| 3/30/1998 12:00:00 AM

Crédito de vivienda, a medias

Varios bancos se lanzaron al mercado hipotecario. El Anglo entró duro, el Andino está haciendo pruebas y el Santander y el BBV Ganadero no se deciden aún.

La oportunidad de brindar nuevas alternativas para la financiación de vivienda ­que nació ante la decepción de los clientes del sistema Upac, creado en 1970­ todavía no ha sido explotada en forma definitiva por los bancos.



Aunque desde hace unos meses, cuatro bancos anunciaron su incursión en este segmento del mercado hipotecario, no todos se han lanzado de lleno a arrebatarles clientes a las Corporaciones de Ahorro y Vivienda, CAV, que hasta diciembre del año pasado habían colocado más de $3,8 billones en préstamos.



El banco que lanzó el plan más agresivo es el Anglo Colombiano. El Andino tiene listos sus proyectos pero primero los está dando a conocer a sus clientes directos para, después de una profunda evaluación, anunciarlos al mercado general. Y se espera que los bancos españoles ­como el Santander y el BBV Ganadero­ se valgan de su experiencia en España para innovar tanto los sistemas de financiación de vivienda de clase alta y otro tipo de edificaciones, como para la de interés social.



En el caso del Anglo Colombiano, David Hutchinson, su presidente, señaló que en poco más de cuatro meses colocaron $10.000 millones en préstamos hipotecarios.



Hutchinson asegura que están tan entusiasmados con los resultados obtenidos que en abril empezarán a financiar la construcción de proyectos de vivienda de interés social, VIS, los más demandados en Colombia pues de acuerdo con la Cámara Colombiana de la Construcción solicitan el 70% de los créditos para vivienda.



El Banco Andino, por su parte, realiza los primeros experimentos con clientes de banca personal antes de lanzarse a la financiación masiva. Pero el mercado colombiano aún está a la espera de los productos de los bancos Santander y el BBV Ganadero, pues las casas matrices de estas entidades en España controlan una parte muy importante de los créditos hipotecarios en ese país con propuestas imaginativas y agresivas.



Sin embargo, la idea sigue patinando con el argumento de que Colombia todavía no ha salido de la crisis que afecta al sector de la construcción desde 1995, que no se iniciado el despegue definitivo por el alza en las tasas de interés de los créditos registrada en los primeros meses de 1998 y porque el mercado de estratos altos, al cual le apuntan, está saturado.



Cartera mala



Al parecer la razón de peso para que los bancos privados no entren de lleno a financiar vivienda de interés social es la calidad de la cartera de las CAV, entidades que hasta el momento monopolizan el mercado hipotecario.



Como consecuencia de la crisis económica de los últimos años ­en especial 1995 y 1996­, las altas tasas de interés registradas en todo 1996 y el aumento del desempleo hasta alarmantes niveles del 12,5%, los clientes del sistema Upac demoraron sus pagos lo cual deterioró la cartera de las corporaciones de ahorro y vivienda.



Los bancos no desean recibir la cartera mala de otras entidades al permitirles a los clientes de las CAV transferir sus créditos. Hasta el momento parece que este razonamiento no lo ha hecho el Banco Central Hipotecario, BCH, que el año pasado desplegó una campaña publicitaria para la recompra y ampliación de créditos hipotecarios. De acuerdo con la Superintendencia Bancaria, a diciembre pasado, la cartera bruta del BCH había crecido 52%, pero la cartera vencida y con problemas de cobro se disparó en 154%.



Según el informe anual de la Superbancaria sobre los establecimientos de crédito, en el cuarto trimestre de 1997 la cartera vencida de bancos y CAV había crecido menos que en el tercero, pero en el BCH fue mayor. En varias oportunidades Dinero trató de conocer la opinión de la presidente del BCH, María José García, pero fue imposible.



El sistema también tiene problemas con la recuperación de los créditos otorgados a los constructores, ya que la cartera comercial vencida que corresponde a este tipo de créditos tanto de las CAV como del BCH tuvo un crecimiento anual del 58,3%.



Para salvar ese riesgo, el Anglo Colombiano se ha orientado hacia la compra de cartera y a la financiación de vivienda en los estratos cinco y seis. La otra ventaja, según Hutchinson, es que a los bancos medianos y pequeños se les facilita la selección de clientes y con ello su crecimiento es más sostenido y firme.



