Vivienda para el futuro

| 10/22/1999 12:00:00 AM

Vivienda para el futuro

La nueva ley de vivienda implica un cambio de fondo para los que financian y para los que compran.

Al mercado de capitales le tocó meterse al negocio hipotecario en el país. La nueva Ley Marco de Vivienda, que el Gobierno impulsa en el Congreso, dejará en manos de los inversionistas la financiación de los créditos para adquisición de este tipo de inmuebles. Los depósitos de los ahorradores ya no se utilizarán para estos propósitos y el Gobierno se concentrará en impulsar, entre otros, los temas de política fiscal, empresarial y de exportaciones.



Esta ley se esmera en determinar cómo se manejarán el pasado y la transición de la cartera hipotecaria pero les suelta el futuro a las reglas del mercado. La reliquidación de créditos, la creación de una inversión forzosa en Títulos de Reducción de Deuda, la emisión de TES denominados en UVR y la creación de un Fondo de Reserva para la Estabilización de la Cartera Hipotecaria son todos mecanismos que apuntan a atender las necesidades de la cartera actual.



El dinero para financiar nuevos proyectos inmobiliarios se obtendrá por la vía de bonos hipotecarios y titularizaciones. Con excepción de los subsidios para Vivienda de Interés Social (VIS), el déficit habitacional de 1,7 millones de unidades tendrá que solucionarse con los recursos de los inversionistas institucionales como los fondos de pensiones, los fondos fiduciarios y las compañías de seguros. Así las cosas, el ministro de Hacienda Juan Camilo Restrepo reconoce que la reactivación de la construcción y de la demanda de crédito hipotecario tomarán por lo menos dos años más, mientras la economía se ajusta fiscalmente, se logra una inflación razonable y el país retoma la senda del crecimiento económico.



En ese período, los deudores habrán asimilado el nuevo modelo de crédito hipotecario y los inversionistas habrán hecho los ajustes necesarios para promover efectivamente los bonos y las titularizaciones a 15, 20 y 30 años con tasas atadas a la inflación.



El sector financiero estará conformado por bancos comerciales con una tesorería o una unidad de banca hipotecaria, similar a la de cartera y consumo.



Cambio cultural



En suma, la cultura de la vivienda será otra. En vez de pensar solo en la cuota, todos estarán pensando también en el valor del crédito en el tiempo. Por eso ya no se ajustará la cuota al ingreso del deudor, sino que el deudor tendrá que ajustarse al valor del crédito que es capaz de pagar.



La Ley, en esencia, reconoce que los créditos de largo plazo solo pueden financiarse con captaciones de largo plazo y tasas estables para evitar que en el afán de conseguir recursos y clientes el sistema financiero vuelva a caer en las trampas de la competencia a toda costa.



En su afán por abarcar mercado en la época de mayor expansión inmobiliaria (1993-1997), las CAV ofrecieron a los usuarios de crédito más de 90 sistemas de pago en los cuales el objetivo era conseguir una cuota que se acomodara al ingreso del usuario.



Así se multiplicaron los sistemas de cuotas mínimas, supermínimas y fijas en pesos sin que al deudor se le explicaran los efectos que esas cuotas tendrían sobre el valor de su deuda día a día. Quienes recibían el crédito quedaban felices al pensar que el menor valor de cuota por millón significaba un crédito más barato. Con el correr de los meses, recordaron tardíamente el adagio popular 'lo barato sale caro'.



A partir de enero próximo y si el Congreso aprueba la ley, habrá máximo 4 esquemas de amortización en los cuales ya no se podrán seguir capitalizando intereses, es decir, desde la primera cuota se tendrá que hacer un abono a capital y los intereses del crédito no se podrán sumar al capital de la deuda para diferirlos al final del crédito.



El efecto inmediato de esta medida podría ser un incremento en el valor de las cuotas, dependiendo de factores como el tiempo que lleve pagando el deudor, el sistema de amortización que tenía pactado y el valor del capital que aún adeuda.



Sin embargo, Jorge Castellanos, el gerente del Fogafin, asegura que dentro de los nuevos sistemas habría dos que buscarían aliviar el valor de la cuota si la tasa de interés se combina con un esquema de amortización que alargue el plazo del crédito.



