El cumplimiento de las metas del Gobierno en materia de restitución de tierras dependerá de la capacidad de las autoridades para aclarar la validez de los títulos de 856.000 hectáreas cuyos legítimos dueños no han sido reconocidos. La dimensión del problema, que afecta a las víctimas de la guerrilla y de los paramilitares, no le ha permitido al Estado ocuparse de otro frente no menos sensible: la creciente usurpación de tierras en áreas urbanas que amenazan el futuro de los programas de vivienda de interés social.
La falsificación de escrituras, la doble inscripción de folios de matrículas y hasta el ‘gemeleo’ de sentencias judiciales siguen amparando maniobras de desalojo de valiosos terrenos con un gran futuro urbanístico. Para probarlo, reporteros de Dinero escogieron al azar una de las disputas jurídicas que se libran en este campo.
Se trata del caso de la finca Magulla, un predio de 573 hectáreas que se encuentra en la vía de la Cordialidad en Cartagena, donde urbanizadores privados y la Alcaldía de la ciudad construyen 20.000 viviendas de los estratos uno y dos.
El expediente, que parece idéntico al de más de un centenar de casos en otras ciudades del país, permitió identificar las principales modalidades usadas por usurpadores e identificar las debilidades del Estado para hacer frente al problema.
1| La escritura apócrifa
Los usurpadores ponen el ojo en un terreno que tenga un futuro comercial. Con la ayuda de algún funcionario de una notaría preparan una escritura con datos apócrifos y fechas remotas. Luego la meten en los archivos
del círculo notarial y le asignan un número de orden consecutivo correspondiente al año de la supuesta compra de derechos herenciales.
La Fiscalía 57 de Orden Económico de Bogotá tiene evidencias de que este fue el procedimiento utilizado por Alfredo del Campo, un peón de la finca Magulla, de propiedad del hacendado Pedro Hernández, para quedarse
con el bien y convertir a sus herederos en lo que son hoy: empresarios del sector inmobiliario.
2| Un fallo a la medida
Sin el respaldo de un fallo judicial, de poco valdría la escritura. Los usurpadores buscan al empleado de un juzgado o a un tinterillo para que redacte una sentencia de prescripción adquisitiva del dominio del terreno
y le dé apariencia de legalidad a las supuestas compras mencionadas en la escritura. Usan formatos y sellos de juzgados. Así lo habría hecho Alfredo del Campo al usar una sentencia hechiza para conseguir que la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cartagena le abriera un folio de matrícula al predio.
3| La hora del desalojo
Con escritura, ‘sentencia’ y folio de matrícula bajo el brazo, los artífices del zarpazo van ante un inspector de policía a pedir que desaloje a quienes estén “perturbando” la posesión de los terrenos. Y si estos –que normalmente son los legítimos dueños del bien– se resisten, inician una lluvia de denuncias penales por invasión. Según las Fiscalías 57 de Bogotá y 14 seccional de Cartagena, este parece ser el artificio utilizado por los herederos de Del Campo, actuales dueños de la sociedad en comandita Alfredo del Campo y Cía., para sacar de Magulla, una finca de 573 hectáreas, a los herederos de Pedro Hernández en la cual nacieron y han vivido durante dos generaciones.
4| Conseguir liquidez
Convertidos en supuestos dueños del predio, los delincuentes no tienen inconvenientes para resolver sus problemas de liquidez. Fragmentan el predio en varios lotes y los convierten en prenda de garantía para conseguir créditos bancarios. Desde el comienzo calculan que si no pueden cumplir las obligaciones, les entregan a los acreedores pequeñas porciones del terreno. Así parece haberlo hecho la sociedad Alfredo del Campo para conseguir, en su momento, que los bancos Unión Colombiano, Sudameris y Occidente, entre otros, les prestaran sobre hipoteca abierta sin límite de cuantía.
5| Venderles a peces gordos
Los usurpadores no se equivocan. Cuando el terreno está “saneado” llegan los clientes, entre los que figura en varios casos el propio Gobierno. En el caso de Magulla, los herederos de Del Campo advirtieron en 2000 el interés de la Alcaldía de Cartagena, que desde entonces buscaba predios para desarrollar vivienda de interés social. El negocio fue sencillo: el gobierno distrital recibiría ocho hectáreas en el corazón del terreno a cambio
de una condonación de impuestos. Como el predio requería desarrollo, la Alcaldía se encarga de llevar vías, redes de servicios públicos, nivelar los terrenos e instalar canales de desagüe. Allí es cuando la valorización se dispara y el valor del metro cuadrado sube de $1.000 a $100.000. Pero no solo en las ocho hectáreas, sino en el resto de las 573.
Hasta aquí los autores del zarpazo no han gastado un peso. Y quedan libres para vender los terrenos en el mercado inmobiliario. Los Del campo logran venderle a Gabón Ltda., Cootrelcosta, Promesa Ltda. y Conciv Ltda., que hasta la fecha han construido allí 3.000 casas de cerca de 20.000 previstas. Cuando esto ocurre, los usurpadores se han lavado las manos y los constructores y los beneficiarios de las viviendas, personas de estrato uno y dos, quedan con un problema judicial encima porque los legítimos propietarios no se iban a quedar con los brazos cruzados y hoy reclaman, con justo título, que les devuelvan sus terrenos.