| 3/1/2006 12:00:00 AM

Listos para bajar

Los márgenes en préstamos de vivienda hoy son insosteniblemente altos. A pesar de que han bajado, algún banco puede aprovechar las actuales condiciones económicas para quedarse sin mucho esfuerzo con gran parte de este mercado.

Las tasas de interés de los créditos hipotecarios en Colombia están entre las más altas del continente. En las actuales condiciones, en un préstamo a 15 años se paga cerca de 16% anual, cuando en Argentina se paga entre 9% y 9,7% para solo mencionar un ejemplo. La comparación es más desfavorable en términos reales.

Detrás de este problema hay un lío de márgenes excesivos, pero las actuales condiciones económicas hacen que hoy haya posibilidades claras para que algún banquero decida cambiar su estrategia y se lleve sin mucho esfuerzo una gran parte de ese mercado que hoy vale casi $7 billones.

Un revolcón de esa naturaleza sería interesante para el país, porque el crédito tiene un efecto muy importante sobre la construcción de vivienda. Un estudio que adelanta Fedesarrollo muestra que los metros cuadrados aprobados indudablemente responden a los aumentos en esa variable. Los cálculos preliminares indican que un incremento de 1% en la cantidad de dinero prestado se traduce en un crecimiento de 0,2% en el metraje.

Las explicaciones "Las tasas de interés han bajado", fue la primera respuesta de todos los banqueros consultados por Dinero cuando se les preguntó por qué son tan elevadas en Colombia. Y en eso tienen razón. En 2000, la tasa promedio de la cartera hipotecaria era de 22% y hoy es de 16%. Además, mientras que la ley establece un tope para estos préstamos de UVR + 13,9%, la mayoría de los préstamos hoy se paga a UVR + 11% y en casos excepcionales como el de Colpatria a UVR + 8%.

Sin embargo, un margen de 11 puntos sigue pareciendo una exageración en términos internacionales. La mayoría de los banqueros sondeados por Dinero reconoció que una tasa de UVR + 8 es rentable para un banco en operaciones de bajo riesgo de $80 millones en adelante. Entonces ¿por qué siguen en niveles tan altos? Los banqueros en público dicen que las tasas de interés de los préstamos hipotecarios son elevadas porque deben cubrir el riesgo de mora de las operaciones nuevas, y porque todavía deben recuperarse del problema de rentabilidad que generó la crisis del UPAC a finales de los 90, que virtualmente quebró los bancos hipotecarios de la época. En 2000, el punto más oscuro de esa crisis, la cartera de vivienda valía $12,8 billones, el 27% de la cartera total del sistema financiero. En ese momento, la cartera hipotecaria vencida representaba el 37% del total y su cubrimiento, es decir, las provisiones que tenían para atender la cartera mala, valían apenas el 11%.

Hoy el panorama es bien distinto. En noviembre de 2005, la cartera hipotecaria valía $6,9 billones, el 9,6% del total de préstamos, el indicador de cartera vencida se redujo a 7,7% y el cubrimiento va por el 66%. No obstante la transformación de los números, las tasas no bajan y Colombia se quedó sin crédito para comprar casa. La mayor parte de las transacciones inmobiliarias del auge constructor de los meses recientes se hace de contado, con ahorros de los beneficiarios. El aumento del ahorro no es malo, pero implica sacrificar la posibilidad de crecer más rápido.

Algunos banqueros explican la rigidez a la baja en que los préstamos de montos pequeños cuestan administrativamente más que los de mayor tamaño. Por eso, cobran más a todos los usuarios para subsidiar las operaciones que cuestan más que UVR + 13,9%, que es la tasa máxima que permite cobrar la ley en préstamos de vivienda.

Esta razón no parece muy sólida cuando se considera que el año pasado la banca cobró en promedio una tasa de 7,6% por los préstamos a las microempresas, que podrían ser igualmente onerosos en administración.

Otros más le echan la culpa de esta situación a la falta de demanda y se apoyan en las encuestas financieras que muestran ese fenómeno con cierta claridad. Argumentan que no es problema de precio. Pero lo que también sucede es que, a las tasas actuales, no hay suficientes interesados. La mayoría de las personas decide adquirir vivienda con crédito, comparando lo que paga por capital e intereses en un crédito con lo que le cuesta el canon de arriendo de un inmueble. Hoy las condiciones favorecen un poco al crédito frente al arriendo. Por ejemplo, una casa de 120 m2 en un conjunto de estrato 6 en Manizales puede valer $160 millones. El arriendo por ese inmueble rondaría $1'200.000 mensuales, y la cuota del crédito, $900.000. Pero habría que tener disponible una cuota inicial de $32 millones y siempre quedaría la incertidumbre de la subida futura en las tasas de interés o la pérdida del empleo, que castigan más fuerte a un deudor que a un inquilino. Por eso, la demanda podría mejorar con menores márgenes de intermediación financiera.

Razones ciertas Hay, sin embargo, otras razones de más fondo para que los márgenes no bajen. La primera la señala Olga Lucía Martínez, vicepresidente de Davivienda: inestabilidad jurídica. Los fallos de 1999 de la Corte Constitucional sobre el UPAC y las sentencias posteriores cambiaron las reglas de juego en una operación que, por naturaleza, es de largo plazo. "Esto genera una situación en la que hay menos actores en el mercado y los que deciden participar cobran una prima de riesgo adicional", explica.

