| 10/17/2003 12:00:00 AM

Vivienda, cómo financiarla

La compra de vivienda de estratos altos y medios está volviendo a verse como una opción atractiva de inversión. Analice las diferentes posibilidades para hacerlo.

Entre enero y agosto, la banca especializada en financiación de vivienda había desembolsado $744.000 millones para créditos hipotecarios. Espera terminar este año con cerca de $2 billones, el doble de lo desembolsado en 2002.

Sin embargo, a diferencia del año anterior cuando el mayor dinamismo lo imprimió la vivienda de interés social VIS, que es altamente dependiente de los subsidios, durante este año los estratos medios y altos están jalonando el sector y la demanda por crédito. Según el Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda ICAV, cerca del 46% de créditos desembolsados a individuales es para viviendas diferentes a VIS.

Este repunte de estratos altos y medios indica que han comenzado a sentirse las innovaciones en la financiación de vivienda que introdujo el gobierno. De hecho, hasta agosto se habían abierto 18.143 cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción AFC por un valor de $30.000 millones y 6.024 créditos por $148.000 millones cuentan ya con cobertura para la inflación. Además, hoy las opciones de financiación no se limitan a créditos en UVR, si no que entidades como el BBVA Banco Ganadero han comenzado a ofrecer créditos con cuota fija en pesos y el Banco Davivienda tiene la opción del leasing habitacional.

Ante los diversos incentivos, los nuevos mecanismos de financiación y las bajas rentabilidades que ofrecen otras alternativas de inversión tanto en Colombia como en el exterior, la finca raíz está volviendo a ser una opción atractiva. Según Fedelonjas, el rendimiento de la vivienda este año estará alrededor del 20%, gracias a una valorización de los inmuebles superior al 12% y una renta por alquiler entre el 6% y 8% de su valor comercial.



Incentivos y productos

Luego de la crisis -cuando muchas personas vieron cómo mientras sus deudas crecían con la DTF el valor de sus bienes se desplomaba en cerca del 30% en todo el país, lo cual las obligó a entregarles su vivienda a los bancos como parte de pago, y le generó grandes pérdidas al sector financiero-, ha sido difícil restablecer la confianza en el sistema hipotecario. Por esto, a pesar del surgimiento del nuevo sistema UVR, el cual crece con la inflación, la gente ha estado renuente a endeudarse. Una prueba de ello es que ahora busca financiar un menor porcentaje de la vivienda. De acuerdo con el ICAV, la financiación con crédito pasó del 70% al 50% del valor de la vivienda.

A pesar de la disminución en el monto financiado, los nuevos mecanismos creados por el gobierno -como cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción AFC, el seguro contra la inflación y los sistemas de amortización para incentivar la compra de vivienda- están teniendo buenos resultados.

En lo corrido del año a agosto, se han abierto 6.385 nuevas cuentas AFC por un valor de cerca de $10.000 millones. Como las cuentas AFC brindan un doble incentivo tributario, por el ahorro y el crédito de vivienda, la disminución en impuestos puede ser el 40% del salario (ver recuadro página 88). Desde cuando se lanzó este estímulo, se han abierto alrededor de 18.000 cuentas por $30.000 millones. Conavi tiene el mayor número con 5.140, el 28,3%. Es claro que estas cuentas están diseñadas para estratos altos pues los beneficios son mayores para asalariados que devenguen más de $4 millones al mes. El ahorro anual en impuestos puede equivaler al 42% del valor de las cuotas por pagar.

Por otra parte, el seguro contra la inflación que garantiza que el valor de la cuota no subirá por encima del 6%, por efectos de inflación, ya había sido solicitado a agosto por 6.024 deudores de créditos por valor de $148.000 millones. Hay un 15% de cumplimiento de la meta, ya que esta cobertura se aplicará a los primeros 40.000 créditos (menores a $43 millones), cuyo valor de la vivienda no supere los 323 salarios mínimos ($107 millones) otorgados desde septiembre de 2002 hasta el 15 de enero de 2005. Este seguro, que no tiene ningún costo, busca disminuir aún más la incertidumbre sobre el comportamiento de un crédito.

En general, las nuevas normas de vivienda se han encargado de definir en un alto grado las características de los créditos hipotecarios. Con la nueva reglamentación para los créditos de vivienda mayor a VIS, la tasa de interés máxima será UVR más 13,92% efectivo anual, el porcentaje máximo a financiar será del 70% y la relación cuota a ingreso no puede ser más del 30%, entre otras regulaciones. Además, se definieron unos sistemas de amortización únicos (ver página 87), lo cual hace que la oferta de productos para financiación de vivienda sea relativamente homogénea.

