'alineación de los planetas' para iniciar una consolidación del desarrollo de la vivienda de interés social en el país, que muy seguramente continuará durante los próximos años.

Factores como la caída en las tasas de crédito hipotecario, una alta demanda insatisfecha, los subsidios a la tasa de interés -creados en el marco de la política contracíclica lanzada en abril de 2009-, y la consolidación de un modelo de negocio eficiente en las principales constructoras del país, están jugando a favor del negocio de la vivienda social. También fue un factor determinante para potenciar la oferta de vivienda social la agilidad para gestionar suelos con destino a vivienda social otorgada por la ley 1151 que permitió la formulación de los macroproyectos.

Con esta norma -que agilizaba la consecución de tierras y reducía los trámites para adelantar proyectos de vivienda social- se logró la formulación de cerca de 100.000 unidades de vivienda social, y aunque fue derogada por la Corte Constitucional en marzo pasado, están vigentes 10 de los 19 macroproyectos.

Pero, ¿qué hace tan atractivo construir vivienda con un valor inferior a los $68 millones y cómo opera el modelo? Mientras en la década de los 90, menos de 20 constructoras en el país se dedicaban a la vivienda social -muchas incluso desaparecieron tras la crisis de 1999- hoy más de 50 tienen en su portafolio este tipo de proyectos. Incluso algunas se dedican exclusivamente a este segmento.

Para Álvaro Villota, presidente de Norco, son varios los factores que hacen atractivo este mercado. En primer lugar, es un segmento altamente demandado, pues el déficit habitacional del país supera los 1,5 millones de unidades. A esto se suma que un proyecto VIS implica alto volumen, pues no se trata de desarrollar pequeños lotes sino grandes extensiones para construir cientos de unidades.

Y quizá uno de los mayores atractivos es el impacto que genera en la gente, normalmente familias de escasos recursos que han probado ser muy cuidadosas con su crédito. "Hemos encontrado que los clientes de VIS son muy buenas pagas, porque es gente que con mucho esfuerzo está accediendo a su primera vivienda y busca cuidar su historia crediticia y su patrimonio", explica Villota. En la compra de VIS normalmente 92% de las familias acude a créditos hipotecarios, mientras que en los proyectos de estratos más altos menos de 50% recurre a ellos.

Norco es una de las constructoras enfocadas exclusivamente en el desarrollo de VIS cuyo costo oscila entre 70 y 135 salarios mínimos, y vivienda de interés prioritario (VIP), hasta 70 salarios mínimos. Este año tiene previsto construir 2.000 viviendas sociales, cifra superior a las 1.370 del año 2009. Actualmente participa en el proyecto Maiporé, que lidera la caja de compensación Colsubsidio en Soacha para desarrollar 16.000 soluciones de vivienda.

Durante 2010, Norco construirá en Maiporé 554 VIP y también avanza con 744 unidades de vivienda en un proyecto denominado Tejares y otras 454 en Mercurio, al lado del centro comercial del mismo nombre en Soacha. Adicionalmente, construye 464 viviendas en Porvenir, un proyecto que impulsa Metrovivienda desde hace cuatro años para desarrollar 16.000 soluciones.

Constructora Colpatria también participa con éxito en el negocio de la vivienda social. Amparo Polanía, presidenta de la compañía, explica que en estos momentos se desarrollan cinco proyectos de vivienda social que "dada su ubicación estratégica y precio competitivo, han hecho que entre enero y abril las ventas de la compañía en este segmento estén 60% por encima de lo presupuestado".

Los proyectos que desarrolla Constructora Colpatria son Senderos de Santa Ana; Camino de San Jorge y Pradera de Santa Mónica en el sector de Madelena en Bogotá; así como también Quintas de Santa Rita en Suba y Ciudad Bochalema en Cali, en asocio con la constructora Alpes. La acogida de los proyectos ha sido tal que en los cuatro primeros meses del año la constructora había previsto ingresos por venta de VIS de unos $13.700 millones y al corte de abril, la cifra alcanza los $21.960 millones.

La apuesta por macroproyectos

Los macroproyectos, sin duda, serán grandes generadores de nuevas obras de VIS este año. Y Amarilo es una de las compañías que tiene una fuerte apuesta en este segmento. Marta Cala de Sorzano, gerente comercial de la compañía, explica que "en vivienda social estamos viendo un auge producto de una oportunidad que se generó del interés del Gobierno por facilitar la tierra para este tipo de proyectos y de una alta demanda aún insatisfecha".

Amarilo lidera el macroproyecto de Ciudad Verde, que tiene como meta construir 36.000 soluciones de vivienda en Soacha y que desarrollará con cerca de una decena de constructoras.

"Los constructores hemos aprendido a mitigar los riesgos financieros, a sacar ofertas muy interesantes en las que el consumidor obtiene buen diseño, buenos acabados y, aunque no ganamos mucho, el margen lo logramos vía honorarios, alto volumen y la facilidad del Gobierno de devolvernos el IVA de algunos insumos construyendo VIS, porque en estos proyectos el margen de utilidad es cero", señala la ejecutiva.

Y es que mientras en un proyecto de vivienda de estratos altos el margen de utilidad es 5% en promedio y los honorarios por la gestión de ventas puede llegar al 6%, en el caso de la vivienda social no hay margen de utilidad y los honorarios oscilan entre 5% y 6%, sin embargo, en el primer caso se trata de unas pocas unidades mientras que en el segundo se manejan cientos de viviendas.

En la primera etapa de Ciudad Verde -de 7.000 viviendas-, Amarilo desarrollará 2.000 VIS. Además adelanta el proyecto Quintas del Portal en Usme, con 1.800 unidades; 400 en Madrid, Cundinamarca, y tiene proyectos en Chía, Cajicá y Funza.

Otros dos macroproyectos desarrollados por la Fundación Mario Santo Domingo también están haciendo historia en la Costa Atlántica. Se trata de Villas de San Pablo, en Barranquilla, planeado para albergar 20.000 soluciones de vivienda y Ciudad Bicentenario, en Cartagena, con 30.000 unidades.

Pablo Gabriel Obregón, presidente de la Fundación Mario Santo Domingo, explica que la inversión social realizada por la entidad en tierras, fondeo de recursos para crédito y equipamientos e inversiones preoperativas en estos dos proyectos suman $35.000 millones.

El directivo lamenta la eliminación de la figura de los macroproyectos, pues tras estar vinculado por más de 20 años al desarrollo de la vivienda social, esta norma logró agilizar los trámites y sumar esfuerzos público-privados para gestionar el proyectos. "No dudamos de que la figura de macroproyectos es sin duda un mecanismo de características idóneas para luchar contra el rampante crecimiento del déficit de vivienda en nuestro país", asegura Obregón, quien considera urgente revivir esta figura.

El clamor general fue escuchado por el presidente Uribe, quien se comprometió con los constructores el viernes 4 de junio a dejar listas las medidas que revivan la figura de los macropoyectos

Aunque escollos como la caída de la ley de macroproyectos o el agotamiento de los subsidios a la tasa de interés generan inquietud entre los constructores de vivienda social, la madurez que ha alcanzado este negocio les permite avizorar mejores días para continuar en un segmento prometedor y con alto potencial.

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