También hay un sobrecosto que le imponen al crédito la lentitud de los trámites judiciales para recuperar la cartera en mora, y que acaba trasladándose a las tasas de interés. En muchos países, afirma Olga Lucía Martínez, el cobro de una cuenta de estas toma entre 8 meses y 1 año. En Colombia, las operaciones más eficientes tardan 24 meses y en promedio se toman casi 36 meses.

Los abogados de los bancos señalan otra razón. Les temen a las decisiones de la Corte Constitucional que, según dicen, se ha politizado bastante en el tema de la vivienda. Si se redujera la tasa de interés rápidamente, vendría una ola de refinanciaciones que recortaría drásticamente los ingresos por el negocio hipotecario. Hoy cada punto de baja en los intereses les significa a los bancos una reducción de ingresos de $63.000 millones. Pero las bajas aceleradas podrían generar decisiones de la Corte para compensar retroactivamente a los clientes, con lo que la pérdida sería difícil de cuantificar.

El meollo del asunto Aunque reconocen la validez de las anteriores razones, otros sugieren que la principal explicación es que no hay suficiente competencia en el sector. Hoy más que nunca, dicen, es posible que un banco que no tenga el lastre de la cartera antigua -que la Corte pueda obligar a refinanciar-, decida hacer un plan masivo de préstamos a tasas de UVR + 6. "Se llenaría de clientes", aseguran. El vicepresidente de riesgo de uno de los bancos con mayor operación hipotecaria reconoce que esto no sería descabellado en términos financieros, si se escogen bien los proyectos.

Pero, además, hay una oportunidad de oro para prestar sin el tremendo obstáculo de mercadeo que implica ofrecer créditos a tasa variable (UVR) a las personas que pasaron por la crisis y el desmonte del UPAC.

"Una de las mayores ventajas de haber conseguido una inflación bajita, es poder captar a tasa fija a largo plazo a menos de 8%", dice el codirector del Banco de la República Leonardo Villar. En este sentido, cualquier banco que decida entrar en un programa de préstamos de vivienda en pesos con una cuota fija podría hacerlo aprovechando esta condición del mercado de capitales.

"Ahora con los TES a 15 años a menos de 8%, los bancos que quieran dar ese tipo de crédito se pueden financiar a largo plazo, y mantener calzados sus riesgos", agrega Leonardo Villar. "Se abre una perspectiva interesante, si los bancos se fondean con bonos a largo plazo -a 20 años, por ejemplo- a tasa fija", concluye. Con esa operación se podrían ofrecer tasas muy inferiores a las actuales.

Olga Lucía Martínez propone otra vía novedosa para dinamizar este crédito. Sugiere modificar la ley de vivienda para que, como en otros países, haya agentes no bancarios que puedan estudiar y aprobar un crédito de vivienda y que una vez desembolsado les vendan el pagaré a entidades como la Titularizadora Colombiana para que lo administre.

Cuestión de medida En vez de tomar acciones audaces como las anteriores, algunos banqueros inventaron una forma para mover sus negocios en vivienda, sin exponerse a alguno de sus riesgos.

La ley de Vivienda estableció tal cantidad de restricciones para estos préstamos, que los volvió indeseables. Además de topes de tasas de interés, fija porcentajes máximos de financiación, relaciones entre la cuota pagada y el ingreso del solicitante, sistemas de amortización y plazos mínimos. Para evitar esos problemas, cada vez con más frecuencia, los bancos y sus clientes acuerdan préstamos para vivienda usando las líneas de consumo o comerciales.

La magnitud de esta práctica no se puede establecer porque las estadísticas actuales no capturan esas operaciones, pero los banqueros, la Superintendencia y el Banco de la República saben de su existencia y todos están interesados en medirlas porque al parecer son de un monto importante.

Este comportamiento puede ocultar operaciones a tasas baratas que les otorgan los bancos a clientes especiales y que bajaría el promedio de los préstamos hipotecarios más caros con el consecuente riesgo de desatar una ola de refinanciación. Esto podría ser cierto en algunos casos, pero no siempre, porque cuando se registran como comerciales o de consumo, las personas naturales pierden la deducción de impuestos que solo pueden hacer sobre préstamos de vivienda. Otros creen que con esto los bancos tratan de preservar sus créditos de las eventuales decisiones politizadas de la Corte.

A pesar de que el crédito de vivienda valga algo más de lo que muestran las estadísticas de la Superfinanciera, la construcción necesita márgenes menores para crecer y la amenaza de la entrada de un competidor nuevo o la fórmula de captar a largo plazo a tasa fija hacen que los actuales sean insosteniblemente altos. Esa es una buena noticia para los constructores, porque si se reducen se podría gestar un nuevo auge en la finca raíz. También para el gobierno que dinamizaría sus programas de vivienda de interés social, en la cual sigue habiendo un enorme déficit. Lo mismo para los clientes de los bancos que pueden ver rebajas importantes en el pago de sus casas. Y es buena noticia, finalmente, para los bancos amigos de la competencia y la eficiencia.
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