| 6/1/1997 12:00:00 AM

Ventana a la ciudad del futuro

El visionario es un hombre que intuitivamente puede antici par el camino que tomará el progreso, así como los bene ficios que traerá. Los visionarios han llegado a imaginar un entorno ideal para la evolución humana e incluso han formulado las bases para construir ese mundo con rasgos de utopía. Entre los visionarios que registra la historia colombiana figura Lauchlin Currie, fallecido economista extranjero que se estableció en el país hace muchos años, cuyos planteamientos fueron base para la creación del sistema upac que favoreció el crecimiento urbano en Colombia. Currie propuso por primera vez el concepto de construir ciudades dentro de las ciudades con el propósito de establecer en una misma área las industrias y las viviendas de los trabajadores de modo que se pudieran reducir los costos de transporte, además de integrar el trabajo a su ambiente cotidiano.



Esa fórmula de ciudades dentro de la ciudad fue rescatada por la administración del presidente Virgilio Barco Vargas en 1991 con la decisión de iniciar el proyecto de Ciudad Salitre mediante encargo fiduciario otorgado a la firma Fiduciaria Central S.A., filial del Banco Central Hipotecario. En cinco años de operación, esta organización logró que se trasladara el centro estratégico de la capital del país al área de Ciudad Salitre, con obras de altos estándares de calidad en infraestructura y servicios públicos, sin descuidar el aspecto ecológico.



El buen desempeño de Fiduciaria Central se evidencia en los resultados del ejercicio hasta abril de 1997, pues ha ascendido al noveno lugar entre 46 firmas fiduciarias que conforman ese sector con algo más de $513 millones de utilidad. Ocupa además la segunda posición en resultados entre las nueve fiduciarias estatales existentes. En cuanto a rentabilidad patrimonial se ubica en el cuarto lugar del sector fiduciario con 10.08 por ciento, mientras el promedio fue de 3.93 por ciento. Se debe tener en cuenta que los resultados en materia patrimonial corresponden a los de una fiduciaria que oscila entre cuatro y cinco mil millones de patrimonio, lo que representa un acertado manejo del negocio, pues los patrimonios superiores a este rango generan por sí mismos un retorno, dijo el presidente de Fiduciaria Central Dr. Jorge Robledo.



Gestión confiable



En 1996 la utilidad generada por la firma fue de $552 millones, mientras el 30 por ciento del sector fiduciario registró pérdidas y la otra parte presentó rentabilidad patrimonial marginal, es decir inferior al uno por ciento mensual. Robledo dice que sin duda el buen desempeño tiene que ver con las buenas expectativas que ha generado en el mercado el proyecto Ciudad Salitre, pero aclara que también ha jugado un papel determinante el concepto de manejo fiduciario aplicado, basado en actuar como promotores y no esperar tan solo las propuestas tradicionales de los clientes."El factor clave ha sido salirse del servicio fiduciario administrativo a un enfoque de banca de inversión en desarrollo de megaproyectos, así como el promover el ahorro individual mediante el Fondo de Pensiones Pensánitas.



El rol de promotor implica acercar la oferta y la demanda, o sea juntar los inversionistas con sus expectativas y riesgos, y los clientes de un determinado proyecto. El secreto está en crear concidiones de equilibrio entre las expectativas de esos dos grupos y canalizar sus intereses. "La esencia de la estrategia de acción es tener una política clara de trabajar con instituciones de primer nivel, idóneas, con respaldo económico y moral". Como en todos los sectores, en el negocio de la fiducia existen los visionarios, los líderes y los seguidores que van tras el paso de quienes lideran. "Es importante saber cuáles son los líderes para que se conviertan en el núcleo del trabajo en proyectos como el de Ciudad Salitre", donde las principales firmas contructoras del país han sido a la vez visionarias y líderes, al igual que un grupo de instituciones financieras que incluso han trasladado sus oficinas principales al sector como Conavi, Banco Superior, Banco Industrial Colombiano, Suramericana y la organización Sarmiento Angulo entre otras. Entre los firmas contructoras con papel protagónico en Ciudad Salitre figuran Ospinas y Cía. y Cusezar.



