| 6/11/2010 12:00:00 PM

Repunte de la vivienda

El crédito de vivienda tendrá un mayor dinamismo este año gracias a las bajas tasas de interés. Sin embargo, aún está lejos de los niveles que alcanzó diez años atrás.

Durante los últimos meses, el crédito hipotecario ha sido el de mayor dinámica y probablemente será el que más crezca en lo que resta del año. A abril, la cartera de vivienda crecía 14% anual frente a los crecimientos de 5,8% y 1,4% de la cartera de consumo y empresarial, respectivamente. De mantenerse este comportamiento, la cartera hipotecaria podría aumentar este año alrededor de 12%, frente a un crecimiento esperado del crédito empresarial de 6,62% y del crédito de consumo de 7,67%, gracias al buen inicio del año.

Durante los primeros cuatro meses, los desembolsos mensuales crecieron 33% en número, al pasar en promedio de 5.749 créditos a 7.679 y 50% en volumen, al pasar de $300.000 millones a $450.000 millones por mes.

Buena parte de este comportamiento se debe a la culminación de una oferta importante de proyectos que se iniciaron un año atrás, por cuenta de los subsidios otorgados por el Gobierno. Además, las tasas de interés hipotecarias están en niveles históricamente bajos, lo que le ha permitido a los bancos bajar sus tasas y comenzar a competir más activamente.

Esto último ha compensado el fin de los subsidios de cobertura de tasa y hace que sea previsible que la dinámica se mantenga durante este año. Sin embargo, las dudas a mediano plazo son si esto será suficiente para reducir el enorme déficit habitacional y para que la cartera vuelva a los niveles que tenía hace diez años. Por tanto, le corresponderá al nuevo gobierno evaluar alternativas y definir si es necesario o no revivir los subsidios que resultaron tan exitosos.

Avances

El subsidio creado por el Gobierno en abril de 2009 -de 3 a 5 puntos a la tasa de interés para créditos de vivienda nueva inferior a $170 millones- resultó una medida exitosa que logró frenar la caída que se estaba presentando a principios del año anterior en la construcción, las ventas de vivienda y la financiación.

Entre créditos desembolsados (55.000) y aprobados (40.000) ya se alcanzaron los 95.000 cupos anunciados. No obstante, con el nivel de desembolsos actuales en el rango de la medida (alrededor de 4.500), esta continuará al menos por seis u ocho meses más, mientras se construyen las viviendas y se hacen los desembolsos de los créditos.

Por su parte, para contrarrestar el fin esperado de los subsidios y aprovechar las bajas tasas de interés de la economía, los bancos han reducido sus tasas hipotecarias, han creado nuevos planes y sistemas de amortización más flexibles y más facilidades, lo cual ha intensificado su competencia.

Bancolombia, por ejemplo, lanzó nuevamente su CPT con una tasa fija del 1% mensual; Colpatria tiene tasas de 0,95% mensual y el BBVA de 0,97% nominal anual (ver recuadro). Pero no es solo cuestión de menores tasas. Bancos como el BBVA han comenzado a financiar hasta 80% del valor de la vivienda y a reforzar sistemas de amortización que se acomodan al flujo de caja del cliente, buscando menores cuotas mensuales.

Además, otras entidades como Colpatria no cobran el estudio del crédito, ni de títulos ni el avalúo. Tampoco obligan a tomar otro tipo de productos con la entidad para acceder a tasas preferenciales, siendo fieles a su lema de "Sin asteriscos". En algunas entidades, además, las tasas son tanto para vivienda nueva como usada e incluyen créditos de remodelación.

Todas estas condiciones, sumadas a una oferta amplia de vivienda (ver artículo pg. 58) a precios estables, hacen que siga siendo un excelente momento para comprar vivienda.

Hace un año, las tasas de interés rondaban 17,5%, hoy están alrededor del 12,5% efectivo anual, sin subsidio.

No es suficiente

A pesar de la buena dinámica del crédito hipotecario durante el ultimo año, lo cierto es que estamos muy lejos de los niveles de hace diez años o de los de otros países de la región. La cartera de vivienda total -en los balances de los bancos, titularizada y del Fondo Nacional de Ahorro (FNA)- alcanza en la actualidad alrededor de $18,5 billones, 4% del PIB. Esto es inferior al 10% que representaba hace una década o a la de países como México (8,6%), Costa Rica (14,8%), Chile (19%) o Panamá (24,5%). También ha perdido incidencia dentro de la cartera del sector financiero, la hipotecaria tan solo representa 7,5% de la cartera total, después de haber sido la tercera parte a finales de los 90.

Para expertos como Martha Lasprilla, vicepresidente de banca hipotecaria de Asobancaria, una medida exitosa como la de los subsidios debe continuarse gracias a su eficiencia y fácil manejo. No obstante, aclara, debe ser parte de un paquete integral de reformas. Para banqueros como Luis Fernando Muñoz, vicepresidente de banca hipotecaria del Bancolombia, lo importante es que el Gobierno garantice tasas de inflación e interés bajas y estables. "Mientras las tasas de interés sigan bajas, no prevemos una caída en las solicitudes de crédito, ni en las ventas, ni en la construcción", afirma.

En esto también concuerda Santiago Perdomo, presidente del Banco Colpatria. Sin embargo, considera que podrían hacerse avances en muchos frentes. Por ejemplo, reduciendo o simplificando los trámites mediante la estandarización de pagarés y avalúos, o dándole mayor agilidad a las oficinas de registro en algunas ciudades, mejorando la justicia y reduciendo la demora en los procesos hipotecarios cuando alguien deje de pagar, e impulsando la liberación de tierras, entre otras.

Otros consideran la necesidad de darle una dinámica más grande a las titularizaciones, pues son una forma efectiva de transferir el riesgo de tasas de interés desde las familias a los inversionistas ofreciéndoles una rentabilidad atractiva. Por último, es necesaria una mayor educación financiera para incentivar la cultura de ahorro de los hogares.

No obstante, la tarea es tan grande que muchos expertos consideran que se requieren mayores recursos estatales y medidas agresivas de carácter permanente para impulsar el desarrollo del sector hipotecario, no solo para suplir el déficit habitacional actual de 1,3 millones de viviendas, sino para garantizar vivienda a los más de 300.000 nuevos hogares que se forman cada año. Hoy solo se construyen alrededor de 150.000 viviendas por año.

En el crédito hipotecario hay mucho espacio para crecer y el sector financiero tiene la capacidad para hacerlo a paso acelerado. Sin embargo, como aseguran en la Asobancaria, se requiere una política integral, agresiva y permanente en materia de vivienda. Aún hay mucho por hacer.

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