Nuevos Títulos Hipotecarios

| 2/22/2002 12:00:00 AM

Nuevos Títulos Hipotecarios

La Titularizadora Colombiana S.A. hará en marzo su primera emisión de títulos hipotecarios. El éxito de su actividad podría mejorar las condiciones de nuevos préstamos para vivienda en el país.

La Titularizadora Colombiana S.A. (TCSA) hará en marzo su primera emisión de $500.000 millones en títulos hipotecarios. El plazo de los títulos será entre 5 y 10 años, podrán adquirirse a partir de $1 millón y tendrán exención del impuesto de renta. Si bien en el pasado ha habido algunas experiencias de titularización de cartera hipotecaria en el país, hasta ahora los montos no han sido significativos. En cambio, con el respaldo de la Corporación Financiera Internacional (IFC, el brazo financiero del Banco Mundial), la TCSA espera comprar en los próximos tres años cerca del 23% de los $13 billones de cartera hipotecaria existente en el país para convertirla en títulos valores.



Esta meta de titularización es realista, si se considera que un estudio de demanda de Correval S.A., uno de los principales comisionistas de bolsa, encontró un mercado potencial para la compra de títulos valores del orden de $16 billones este año. Este mercado potencial crecerá alrededor de 2% real en promedio entre el 2003 y el 2005.



Por la magnitud de la emisión, es probable que los grandes compradores de los títulos hipotecarios sean, en últimas, los inversionistas institucionales, como los fondos de pensiones, las fiduciarias y sobre todo los tesoreros de las entidades financieras y las empresas por el carácter exento de los títulos.



Los socios



El IFC es socio en 21% de la sociedad (con una inversión de US$40 millones) y tiene experiencia en el establecimiento de este tipo de sociedades en países como Corea y Sudáfrica. El IFC otorgará, además, una línea de crédito de US$100 millones para conferir una garantía parcial a los papeles emitidos por la TCSA y desarrollar otros aspectos de la operación. De hecho, para darse a conocer en el mercado colombiano y fondear su operación en el mercado mundial, el IFC realizará pronto una emisión de papeles por entre US$100 y US$150 millones en el país, la primera del IFC en América Latina. Según Mauricio Cárdenas, presidente de la TCSA, la emisión de títulos hipotecarios tendrá lugar después de la del IFC.



Los demás socios de la TCSA son Davivienda, Seguros Bolívar, Colpatria, AV Villas, Adquivalores, Conavi, Corfinsura, Colmena e Inversora Colmena, que manejan gran parte del mercado hipotecario en el país. Esta estructura de accionistas le otorga un importante respaldo a las actividades de la TCSA.



¿Qué hace la titularización?



Con la operación, las obligaciones de los deudores hipotecarios se convierten en títulos en manos de los inversionistas. Las cuotas mensuales se transfieren al comprador final del título en el momento del vencimiento del mismo. Las condiciones de plazo, tasa y sistema de amortización de los créditos que compre la TCSA no sufrirán ninguna modificación frente a los términos pactados hoy con los deudores. Por su parte, la administración de los créditos hipotecarios se contrata con las entidades financieras.



La operación de los bancos hipotecarios también se beneficiará con la entrada en operación de la TCSA. La actual banca hipotecaria es ineficiente por dos graves problemas de descalce. En primer lugar, el riesgo de plazos, debido a que las captaciones se realizan esencialmente en papeles a corto plazo y sus colocaciones de créditos hipotecarios son a largo plazo. Segundo, el descalce entre las tasas de interés que se utilizan para captar recursos (DTF) y la tasa de colocación de los préstamos (tasa fija sobre inflación). En la medida en que vendan su cartera a la TCSA, los bancos hipotecarios eliminan estos riesgos y los recursos vuelven a las entidades, con lo cual pueden especializarse y aumentar el volumen de sus colocaciones de crédito.



Además, a partir de este año, la Superbancaria exige cubrir el riesgo del descalce de plazos e intereses, lo cual encarece la gestión de las entidades hipotecarias. Esta normativa incentivará a los bancos a vender su cartera hipotecaria.





La primera emisión



Para estructurar la primera emisión de títulos hipotecarios, la TCSA tuvo que cumplir una serie de pasos. Primero, estableció unos criterios estrictos para identificar los créditos hipotecarios, tanto de vivienda de interés social (VIS) como para el resto, que servirían de materia prima para la titularización. En la estructuración de esta primera emisión, los criterios condujeron a la selección de cartera de menor riesgo y con un vencimiento de entre 1 y 14 años. En segundo lugar, un grupo de abogados revisó el riesgo de cada uno de los cerca de 30.000 créditos identificados. En futuras emisiones, la revisión seguramente será por muestreo.



Por último, con esta información, la TCSA está estructurando la emisión, las garantías y la calificación. La emisión incluirá de 20 a 25% de cartera de vivienda de interés social (VIS) y entre 75 y 80% de cartera distinta a VIS. Toda la emisión contará con una garantía directa, pero parcial del IFC que cubre el primer 2% de la emisión. Además, cada tramo de cartera contará con unas garantías específicas. En la medida en que los créditos sean estructurados en una sola emisión, las dos garantías específicas se mezclarán. La primera es la garantía plena de la Nación que cubrirá la parte de la emisión de cartera VIS y la segunda, una garantía de la TCSA para la cartera no VIS que consiste en un bono subordinado que queda en poder de la TCSA para cubrir la parte de la emisión que tiene más riesgo. En esta emisión se espera que el porcentaje del bono subordinado que se requiere como garantía sea bajo, alrededor de 5%, dada la buena calidad de la cartera. Duff & Phelps de Colombia determinará, finalmente, la calificación de los títulos.



Para asegurar la liquidez, la TCSA viene trabajando con el gobierno en la creación de un mercado secundario para estos títulos hipotecarios. El esquema sería que el tenedor del título pueda canjearlo en el Fondo de Reserva para la Estabilización de la Cartera Hipotecaria (Frech) por títulos TES para luego hacer una operación repo en el Banco de la República.



En la medida en que la TCSA aumente su actividad de compra de cartera hipotecaria a los bancos y las obligaciones de los deudores hipotecarios se conviertan en títulos, se puede dar un cambio revolucionario en las condiciones de crédito para vivienda. Estados Unidos lleva más de 30 años utilizando esta herramienta y, debido a que más de la mitad de todos los créditos hipotecarios son vendidos al mercado secundario para ser titularizados, las condiciones para la adquisición de vivienda han mejorado. Por tanto, cabe esperar que la explotación de este sistema mejore en el mediano plazo las condiciones de préstamos hipotecarios en el país.







La estructura de la primera emisión



Monto de la emisión: $500.000 millones.

Los títulos podrán adquirirse a partir de $1.000.000.

Plazo de los títulos: entre 5 y 10 años.

Exención total del impuesto a la renta.

Interés: inflación más alrededor de 7 puntos porcentuales.

La emisión tendrá entre 20-25% de créditos hipotecarios de vivienda de interés social (VIS) y 75-80% no VIS. Las garantías se mezclarán en la emisión.

Garantía directa, pero parcial, del IFC sobre el primer 2% de la emisión.

Créditos de vivienda de interés social (VIS) con garantía plena de la Nación.

Créditos no VIS con garantía de la TCSA sobre el bono subordinado.

La emisión será calificada por Duff & Phelps de Colombia.
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