El auge alcanzado por Ciudad Salitre, reflejado en la valorización que ha ganado el metro cuadrado en el sector que corresponde actualmente a niveles de estrato cinco, continúa ahora una segunda etapa orientada igualmente por Fiduciaria Central. "El desarrollo denominado post-Salitre los hemos orientado a dos actividades tradicionales de vivienda y actividad múltiple", dice el vicepresidente ejecutivo Alvaro Pinzón. En relación con el desarrollo de vivienda se han vendido aproximadamente 124 mil metros cuadrados de terreno, que presentan un índice de constructividad correspondiente a 260 mil metros cuadrados en área disponible para apartamentos.



La vida no se detiene



El desarrollo de esos planes de vivienda tiene importancia estratégica, pues se trata de que Ciudad Salitre aumente su actividad nocturna con el propósito de ganar seguridad. Se calcula que 160 mil personas participarán en la vida de Ciudad Salitre entre habitantes y población flotante, cantidad comparable con ciudades como Girardot y Barrancabermeja.



Esta población va a demandar una variedad de servicios por lo que se ha proyectado con la Promotora Apotema la construcción de otro centro comercial que estaría al servicio del público en unos siete años aproximadamente. El área prevista para el nuevo centro comercial es de 15 mil metros cuadrados.

Desde el punto de vista de salud se están gestando proyectos como una ciudad sanitaria o centro sanitario con el Grupo Colsánitas. Se pretende iniciar con una infraestructura liviana que irá evolucionando con el desarrollo urbano del sector hasta alcanzar una infraestructura para atención especializada en todos los campos de la salud. Se espera incluso contar con áreas de geriatría. En las primeras etapas se conformará un centro de atención inmediata de primer nivel, para luego avanzar a la especialización en atención en segmentos como la tercera edad y la infancia. Se calcula que el desarrollo pleno del proyecto cubrirá un lapso de veinte años.



El otro proyecto de gran calado corresponde a la construcción de un centro académico de formación a nivel de posgrado, que se suma al progreso en materia de educación que inició el Colegio Agustiniano. El centro será construido siguiendo la estrategia del proyecto de salud, pues comenzará con una infraestructura liviana para buscar un crecimiento paulatino de acuerdo con la evolución del mercado educativo. Inicialmente este centro piensa establecer allí cursos de posgrado y alta gerencia. Se quiere de esta manera aprovechar las ventajas que ofrece Ciudad Salitre en cuanto a vías de acceso, servicios en general y entorno urbanístico. La construcción se proyecta inicialmente sobre un área de 18 mil metros cuadrados, con un desarrollo total previsto para 20 años.



Maloka futurista



En Ciudad Salitre también se ha dado espacio al progreso científico, pues se trabaja en la construcción del centro de ciencia y tecnología Maloka, donde se piensa montar una muestra didáctica que presente por ejemplo el funcionamiento del sistema circulatorio, los principios físicos que rigen el universo, la vida microscópica, la conformación química del mundo, la evolución del planeta Tierra, así como la vida del hombre del futuro. Fiduciaria Central ha provisto la asistencia al proyecto en el aspecto de diseño, entorno urbano, interventoría y gerencia del proyecto a través de un comité de desarrollo ejecutivo. Para la ejecución del centro, proyectado para un área de 22.500 metros cuadrados, se espera el apoyo financiero de distintas entidades interesadas en promover el progreso científico del país.



El acierto en materia hotelera en Ciudad Salitre también se evidencia con el proyecto iniciado por la firma De Lima y que culminó con la construcción del Hotel Forte Capital que registra un nivel promedio de ocupación del 93 por ciento. Esto ha llevado a que otras cadenas como Marriot y Sheraton se interesen en la construcción de dos nuevos hoteles para el sector.



El buen resultado de figuras como la fiducia para generar el desarrollo urbano de las ciudades ha comenzado a tener acogida entre los expertos en urbanismo que han llegado a plantear el empleo de este instrumento como esquema óptimo para orientar el crecimiento de las ciudades con sello ecológico, pues su eficacia quedó demostrada con la capacidad de la fiducia para lograr que una ciudad como Santafé de Bogotá trasladara su centro institucional a su verdadero centro estratégico y geográfico, ante la saturación poblacional y de infraestructura de servicios públicos que se ha presentado en algunos puntos importantes de la ciudad ubicados entre las tradicionales calles 72 y 100.
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