Complemento ideal



Una estrategia similar a la del Anglo sigue el Banco Andino, que prefiere mantener por el momento un perfil bajo en este tipo de negocios y se ha centrado en el otorgamiento de créditos hipotecarios para sus actuales clientes, que son unos 20.000.



Carlos Hernando Cuevas, presidente del Banco Andino, coincide con David Hutchinson en que el crédito hipotecario se les presenta como una oportunidad interesante para ampliar la base de clientes y diversificar el riesgo de cartera.



"El término miedo no cabe en este negocio. Por el contrario, vemos más oportunidades que dificultades en el producto hipotecario pero como no tenemos experiencia en esta área tenemos que incursionar con cuidado para definir cómo desarrollar con éxito el proyecto", explica Cuevas al revelar los pasos que está empezando a dar la entidad.



Por el momento, el Andino llega sólo a sus clientes con folletos y atención telefónica. Por estos medios promociona varios tipos de amortización mensual con plazos de 5, 8, 10 y 15 años.



En el plan conocido como "andimínimo" la cuota mensual registra incrementos entre 1,0 y 1,5%. En el sistema "escalera" las cuotas se ajustan anualmente entre 10, 15, 18 ó 20%, según las condiciones del crédito. En ambos casos, el capital adeudado registra incrementos.



Pero hay otras dos alternativas en las que el capital no crece e incluso empieza a bajar. En el sistema de "capitalización", la cuota mensual es creciente pero el capital es fijo durante la vigencia del crédito. En el "estable", la cuota es fija durante la vigencia del crédito y el capital baja desde el primer mes.



Cabe anotar que como los préstamos son concedidos en pesos y no en unidades de poder adquisitivo constante, upac, están atados a la tasa de interés promedio DTF, y a ésta se le adicionan unos puntos dependiendo de los costos del banco y del margen de rentabilidad que desee.



A pesar de que en el Banco Andino estos créditos ya están estructurados con condiciones específicas, los resultados y las variables de manejo aún están a prueba y por tanto podrían modificarse de acuerdo con las evaluaciones que se adelantan actualmente, explica Cuevas.



Anglo fijo



Para hacer más atractivo su producto, el Banco Anglo Colombiano diseñó varios sistemas de pago, como mantener una cuota fija durante toda la vida del crédito sin que se ate a las fluctuaciones de la DTF. Sin embargo, con el fin de evitar descalabros para el cliente o para el banco, hay una cláusula de compromiso que permite modificar las condiciones del crédito cuando la DTF varíe más de 3,55 puntos con respecto a la tasa con la cual se tomó el préstamo.



Es decir, si un cliente obtuvo su préstamo en octubre pasado con una DTF de 24% y en la actualidad esta tasa llega al 27,55% se someterá a una variación hacia arriba en la cuota pactada. Lo mismo puede pasar en caso de que la DTF baje en ese porcentaje y el cliente se vería favorecido.



De no presentarse variaciones bruscas, la cuota, que es en pesos, se mantendrá igual durante el período del préstamo. Los plazos van desde los 7 hasta los 15 años. El valor promedio de la cuota es de $27.000 por cada millón prestado, dependiendo de las condiciones del préstamos y del valor.



Para David Hutchinson, las cifras de los préstamos otorgados hasta ahora revelan que los colombianos tienen un temor histórico a comprometerse con un crédito.



"De los 160 créditos aprobados, un 63% ha preferido pagarlos en plazos entre 7 y 10 años. En Inglaterra y Estados Unidos, en cambio, el crédito hipotecario se mantiene durante toda la vida laboral del cliente pues cada vez representa una parte más pequeña de su ingreso", afirma el directivo.



El Anglo Colombiano cuenta con la experiencia que tiene en Inglaterra en el área hipotecaria el Lloyds Bank, su socio mayoritario.



Como atractivos adicionales ofrece gratuitamente seguro educativo hasta por $30 millones en caso de muerte del acreedor; seguro contra incendio, terremoto y asonada que incluye un valor de reposición; y seguro de desempleo, que se puede tramitar con acta de conciliación.
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