| 4/13/2007 12:00:00 AM

El nuevo activo

Después del éxito del primer fondo inmobiliario, de Estrategias Corporativas, Fiduciaria Alianza, Oikos y Corficolombiana preparan la emisión de mecanismos similares.

En un ambiente de bajas tasas de interés, revaluación y escasez de activos con buenas rentabilidades, la finca raíz se ha convertido desde hace cerca de tres años en una excelente alternativa de inversión. Y, a pesar de los incrementos de precios en algunas zonas, la compra de inmuebles sigue teniendo muy buenas perspectivas de valorización. No obstante, esta ha sido una inversión destinada a grandes capitales.

Por esto, con la venta del tramo inicial del primer fondo inmobiliario -Patrimonio Estrategias Inmobiliarias, PEI- desarrollado por Estrategias Corporativas, se inicia el camino para que inversionistas pequeños y los institucionales puedan acceder a grupos de inmuebles que de otra manera no podrían comprar y así puedan optimizar sus portafolios.
 
Los fondos inmobiliarios, también conocidos como Reits (Real Estate Investment Trusts, por sus siglas en inglés), son carteras colectivas que captan recursos entre el público para destinarlos a la compra de inmuebles que puedan generar un flujo de caja derivado de su arriendo y que tengan perspectivas de valorización.

De hecho, ante el éxito de esta operación, entidades consultadas por Dinero como Fiduciaria Alianza y Oikos, entre otras, están pensando en lanzar próximamente mecanismos similares. "Trabajamos hace cerca de dos años en un fondo de este tipo y estamos en proceso de aprobación ante la Superfinanciera de un reglamento para sacarlo en los próximos meses. Será un fondo con una masa crítica ($100 mil millones) y comprará inmuebles de originadores AAA" afirma Ernesto Villamizar, presidente de Fiduciaria Alianza, una entidad con gran experiencia en el mercado inmobiliario.
 
Por su parte, Gabriel Díaz, presidente de Oikos, sociedad de inversión experta en titularización inmobiliaria afirma que "tenemos proyectado sacar hacia agosto un fondo inmobiliario. Hay que ir despacio, pues hay que hacerlo bien. Estamos escogiendo la fiduciaria con la que lo realizaremos".

Otros jugadores como Corficolombiana, que se está especializando en la administración de fondos, están a la espera de la nueva reglamentación en materia de fondos que saldrá en los próximos dos meses. Según Francisco Lozano, vicepresidente de portafolios de inversión de la entidad, "estamos a la espera de que la nueva reglamentación aclare factores como el papel del gestor profesional y nos permita determinar cómo nuestras empresas pueden servir como semillas del fondo. Tan solo saldremos con un fondo inmobiliario hacia la primera mitad del próximo año", afirma.

El éxito de Estrategias Corporativas radica en haber logrado estructurar un vehículo que incorpora todas las características de los fondos inmobiliarios a nivel internacional como masa crítica, administración profesional, liquidez, diversificación, vigencia indefinida, capacidad de endeudamiento, entre otros, ajustándose a la regulación existente en el país.
 
"Cada característica del portafolio fue un proceso complejo que hizo que el trabajo durara más de dos años y medio lo cual representa ventajas para los siguientes, pues ya hay un camino abierto" afirma Jorge Ignacio Robledo, socio de Estrategias Corporativas y cabeza visible del proyecto.

El primero
A diferencia de la titularización inmobiliaria (no confundir con la de cartera inmobiliaria), en la cual se toma un inmueble y se "transforma" en títulos, un fondo se compone de un paquete de inmuebles por lo que muchos lo asimilan a una titularización al por mayor o creciente.
 
Sin embargo, el vehículo creado por Estrategias Corporativas va más allá, pues se estructuró como un programa de emisión de títulos participativos sobre un patrimonio autónomo por lo que estos títulos se parecen más a una acción que a un bono. En vez de tener un rendimiento fijo como los bonos o como las titularizaciones inmobiliarias, este título fluctúa de acuerdo a las ganancias o pérdidas del portafolio de inmuebles del fondo de inversión.

Si bien esto significa que el inversionista asume un riesgo mayor, los estructuradores del vehículo piensan que esto se mitiga porque el portafolio está compuesto por arrendatarios de primer nivel con gran capacidad de pago. Además, el fondo tiene la propiedad sobre los activos.

El portafolio del primer tramo del PEI está constituido por cinco inmuebles: Éxito el Poblado, Éxito CEDI Avenida 68, Centro Corporativo Casa Editorial El Tiempo, Centro Corporativo Seguros del Estado y Cinemark el Tesoro, lo cual le da una muy buena diversificación por activo, arrendatario, sector y ciudad.

Los fondos inmobiliarios también le permiten al sector real salir de locales para obtener capital de trabajo y tomarlos en arriendo, convirtiendo un activo improductivo en uno productivo.

La rentabilidad esperada neta es de 15,5% y alrededor del 75% proviene del flujo del arrendamiento y el restante de las valorizaciones que tendrán un mayor espacio dado que los inmuebles se adquirieron con un descuento del 12%. Pero incluso en el peor de los escenarios, como que los inmuebles pierdan un 50% real de su valor y un 20% de las rentas no se logren, la rentabilidad lograda es del 11,1%, afirma Robledo, de Estrategias Corporativas.

