| 9/1/1994 12:00:00 AM

Se vende la cartera

El futuro está en la titularización. Las CAV's serán las primeras en beneficiarse de la emisión de títulos respaldados por cartera.

Ya está prácticamente lista la primera titularización de cartera de una entidad financiera colombiana. La corporación de ahorro y vivienda Granahorrar será el primer intermediario en recurrir a este mecanismo para vender un paquete de créditos a través de la emisión de títulos. En consecuencia, saldrá una serie de $12.000 millones en valores con respaldo de cartera hipotecaria, lo que constituye una operación sin precedentes en nuestro mercado bursátil.

Varias entidades financieras del país se aprestan a seguir el ejemplo de Granahorrar. Entre los establecimientos de crédito más interésados en adelantar procesos de titularización se encuentra Colmena, pero esta corporación no titularizará préstamos de vivienda sino créditos a constructores. Asimismo, se sabe que algunos bancos podrían lanzar próximamente títulos respaldados con cartera de tarjetas de crédito. "El gran filón de la oferta de instrumentos financieros durante los próximos años estará justamente en la titularización", sostiene Luis Fernando López, superintendente de valores.

No es infundado el interés con que miran los intermediarios financieros el desarrollo de las primeras titularizaciones de cartera de créditos. La movilización de activos de riesgo a través de este mecanismo podría ser una respuesta eficaz a la escasez de títulos a mediano y largo plazo que hasta el momento ha caracterizado al mercado de valores colombiano. López está seguro de que "a medida que se vayan cumpliendo las primeras titularizaciones de cartera, se desarrollarán nuevas y más interésantes emisiones".

¿En qué consiste una titularización de cartera de créditos? Esta modalidad de titularización es un mecanismo para estructurar la emisión de títulos valores con el respaldo de paquetes específicos de préstamos, que pueden ser comerciales, hipotecarios o de consumo.

La filosofía de una operación de esta naturaleza puede resumirse de la manera siguiente (ver gráfico):

1. Un intermediario financiero transfiere la propiedad de un conjunto de préstamos a una sociedad fiduciaria, de tal suerte que esos créditos no entran a formar parte del patrimonio de la fiduciaria sino que constituyen un patrimonio autónomo.

2. La fiduciaria, actuando en representación del patrimonio autónomo, emite unos títulos que otorgan a los inversionistas el derecho a que se les cancele un capital y unos intereses, según las condiciones determinadas en los títulos.

3. Los créditos que conforman el patrimonio autónomo respaldan el pasivo que éste adquiere con los inversionistas. Esto significa que la fuente de pago de los títulos es el recaudo de los préstamos movilizados. La entidad financiera se convierte simplemente en la administradora de esa cartera y le transfiere al patrimonio autónomo los fondos para que éste pueda atender las obligaciones con los inversionistas.

4. Los fondos provenientes de la emisión generan entonces un ingreso de caja para el establecimiento de crédito. Lo fascinante del asunto es que al cabo del proceso de titularización, el intermediario financiero ha logrado una liquidez que sólo habría obtenido "gota a gota" durante la vigencia de los préstamos.



La titularización de cartera hipotecaria ha ganado impulso en los mercados financieros internacionales durante los últimos años. Hoy en día los certificados a, término respaldados por la Government National Mortgage Association (GNMA) de los Estados Unidos, y mejor conocidos como Ginnie Mae, son los instrumentos financieros más transados en el mundo.

En Colombia, el mayor stock de activos ¡líquidos susceptibles de ser titularizados lo poseen las corporaciones de ahorro y vivienda (CAV's) en la forma de hipotecas, afirma Luis Kleijn, gerente de desarrollo de Granahorrar. Si se tiene en cuenta el valor de los préstamos hipotecarios con que cuentan las CAV's en la actualidad, "se podrían alcanzar emisiones de títulos hasta por US$ 1.000 en los próximos dos años", añade Kleijn.

