CAV llegó la hora

| 6/9/2000 12:00:00 AM

CAV llegó la hora

El sistema de financiación de vivienda en Colombia sigue paralizado y las CAV necesitan con urgencia un esquema viable.

Las corporaciones de ahorro y vivienda siguen sin encontrar una salida que las deje ser viables en el futuro. Después de los alivios a los deudores del antiguo sistema upac y de la expedición de una nueva ley de vivienda, la realidad es que nada se ha concretado. Las CAV siguen enfrentando problemas estructurales. Casi los mismos que llevaron el viejo modelo upac al fracaso que tocó fondo durante los últimos dos años.

Los años 98 y 99 fueron los de las grandes decisiones: alivios generalizados a las familias deudoras de upac y una nueva ley de vivienda que eliminó el upac y creó la UVR que nuevamente es una unidad de cuenta ligada a la inflación como en los primeros tiempos del upac. La nueva ley creó además mecanismos de financiamiento de largo plazo que les permitan a las CAV captar recursos y prestar de nuevo.



En las mismas



Pero, con un nuevo sistema atado a la inflación y un esquema de financiamiento de largo plazo por titularizaciones de los activos de finca raíz, ¿por qué no se resuelve la crisis y se dinamizan de nuevo la operación de las CAV y, con ellas, la actividad constructora?



Por una razón compleja que se explica de manera simple: el nuevo sistema no está en funcionamiento, está paralizado ante diversas incertidumbres e imperfecciones del mercado. Primero está el tema de la inestabilidad jurídica que aún tiene en vilo al nuevo modelo pues podría no ser el definitivo. Existe la expectativa sobre un próximo pronunciamiento de la Corte Constitucional sobre la UVR. Aunque no se cree que la Corte declare inconstitucional el sistema, la duda persiste. Además, también están en camino pronunciamientos de la Corte sobre demandas que exigen mayor equidad en los alivios otorgados a los deudores de upac. El Gobierno solo otorgó alivios a las familias y las demandas argumentan que otros sectores como los mismos constructores deberían beneficiarse. Un fallo favorable a estas demandas les pondría más cargas a las CAV, al sistema financiero y al mismo Gobierno es decir, a todos los contribuyentes que en últimas son los que corren con el costo de los alivios.



En el papel



Lo más grave de todo es que el modelo de financiación de largo plazo se quedó en el papel. Las titularizaciones no están operando por falta de demanda, de inversionistas de largo plazo que estén dispuestos a comprometer recursos en finca raíz. Los fondos de pensiones, que son los tomadores naturales de este tipo de bonos, no quieren apostarle al modelo por una imperfección que aún no se ha corregido: el tema de la rentabilidad mínima. Los fondos deben garantizar una rentabilidad mínima sobre los recursos que manejan y esa rentabilidad se basa en un portafolio de inversiones que no refleja la vocación de largo plazo de los fondos. La consecuencia es que los fondos prefieren invertir en TES del gobierno y otros papeles de corto plazo.



Pero los obstáculos al arranque del nuevo sistema de vivienda no paran ahí. A partir de julio, las CAV deberán adoptar un esquema de aprovisionamiento más severo de la cartera morosa (circular 039 y 044 de 1999 de la Superintendencia Bancaria), que ya rige desde el año anterior para el resto del sector financiero. El nuevo sistema exige que las entidades aporten como reserva para eventualidades el equivalente al 1,0% del total de la cartera. Para tener estos recursos provisionados, las CAV disponen de tres años de plazo. El costo de esta medida es significativo: las entidades tendrán que disponer de $12.000 millones. El problema de las provisiones tampoco termina ahí. Hasta el momento, las CAV solo han provisionado el 13% de su cartera morosa. Y la cartera vencida no provisionada asciende a $1,02 billones, 1,4 veces el capital de estas entidades.



Además de todos estos nubarrones que atentan contra el despegue definitivo de las entidades de ahorro y vivienda, existe la amenaza de un aumento en las tasas de interés en los próximos meses, lo que desincentiva aún más la inversión en vivienda.



Las decisiones óptimas



Las CAV enfrentan un período verdaderamente crítico. Pero, al igual que en otros sectores de la economía, la situación puede convertirse en una oportunidad que lleve a consolidar un sistema de financiamiento de vivienda, algo definitivo para la recuperación de la economía.