La baja volatilidad se debe a que los vencimientos de los contratos de arrendamiento están diversificados en el tiempo y tienen una duración promedio de 15,4 años. Ante estos factores, BRC Investor Services le adjudicó una calificación de AA+ a los títulos.

Además, en la medida en que se emitan nuevos tramos, el nivel de diversificación y la liquidez deberían seguir aumentando dado que los títulos son fungibles. Es decir, en la medida que la canasta de bienes del patrimonio crece, los inversionistas de los diferentes tramos entran a ser dueños de todo el portafolio, aunque su participación disminuya. Sin embargo, quienes invirtieron en el primer tramo tendrán derecho de suscripción preferencial para los nuevos tramos para evitar que su participación se diluya.

El segundo tramo saldrá en 4 meses y antes de finalizar el año saldrá un tercer tramo para completar alrededor de $300.000 millones. En 2008, saldrían otros $200.000 millones para completar el cupo de $500.000 millones. "Y si sigue la demanda pediremos ampliación del cupo" afirma Robledo.

Esto pondría al fondo en un tamaño similar a los de otras experiencias exitosas en América Latina. En Brasil los vehículos inmobiliarios ya administran un patrimonio superior a los US$1.100 millones mientras que en Chile superan los US$700 millones.

Negocio en construcción
Los próximos tramos del PEI y las iniciativas en curso parecen estar concentrando sus esfuerzos en inmuebles como grandes superficies comerciales, operadores logísticos y bodegas, grandes tenedores de oficinas y multinacionales, cines, centros comerciales, entre otros, con alto potencial de generación de rentas y/o valorización por su ubicación, vías de acceso, seguridad, acabados, funcionalidad y arrendatarios.
 
Sin embargo, esta herramienta puede cambiar el modo de financiar la vivienda hacia el futuro pues un fondo podría comprar o financiar proyectos nuevos, lo cual permitirá a los constructores desarrollar proyectos en los que vendan o arrienden. La generación de un mercado del arriendo es factible, según los expertos, pues con la crisis la participación del arrendamiento ha sido creciente.

Los fondos de inversión inmobiliaria tendrán un impacto favorable en la actividad edificadora. Este tipo de figuras financieras ha mostrado resultados exitosos en países como Alemania y España, donde se ha logrado la canalización de miles de recursos hacia el sector inmobiliario que antes iban a parar a papeles de renta fija. Este nuevo pulmón financiero que se le suma a la construcción de edificaciones, podría ser determinante en la solución del déficit de vivienda estructural que acosa al país.

"Diversos estudios de demanda de vivienda en alquiler muestran que no existen diferencias significativas entre la continuidad de pago de los hogares con ingresos bajos y altos. Por esta razón, esperamos que los fondos inmobiliarios centren sus miradas en el apalancamiento de vivienda de interés social, viéndola como una atractiva y segura inversión" afirma Beatriz Uribe, Presidenta de Camacol.

Hay consenso en que el éxito de las nuevas iniciativas será función de la liquidez que generen. Al estar inscrito en la Bolsa de Valores de Colombia BVC y tener bajas denominaciones (cada título es de $5 millones y en la emisión inicial se podían comprar mínimo diez) se espera que el nuevo fondo inmobiliario tenga liquidez.
 
Como por ahora solo se ofertan en el mercado secundario que es menos visible que el de acciones, los promotores están en conversaciones con la BVC para ver si le pueden dar mayor visibilidad.

Por ahora, el primer tramo logró un grupo amplio y diverso de inversionistas lo cual es fundamental para garantizar la liquidez del vehículo. En Chile, por ejemplo, los fondos no tienen liquidez pues todas las emisiones las han absorbido en su totalidad los fondos de pensiones. En la emisión del PEI, alrededor del 50% fue adquirido por los fondos de pensiones obligatorios y voluntarios y el 36% por personas naturales a través de sus fondos voluntarios.

Para analistas como Andrés Restrepo, jefe de investigaciones económicas de Corficolombiana, la gran lección que deja este proceso es que tanto en los inversionistas institucionales como particulares hay un gran apetito por productos novedosos. Sin embargo, es claro que estos vehículos tienen que estar muy bien estructurados y deben tener un buen equipo detrás para cumplir con las exigencias del mercado.

La entidad que no estructure adecuadamente su producto dañará los avances logrados y probablemente no convencerá a las empresas de que le vendan un activo estratégico ni a darle tranquilidad a los inversionistas.

Lo mejor que podría pasarle al mercado es que salgan más jugadores y se incentive la competencia para que el mercado evolucione hacia otras clases de estructuras que mezclen otros activos.

De ser así, el producto podría generar una nueva dinámica en el sector inmobiliario y cambiarle el paradigma de la liquidez al abrirle el mercado a pequeños inversionistas. La inversión en finca raíz que ha estado supeditada a grandes capitales dejaría de serlo y se estarían sentando los cimientos para que la construcción se financie en el mercado de valores. 
 
 
 
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