| 4/12/2006 12:00:00 AM

Interés en la cartera improductiva

La Central de Inversiones, Cisa, hará este mes una venta de pagarés de cartera mala. Esta vez, hay un gran interés internacional en la operación.

Cómo conseguir que una deuda con dos años de mora produzca dinero de inmediato, sin esperar cobros de abogados, decisiones de jueces, solución de apelaciones y sin la secuencia interminable de trámites, sellos y firmas autenticadas. La Central de Inversiones S.A., Cisa, la entidad que se encargó de recoger la cartera mala de los bancos públicos que tuvieron problemas en la crisis financiera de 1997, aprendió cómo desarrollar esta operación en apariencia imposible.

Cisa está a punto de ofrecer en venta un paquete de $1,1 billones de cartera mala a un grupo de fondos de cubrimiento (hedge funds) internacionales. Este esquema no es nuevo, pero el hecho de que haya compradores extranjeros sí lo es.

La primera venta masiva se hizo entre noviembre y diciembre de 2004, con los préstamos en mora de Fogafin y Cisa. Ofrecieron seis paquetes que valían US$154 millones. Luego, entre agosto de 2004 y noviembre de 2005, Cisa ofreció seis paquetes de cartera con un saldo de $276.922 millones y vendió tres de ellos por $103.100 millones al consorcio formado por el fondo estadounidense Greylock y la empresa colombiana Crear País.

La venta tiene un gran sentido para Cisa, porque se quita el trabajo de la cobranza y se ahorra tiempo para recobrar el dinero. El cobro de un pagaré desde que se presenta la demanda hasta el remate del inmueble toma entre 36 y 42 meses. La lentitud del trámite ha disminuido, pues antes tardaba 60 meses, pero sigue siendo tedioso y lento. En una cartera con saldo de $2 billones como la de la Cisa, el tiempo cuesta mucho.

Del programa de venta de cartera de $1,1 billones previsto para 2006, la junta directiva ya aprobó un tramo de $205.000 millones. Este mes saldrá al mercado un paquete de $45.000 millones de préstamos de consumo y comercial sin garantía, que tienen saldos de capital inferiores a $5 millones. En julio habrá dos más que mezclarán operaciones de consumo, hipotecarias y comerciales por $80.000 millones cada uno. Finalmente, en septiembre se hará otra oferta de cartera hipotecaria, que tiene un saldo de capital de $200.000 millones. Cada paquete de cartera se venderá en unidades de US$100 millones.

Según informa Lía Heenan, presidenta de la entidad, los pagarés de la operación de abril se venderán en tres grupos estandarizados. Uno de deudas judicializadas, que son aquellas en la que los bienes que las respaldan están cerca de ser rematados. Otro, con pagarés que tienen mora mayor de 180 días pero que no están judicializados y otro más, con pagarés con menos de 180 días de mora. Todos ellos tienen riesgos y períodos distintos de recuperación del dinero. Agruparlos les permite a los inversionistas analizar mejor sus características y pagar precios distintos por ellos.

Los compradores que inicialmente manifestaron su interés en los activos de todo el año son los fondos de cubrimiento de JPMorgan, Goldman Sachs, Merrill Lynch, Cargill (por medio de su filial Black River), Citigroup y Bear Stearns.

Con la incursión agresiva de Cisa se consolidará el mercado para esta familia de activos en el país y se formaliza la operación que existía desde hace tiempo entre pequeños inversionistas que compraban cartera mala en cuantías bajas y de manera más o menos artesanal. Si se divulgaran los resultados de estas grandes operaciones, el mercado recibiría más información sobre los pagarés, se haría más sencilla la formación de precios en este tipo de operaciones. La Central de Inversiones no descarta la posibilidad de que otras entidades privadas decidan hacer ventas similares en el futuro.

Sin embargo, las entidades financieras parecen demasiado preocupadas aún en mostrar pérdidas contables en la venta de cartera, de manera que la salida al mercado de estos agentes puede ser más bien lenta.

¿Interesados en qué? La venta de cartera para los fondos es un negocio bien desarrollado en el mundo (ver tabla). Sin embargo, hasta ahora, las condiciones locales no habían convencido a los inversionistas extranjeros. Cisa comenzó a trabajar el tema con el Citigroup en octubre de 2004, pero solo este año están listos para comprar el primer paquete de cartera judicializada de $60.000 millones para su fondo de cobertura.

Una razón para este interés es que los demandantes de los últimos años se concentraron en Brasil y México y los retornos en estos dos países han venido bajando. El diseño de los paquetes colombianos les ofrecería rentabilidades de 30%, una cifra más bien escasa en los mercados internacionales de capitales. Otra es que, en estos meses y tras los éxitos y los fracasos de las primeras ventas, Cisa ha escuchado a sus clientes y cambió la mezcla de los pagarés que conforman los paquetes para que tengan mayor atractivo.

Si es exitosa, la operación de 2006 le hará subir un peldaño al país en el desarrollo de las ventas de cartera, y se fortalecerán las compañías nacionales de cobranza. Como el recobro del dinero lo deben hacer los compradores, los fondos están conformando alianzas con empresas locales como Crear País, Covinoc y otras que puedan manejar procesos en todo el país. Los fondos internacionales ponen el dinero y los cobradores, la gestión de recuperación. No hay muchas firmas que tengan redes de este estilo, pero la nueva oportunidad está promoviendo la expansión de algunas de ellas.

Además, parece que habrá oferta suficiente para un tiempo. Los decretos de liquidación del BanEstado y la Caja Agraria le trasladarán a Cisa pagarés en mora por cerca de $1 billón, con lo que serán puestos en el mercado más adelante.

Los inmuebles La otra parte de la operación de Cisa, tal vez más conocida pero menos importante, es la de administrar algo más de 5.000 inmuebles recibidos en dación de pago y que valen $438.000 millones, cerca del 25% del valor del activo de la entidad. En este portafolio, las viviendas corresponden al 58% de las unidades y al 21% en valor, los lotes 23% y 45%, respectivamente, los locales comerciales 16% y 26% y las fincas 3% y 7%.

En este momento, Cisa estudia la forma en la que se manejarán esos activos. Una posibilidad es titularizarlas y la otra, que se vendan paquetes de inmuebles como se hace con la cartera. La decisión sobre esto estará pronto. "Tenemos 1.533 lotes urbanizables, bodegas y lotes para bodegas, que pueden ser más interesantes ahora con el TLC", señala Lía Heenan.

Para vender uno a uno, queda un pequeño grupo de proyectos grandes que tienen precios que fluctúan entre $500 millones y $2.000 millones. Están ubicados en Popayán, Tunja, Cali y Soacha, todos tienen licencias de construcción, y están en distintas etapas de construcción.

Con las nuevas operaciones en marcha, Cisa se convierte en uno de los animadores del mercado de capitales colombiano y del mercado hipotecario nacional. Su trabajo de ponerles punto final a los problemas contables de los bancos estatales, en especial de cartera hipotecaria, no puede llegar en un mejor momento.

Ahora, los bancos dispararon una guerra de tasas de interés y condiciones, que facilitan la compra de vivienda a los colombianos. En este escenario, hasta los bancos que tuvieron grandes líos en la época de la crisis quedaron bien ubicados para el reparto de la nueva mano de cartas que dirá quién es quién en la financiación de vivienda del país en los próximos diez años.
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