Muchas de las soluciones ya están sobre la mesa. Solo falta decisión política y capacidad de ejecución. Hay que ponerle "dientes" a la nueva ley de vivienda para que las titularizaciones sean viables y los fondos de pensiones apunten a la finca raíz como inversión de largo plazo. Es necesario consolidar la reforma en camino que obliga a los fondos de pensiones de entidades territoriales a invertir el 30% de sus recursos en bonos hipotecarios y titularizaciones.



Es posible que sea necesario además aligerar las cargas de provisionamiento de las CAV para que no terminen ahogadas. Ello no implica que sus accionistas no tengan que "meterse la mano al bolsillo" para capitalizar y consolidar el negocio. No obstante, esto solo será posible si las CAV recuperan su futuro como negocio rentable a mediano plazo.



Otra medida que podría ser interesante discutir es la posibilidad de que el Gobierno garantice una parte de los futuros créditos de vivienda. Este mecanismo podría darle un nuevo arranque al sistema de financiación de vivienda.



Lo único que no se puede hacer es mantener el sistema paralizado, sin soluciones y sin la posibilidad de ser viable nuevamente. En las actuales circunstancias, Colombia no se puede dar el lujo de aplazar indefinidamente la solución del problema de las Corporaciones de Ahorro y del sistema de vivienda en su conjunto.





El viejo upac





El sistema upac fue el modelo que durante casi 30 años logró que millones de colombianos adquirieran vivienda. Era un sistema que permitía a las CAV captar a corto plazo y prestar a 15 años. Las familias pagaban cuotas bajas, mediante un esquema que acumulaba intereses para el final.



Ese sistema era viable por varias razones. En primer lugar, las corporaciones de ahorro tenían el monopolio de las captaciones y pagaban apenas el equivalente a la inflación por el ahorro del público. Esto les permitía prestar a una tasa de inflación más unos puntos. Las familias lograban soportar las cuotas con su capacidad de pago, que también aumentaba con el costo de vida.



El modelo dejó de funcionar cuando las CAV empezaron a competir por el ahorro del público con el resto del sistema financiero a principios de los años 90. Los rendimientos del ahorro aumentaron, pero también se disparó el costo de los créditos en upac.



Luego vino la hecatombe. Los precios de la finca raíz se desplomaron desde 1995 hasta hoy, mientras los saldos de las deudas de las familias crecían de manera acelerada



Un debate que continúa





Poco después de aprobada la nueva ley de vivienda (ley 546 de 1999), el Gobierno estableció que la unidad de cuenta del nuevo sistema hipotecario, la unidad de valor real (UVR) crecería de acuerdo con la inflación del mes anterior con lo que al cabo del año se reajustará con la inflación anual. Esta fórmula de cálculo busca ser de fácil compresión, reflejar el comportamiento de la inflación y evitar modificaciones coyunturales. No obstante, tiene un gran problema: la inflación mensual es altamente variable y estacional. En los primeros meses del año, en los cuales la inflación es estacionalmente mayor, la UVR tendrá un reajuste mucho mayor que en los meses finales del año que son de baja inflación.



Esto afecta la capacidad de pago de los deudores porque hace inestables las cuotas mensuales. Cuando la inflación se dispara en un mes específico, el costo anual de la deuda también aumenta de manera exagerada. Además, perjudica a las CAV pues no refleja su realidad financiera, debido a que en los balances de los primeros meses del año se evidencian unos ingresos extraordinarios que inflan ficticiamente las utilidades. Para solucionar este segundo problema, la Superintendencia Bancaria para efectos contables expidió una reglamentación (circular externa 037 y 041 de 2000) que busca que los ingresos extraordinarios por UVR no se lleven a utilidades, sino a unos ingresos anticipados y después se vayan causando en los meses en que la inflación es estacionalmente baja para compensar y tener un movimiento uniforme a lo largo del año.





El problema



El nuevo sistema de vivienda no ha arrancado todavía.



Persiste la inestabilidad jurídica por el fallo de la Corte.



La UVR todavía tiene problemas que deben ser corregidos.



No hay inversionistas de largo plazo para los títulos de finca raíz.



Situación actual



Las Corporaciones de Ahorro y Vivienda están obligadas a provisionar su cartera morosa de manera acelerada, lo que pone en riesgo su viabilidad.



El costo de las provisiones se acerca a los $12.000 millones en los próximos seis meses.



Las soluciones



Hay que viabilizar la titularización y la emisión de bonos hipotecarios.



Un aval del Estado permitiría que el sistema arranque de nuevo.



El Gobierno seguramente tendrá que revisar el esquema de provisiones de la cartera morosa de las CAV.
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