| 10/29/2004 12:00:00 AM

Negocio en construcción

Se está generando todo un cambio en el negocio de finca raíz. Nuevas formas de financiar la vivienda.

La reglamentación de la ley de arrendamientos, que generó el marco regulatorio de los Fondos de Inversión Inmobiliaria, FINMO, tiene a inmobiliarios, constructores, sociedades fiduciarias y algunos grandes bancos haciendo cuentas y analizando cómo utilizar estos instrumentos para canalizar recursos hacia el sector inmobiliario.

La ley, que al brindar incentivos tributarios pretende generar una oferta de vivienda para arrendar, está gestando todo tipo de alianzas y movimientos entre los diferentes jugadores del mercado y evidenciando que estamos ante un cambio de mentalidad en el sector.

Según Gabriel Díaz, presidente de Oikos, entidad pionera en titularización inmobiliaria, durante el próximo año saldrán alrededor de 10 fondos de inversión inmobiliaria al mercado, es decir, de carteras colectivas cuyo fin específico es invertir en inmuebles.

Si bien la ley dictaminó que para constituir un FINMO se deberá tener un monto mínimo cercano a los $3.500 millones (10.000 smlmv) para empezar a invertir, todos los actores tienen claro que para que un fondo sea exitoso requiere una masa crítica que le permita una gran diversificación para minimizar los riesgos. Esta masa crítica se calcula en más de $50.000 millones.

Pero para muchos analistas del sector no solo se trata de un tema de reglamentación y capital. Se debe entender el negocio para estructurar fondos con alto valor agregado. "Sí hay una gran oportunidad y seguramente habrá lanzamientos rápidos, pero para que este negocio esté maduro se requieren por lo menos 3 años", afirma Enrique Villamizar, presidente de Fiduciaria Alianza, una de las entidades con más experiencia en el nicho inmobiliario.

Además, hay temas muy sensibles que van desde la misma administración de un número elevado y diverso de inmuebles hasta los mecanismos de valoración y los conflictos de intereses que requerirán alta revelación de información para aumentar la transparencia.

Estos son temas que, según Camilo Silva, vicepresidente de Camacol, gremio de los constructores, habrá que ir construyendo sobre la marcha entre todos para sentar unas bases realmente sólidas del sistema. Así, este cambio cultural que se está gestando en el sector permeará a los inversionistas y compradores.



Los FINMO

Los Fondos de Inversión Inmobiliaria, FINMO, son carteras colectivas que captan recursos entre el público, pero para destinarlos a la compra de inmuebles, como vivienda, oficinas, locales comerciales, parqueaderos, etc. Esto es, cualquier inmueble que pueda generar un flujo de caja derivado de su arriendo.

A diferencia de la titularización, en la cual se toma un inmueble y se "transforma" en títulos, un fondo se compone de un paquete de inmuebles por lo que muchos lo asimilan a una titularización al por mayor o creciente. La rentabilidad del fondo proviene del alquiler de estos bienes y de su valorización. Por tanto, es claro que esta rentabilidad dependerá de la selección de inmuebles que haga la sociedad gestora, la cual está encargada, además, de su administración.

En general, este modelo (ver diagrama) es una copia de la legislación española, un mercado con un notable crecimiento. Al igual que en España, aquí se crearon fondos abiertos con pacto de permanencia, que permiten el retiro parcial o total de los aportes como mínimo cada 12 meses, y fondos cerrados, en los cuales la inversión solo se redime en la fecha determinada como plazo total de la duración del fondo.

Además de los FINMO, la ley también dictó disposiciones (Decreto 1789) sobre las Sociedades Especializadas en Arrendamiento, SEA, que, a diferencia de los fondos, no captan recursos del público y, por tanto, no tienen una reglamentación tan estricta como los primeros. Los SEA son para inversionistas más sofisticados y con un mayor conocimiento del negocio. De hecho, acaba de surgir el primer fondo de este tipo en el país: Tierra Firme Fondo de Inversión Inmobiliario, creado por Espacios Urbanos S.A. y Aldea Proyectos Inmobiliarios S.A. Este requiere una inversión mínima de $150 millones.



Impacto

Al estar exentos de impuestos sobre la renta los ingresos que perciban los FINMO y los SEA, originados en arrendamientos de vivienda de interés social nueva durante los 10 años siguientes a su construcción, se espera incentivar la construcción de VIS nueva para arrendar. La ley abre las puertas para generar un cambio de fondo en el modo de financiar la VIS y, en general, la vivienda.

Un fondo podría comprar o financiar proyectos nuevos, lo cual permitirá a los constructores desarrollar proyectos en los que vendan o arrienden. La generación de un mercado del arriendo es factible, según los expertos, pues con la crisis la participación del arrendamiento ha sido creciente.

Por su parte, la nueva ley de arrendamientos volvió a convertir al alquiler en una inversión para considerar. Además, estos nuevos mecanismos les permiten actuar en conjunto a los pequeños inversionistas y, de esta forma, acceder a inmuebles que individualmente no podrían comprar y/u obtener precios de compra más interesantes. Su inversión está manejada por expertos en el tema y se olvidan de la gestión. Los inversionistas institucionales logran una diversificación del portafolio.

Los fondos inmobiliarios podrían también utilizarse para financiar al sector real, al facilitar que el industrial no sea dueño directo de sus activos inmobiliarios. Por ejemplo, algunas empresas podrían salir de sus locales para obtener capital de trabajo y tomarlos en arriendo, convirtiendo un activo improductivo en uno productivo.

Son claros los múltiples beneficios que podrían tener los nuevos fondos de inversión inmobiliaria sobre la construcción y el crecimiento económico, al generar oferta para vivienda para alquilar y liberar recursos para las empresas.

Ahora constructores, inmobiliarias, fiduciarias y bancos deben buscar la mejor forma de estructurar estos fondos. No obstante, se debe trabajar en conjunto para buscar metodologías de valoración claras, transparentes y comprobables para darles confianza a los inversionistas, para lo cual se requiere una alta revelación de información detallada.

Si los fondos se estructuran de modo adecuado, seleccionando buenos inmuebles que diversifiquen y minimicen el riesgo, y generen buena rentabilidad, estarán sentados los cimientos para que la construcción comience a financiarse por medio del mercado de valores. Pero, además, se requerirá un fuerte trabajo con los inversionistas, para que cambien su mentalidad y consideren nuevamente el arrendamiento como una opción atractiva. Si se logra este cambio, los fondos se convertirán en un gran dinamizador del mercado de la finca raíz en Colombia.
¿Tiene algo que decir? Comente

Para comentar este artículo usted debe ser un usuario registrado.

EDICIÓN 531

PORTADA

La Bolsa de Valores necesita acciones urgentes

Con menos emisores, bajas rentabilidades y desbandada de personas naturales, la Bolsa busca recuperar su atractivo. Finca raíz, su nueva apuesta. ¿Será suficiente?