Además, un nuevo modelo de amortización que no traslada intereses al saldo, implica una manera distinta y más clara de ver la inversión en vivienda. El saldo de la deuda debe empezar a disminuir desde el primer mes y el valor de la inversión, en condiciones normales y en el mediano plazo, debe valorizarse, lo cual le devuelve rentabilidad a la finca raíz. Si en el mediano plazo, el costo financiero o tasa de interés para adquirir vivienda es por lo menos igual a la valorización del inmueble, la finca raíz será un muy buen negocio. El saldo disminuirá rápidamente y el valor del inmueble crecerá a buen ritmo.



Efectos de la ley



El Gobierno también ha previsto la reliquidación de los créditos que estén al día el 31 de diciembre de este año. De esa manera se hará una comparación entre lo que debían pagar los deudores si su crédito hubiese estado atado a la UVR (Unidad de Valor Real) y lo que efectivamente pagaron con base en la UPAC (Unidad de Poder Adquisitivo Constante). La diferencia que resulte se abonará al saldo de las deudas de cada persona. La reliquidación solo se hará efectiva para los primeros $100 millones de deuda.



De manera implícita se busca forzar a los morosos a ponerse al día en sus obligaciones con las CAV, bien sea abonando o refinanciando su crédito. La cartera vencida de las corporaciones vale cerca de $6 billones, lo que representa el 33% de su cartera total. Como la ley no beneficia a los que están en mora, muchas personas no lograrán normalizar su crédito en los 2 meses que quedan y tendrán que devolver su inmueble.



La cuota ya no se ajustará al ingreso del deudor, sino al valor del crédito que él está en capacidad de pagar.



Por esta razón, el proyecto de Ley ya ha recibido críticas por parte de algunos congresistas. El representante Rafael Amador, coordinador ponente de la iniciativa, asegura que excluir del beneficio de reliquidación a los morosos podría acarrear nuevas demandas constitucionales contra la Ley por no dar un tratamiento igual a todos los deudores.



Su propuesta consiste en cobijar todos los créditos, estén o no al día en el servicio de su deuda, para evitar nuevos líos jurídicos y de paso darles a los 'colgados' la oportunidad de seguir pagando su vivienda con un saldo más favorable.



Dada la urgencia del Gobierno en sacar la Ley, podría pensarse en que esta propuesta sería atendida, sobre todo si se considera el fuerte lobby que han desarrollado las asociaciones de deudores de upac.



Adiós a las CAV



Las CAV también tienen sus meses contados, para ser exactos 12 a partir de la aprobación de la Ley. Pero su futuro no está tan claro. La Ley Marco prevé su transformación en bancos comerciales, pero ese proceso exige fuertes capitalizaciones, que no todos los accionistas están dispuestos a hacer.



Una ventaja importante para casi todas es que detrás de ellas hay bancos con un nivel patrimonial importante lo que facilitaría la fusión de los negocios, siempre y cuando la cartera de la CAV no deteriorara los indicadores del banco.



Otra solución es la que ya anunció Luis Carlos Sarmiento con la fusión de Ahorramas y las Villas a partir de enero. Esa decisión buscaría proteger el patrimonio de los otros bancos del Grupo Aval (hace unos meses se consideró la posibilidad de fusionar a Ahorramas con el Banco de Occidente y a Las Villas con el Banco de Bogotá), mejorar las economías de escala y reducir los costos de operación.



Sin embargo, una buena alternativa podría ser la de trasladar todos los negocios de captación al banco y contar con una buena tesorería hipotecaria que se encargaría de estructurar y emitir los bonos y las titularizaciones para conseguir recursos destinados al crédito de vivienda. Pero el éxito también dependerá de la gestión de cartera que desarrollen para recuperar las acreencias vencidas y rematar rápidamente los bienes recibidos como dación en pago por los clientes.



Aprobar la Ley será la prioridad; de lo contrario, se podría acelerar el deterioro del sistema hipotecario hasta hacer impensable siquiera rescatar a los deudores actuales y retrasando, de paso, cualquier posibilidad de financiación hipotecaria en el mercado de capitales.
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