| 11/24/2006 12:00:00 AM

Un tema de convergencia

Más temprano que tarde, los constructores colombianos tendrán que adoptar las prácticas comerciales y legales de los desarrolladores internacionales para ser competitivos.

El sector inmobiliario, posiblemente, cambiará antes que los demás sus prácticas y normas comerciales, para hacerlas converger hacia las prácticas internacionales. Esto es indispensable para ofrecerles mejores opciones de inversión a sus clientes.

La finca raíz es parte de los portafolios de inversión de los colombianos, quienes con mayor frecuencia invierten en casas, lotes o apartamentos dentro o fuera del país. No obstante, estos inversionistas encuentran que las condiciones comerciales para adquirir inmuebles en el exterior y ganarse la respectiva valorización son más favorables que en el país. Si los constructores de proyectos no modifican sus prácticas, no solo perderán una parte de su mercado de compradores locales, sino que jamás atraerán grupos importantes de clientes internacionales como lo hicieron Costa Rica y Panamá, más recientemente.

En pesos y centavos

Un ejemplo ilustra el caso. Un apartamento de 90 m2 en Tampa, Florida, cuesta US$334.900, esto es algo más de US$3.700 por m2 (cerca de $8,4 millones), un precio elevado para los estándares colombianos, pues las construcciones mejor ubicadas tienen un precio de $5 millones por m2.

Sin embargo, el negocio para quien invierta en Tampa es más accesible que uno más barato en Medellín o Cali. "El comprador solo tiene que hacer un pago del 10% del precio final al principio de la etapa de preconstrucción", dice Ana María Rubio, de Top Investment Trading. O sea que con US$33.490 puede comprar sobre planos. La idea es vender el apartamento cuando esté construido, antes del cierre, es decir, de la entrega del inmueble. Con una valorización de 7,2% en cada uno de los dos años que dura la construcción, se podría vender a un precio de US$385.000, es decir, US$50.000 más de lo que cuesta al inicio. Si se descuenta una comisión de 6% por la reventa, una comisión de cesión que se le paga al constructor para que permita la reventa y el impuesto de 20% sobre ganancias, el inversionista recupera sus US$33.490 y gana US$21.300 adicionales, lo cual representa una rentabilidad de 28% anual.

Con sistemas similares se pueden comprar en planos y vender antes del cierre, inmuebles en los actuales paraísos de la construcción. En Estados Unidos —Texas, algunos sitios escogidos de Florida, Nueva York, Georgia y North Carolina—. En la vecina Panamá. En España, donde el año pasado se vendieron más de US$6.200 millones en inmuebles a extranjeros, o en las más lejanas Bulgaria y la República Checa, que reciben a chorros el dinero de los ciudadanos comunitarios.

Hay que ser cuidadosos. La rentabilidad no está totalmente garantizada porque la posibilidad de revender el inmueble antes de cierre tampoco lo está. Pero en lugares bien escogidos de Florida, donde los precios son de US$1.600 por m2, se obtienen rentabilidades de 20%. En Texas a US$800 por m2, se consiguen retornos de 50%. En Nueva York, con precios de US$15.000 a US$25.000 por m2, la rentabilidad es un poco más baja —15% a 20%—, pero hay una mayor probabilidad de reventa.

"Estas rentabilidades reflejan fenómenos globales de inversión inmobiliaria", explica Andrés Talero, presidente de Miami Business Center. "La demanda no está solo para satisfacer necesidades de vivienda. Además del mercado local hay jugadores internacionales que las absorben", agrega. Pero los constructores nacionales se están perdiendo esos movimientos. "En Colombia por problemas de seguridad, de legislación y de miopía de los empresarios, no hay más mercado que el de los colombianos", resalta Talero.

El problema

"El problema es que los constructores en Colombia se financian con la plata del cliente", señala Ana María Rubio. Por eso, los compradores tienen que pagar buena parte del precio del apartamento durante la construcción. Mientras en el exterior se paga el 10%, en el país es difícil entrar en un negocio de este tipo con menos de 30% del valor del inmueble y en ocasiones se paga hasta el 90% durante la construcción.

En el exterior, los bancos financian mejor a los constructores. Usan como garantía el proyecto y no los inmuebles y por eso, los bancos se convierten en aliados y casi promotores de la obra, porque solo reciben su dinero si se termina y se vende con éxito.

Sin financiación al constructor, difícilmente se atraerá a los inversionistas que quieren ganar la valorización de los inmuebles. Pero, además, con las normas actuales es complicado incluso atraer compradores finales de las viviendas.

Un extranjero o el cónyuge extranjero de un colombiano que adquiera vivienda, solo pueden permanecer 60 días en el país. "En Estados Unidos, incluso sin tener propiedades, le permiten a cualquiera quedarse seis meses. ¿Y ellos son el ogro migratorio?", se pregunta Talero.

Además un residente en el exterior debe hacer un registro de inversión extranjera 90 días después de haber hecho el primer giro para pagar su casa en Colombia. Si compra sobre planos no tendrá un título de propiedad para hacerlo en ese lapso. La alternativa es que los constructores reciban el dinero en sus cuentas propias, con lo que el inversionista queda expuesto al riesgo del constructor.

Con mejores normas de inmigración y prácticas financieras, se podría aprovechar, por ejemplo, el corredor Cartagena - Santa Marta. "La zona tiene un gran potencial", dice Talero. "Se puede vender como el Caribe Sur con la ventaja de estar fuera de la ruta de huracanes y cuenta con dos aeropuertos internacionales", destaca. El mundo para la construcción colombiana sería otro "si solo vendiéramos 20.000 propiedades para pensionados…", concluye.
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