Las CAV's son los intermediarios financieros que pueden obtener mayores beneficios del desarrollo de procesos de titularización. Como primera medida, este mecanismo les permitirá utilizar de una manera más eficiente su capital. En Colombia, todos los establecimientos de crédito incluidas las CAV's deben cumplir unas normas sobre los niveles de patrimonio adecuado establecidas por el gobierno con el fin de proteger la confianza del público en el sistema financiero.

El Decreto 673 de 1994 fijó el nivel mínimo de patrimonio en 9% de los activos de riesgo. Esto significa que por cada $100 que preste un intermediario, sus accionistas deben aportar $9 de capital. El resto debe "fondearlo" la entidad misma elevando su nivel de endeudamiento.

Al titularizar la cartera de créditos hipotecarios o de cualquier otro tipo, las CAV's podrán sacar dicha cartera de su balance. Los recursos que se obtendrán por la venta de los títulos movilizadores de esa cartera podrán prestarlos a mejores tasas, sin necesidad de aportes adicionales de los accionistas ni de aumentar su endeudamiento. "El resultado es que los procesos de titularización mejoran los indicadores de rentabilidad sobre activos y sobre patrimonio", precisa Kleijn. Gilberto Gutiérrez, presidente de Colmena, señala que la titularización de cartera permite, además, eliminar los riesgos de plazo y tasas de interés que enfrentan las CAV's. Estas entidades sólo pueden captar recursos del público a la vista o a muy corto plazo y, en cambio, están obligadas a financiar la compra de vivienda a más largo plazo. Esta falta de correspondencia entre los períodos de captación y de colocación está muy relacionada con el riesgo de tasas de interés. Los puntos adicionales a la corrección monetaria que ofrecen las CAV's a los ahorradores podrían aumentar en un momento determinado, dependiendo de las condiciones del mercado. Si esto llega a suceder, disminuiría el margen de intermediación de las CAV's y, por lo tanto, su rentabilidad.

"En realidad, el único riesgo que no desaparece con la titularización de la cartera es el de no pago", dijo Gutiérrez. Sin embargo, éste puede reducirse a la mínima expresión si se utilizan mecanismos de apoyo adecuados para financiar al patrimonio autónomo en caso de que éste no disponga de fondos suficientes para pagarle oportunamente a los inversionistas.



Según Kleijn, los títulos con respaldo hipotecario serán el mejor riesgo que los inversionistas puedan adquirir en el mercado. La razón primordial es que debido al sistema de amortización UPAC, el valor de la garantía llega a exceder rápidamente la deuda. En efecto, después del cuarto año de vigencia del crédito, el valor comercial de la garantía puede representar hasta el 200% del saldo

del préstamo hipotecario.

Para fortuna de los inversionistas las futuras emisiones contarán con una evaluación de una sociedad calificadora de riesgos, lo cual incluso abrirá la posibilidad de que se movilice cartera de entidades no financieras. Gustavo Aristizábal, presidente de Duff & Phelps de Colombia, señala que "la calificación de riesgos fue el factor determinante para el desarrollo de procesos de titularización en el inundo". En un plano más amplio, el inicio de operaciones de esta calificadora va a suministrar a los inversionistas un estándar de riesgo fundamental para la toma de decisiones de inversión.

La decisión de la Superintendencia de Valores de fijarle a los títulos movilizadores de cartera los mismos requisitos que a los demás valores inscritos en el Registro Nacional de Valores (Resolución 1394), fue un paso en firme para el desarrollo de un mercado secundario de títulos hipotecarios, lo que podría repercutir favorablemente en la profundización de nuestro mercado e valores. Pero falta resolver un punto crucial y es cuál será la fórmula que se empleará en el futuro para calcular la corrección monetaria. Este es un aspecto fundamental para que la

titularización pueda generar una verdadera oferta de títulos a mediano y largo plazo. La demanda existe y los fondos de pensiones y cesantías se cuentan entre los inversionistas que más se beneficiarían de encontraren el mercado bursátil alternativas de inversión sólidas y rentables.
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