A la hora de escoger un mecanismo de financiación, hay que tener en cuenta que cuanto más baja sea la cuota, menor es la amortización que se está haciendo al capital y, por tanto, el saldo tiene un mayor crecimiento. Por esto, el sistema que se escoja dependerá de la capacidad de pago. El mercado muestra que la gente está buscando plazos más bajos y cuotas más estables. Por esto, en la medida en que la inflación permanezca estable en niveles de un dígito habrá una mayor confianza en el sistema. Con esto se espera que el porcentaje del ingreso que destinan las personas para la cuota sea cada vez menor, si los salarios crecen con la inflación.

Y si bien la ley estableció plazos de financiación hasta de 30 años, la mayor demanda es por créditos a máximo 15 años debido a que el impacto en la cuota es muy bajo. Por ejemplo, la diferencia entre una tasa a 15 años y otra a 30 años en un sistema de cuota baja está alrededor del 13%. Después de la crisis financiera, se nota una preferencia por una cuota más estable y un saldo no tan creciente, lo cual se puede hacer con plazos menores pero requiere alta capacidad de pago.

Para luchar por este mercado, la competencia entre entidades se está dando con servicio y asesoría. Algunas entidades se están concentrando en tratar de vincular integralmente al cliente ofreciéndole tasas preferenciales al tomar otros productos financieros. Por ejemplo, el BBVA Banco Ganadero ofrece un descuento de hasta el 2,58% en la tasa de interés si contrata todos los productos asociados (domicialización de nómina, tarjetas de crédito, cuenta AFC, seguros de vida y pensiones voluntarias). Esto puede representar una reducción en su cuota de vivienda de hasta el 12%, comenta Miguel Largacha, vicepresidente del negocio bancario de la entidad, que agrega: "no buscamos un deudor; queremos un cliente".

Este banco también ha sido el primero en ofrecer un crédito en pesos con tasa fija (21% efectivo anual) y cuota fija durante toda la vigencia del crédito. Según este banco, el 60% de sus nuevos clientes ha optado por este sistema dado que garantiza estabilidad en la cuota y el saldo. Sin embargo, esa estabilidad se paga con una cuota más alta por lo que es un sistema para personas con una alta capacidad de pago. Este se está ofreciendo para créditos superiores a $70 millones entre 5 y 10 años.

Los demás bancos ofrecen alguno o varios de los sistemas de amortización en UVR (ver recuadro de productos); pero según un sondeo efectuado por Dinero, varios bancos están estudiando la posibilidad de ofrecer productos denominados en pesos.

Por su parte, el Banco Davivienda desde hace dos meses viene ofreciendo el leasing habitacional. Según Wilson Castellanos, vicepresidente de crédito personal, cerca del 10% de sus nuevos clientes ha optado por esta figura dado que conservan beneficios tributarios y tienen mayor seguridad (ver recuadro de leasing). Cabe resaltar que un cliente puede cambiar de sistema sin tener que pagar ningún tipo de multa o penalidad.



Falta camino

A pesar de estos avances, la actividad edificadora está lejos de la dinámica de mediados de la década pasada y la cartera hipotecaria en términos reales es un 64% de lo que era en 1998. Además, la cartera hipotecaria sigue deteriorándose, pues no está creciendo.

Sin embargo, para quienes tienen posibilidades este parece ser un momento oportuno para invertir pues los precios han repuntado sostenidamente y aún se encuentran en bajos niveles por lo cual se espera que continúen al alza. Según Sergio Mutis, presidente de Fedelonjas, la valorización de la vivienda el próximo año podría alcanzar 25%.

Se espera que la ley de arrendamientos incentive la finca raíz como inversión pues agiliza los trámites de desalojo y restitución del inmueble y acaba con la solidaridad en el pago de los servicios públicos. Además, la reglamentación de los fondos de inversión inmobiliaria será definitiva.

No obstante, este sector es muy dependiente del crecimiento de la economía y la confianza es vital. Por esto, si en el entorno macro no hay sobresaltos y las tasas de cambio e inflación siguen bajo control se inspirará mayor confianza en el sistema, lo que a su vez fortalecerá la reactivación que se viene presentando.
¿Tiene algo que decir? Comente

Para comentar este artículo usted debe ser un usuario registrado.

EDICIÓN 531

PORTADA

La Bolsa de Valores necesita acciones urgentes

Con menos emisores, bajas rentabilidades y desbandada de personas naturales, la Bolsa busca recuperar su atractivo. Finca raíz, su nueva apuesta. ¿Será suficiente?