| 5/28/2004 12:00:00 AM

Un negocio bien cimentado

La capital financiera, turística y económica de Florida está construyendo sus nuevos edificios y desarrollos urbanísticos sobre dos ejes. La inversión en finca raíz es llamativa.

Miami ya no es un puerto de paso de personas y mercancías, sino una ciudad cosmopolita, la capital de los hispanos, de los norteamericanos y europeos que se quieren acercar al mercado centro y suramericano. Invertir en Miami es un negocio tan rentable que usted puede comprar una propiedad pagando en dinero el 30% del valor, y el arriendo paga el resto. Pero usted debe escoger cuidadosamente en qué proyectos invertir, pues deben estar ubicados sobre los dos ejes de desarrollo de la ciudad.

Varias empresas internacionales conocen las ventajas que ofrece la ciudad y tienen sedes allí para manejar sus negocios e inversiones hispanoamericanas. Los grandes expertos en inversiones en propiedad raíz, como Donald Trump, asociado con Gil y Michael Dezer, también llegaron a Miami. En la actualidad desarrollan proyectos con una inversión de US$650 millones. Los constructores y brokers de finca raíz colombianos están entre los inmigrantes más exitosos en la ciudad, ya que han aprovechado las oportunidades que les ofrece este mercado.

En respuesta a este crecimiento, Miami está realizando grandes inversiones en infraestructura que respaldan esta tendencia. Se adelantan proyectos como la ampliación del aeropuerto internacional para convertirlo en un puerto multimodal que recibirá más de 1.500 aviones diarios, la ampliación de la malla vial y ferroviaria, y la adecuación del sistema de transporte público masivo, interconectando el centro con Miami Beach y el Centro de Artes Escénicas, la construcción de edificios de parqueo que permitirán estacionar para llegar al destino con nuevas rutas del sistema urbano de transporte tri-rail.

Sin embargo, con una población flotante tan alta y 20.000 inmigrantes legales al año, la ciudad tiene problemas de movilización pues la gente pasa hasta 40 horas al mes manejando desde su hogar hasta su trabajo. Por esta razón, se están recuperando zonas para usos mixtos -vivienda, trabajo, recreación-, atrayendo gente a diferentes horas del día y la noche. Esto hace que la zona viva y sea más segura, reforzando el concepto de comunidad.

Varios constructores han ubicado nuevos ejes de redesarrollo y densificación de la ciudad: el primero es el eje vertical Downtown, Brickell y Biscayne hasta Aventura. Por otra parte, el eje horizontal Coral Way, que une Downtown con Coral Gables. Esto ha generado nuevas áreas para la vida urbana, caminar y realizar actividades que no existían, ofreciendo una mejor utilización del suelo y creando interacción asociada a barrios urbanos.



Los dos ejes

El primer eje involucra los distritos de arte, moda y diseño -Fashion, Art y Design District-, que tienen un alto valor urbanístico y de conectividad. Además, con la construcción del Centro para las Artes Escénicas, esta zona se está apreciando por su valor cultural y proximidad con zonas recreativas y de negocios. Esta tendencia no es solo para los desarrolladores de proyectos. Grandes empresarios en servicios de alimentación y restaurantes como Mark Soyka, dueño de famosos restaurantes en South Beach, establecen negocios que recuperan las zonas y las transforman en polos de desarrollo para nuevas empresas. Seguramente, estas zonas se convertirán en el segundo South Beach, que se valoriza en 7% cada año. Aparecen proyectos de bienes raíces de gran diversidad; desde desarrollos en zonas contiguas a las playas de Biscayne, Sunny Isles, North Miami y Aventura con apartamentos de 150 m2 desde US$350.000 y lujosos penthouses de más de 2.000 m2 de US$25 millones. Áreas como Brickell y Downtown con apartamentos de 100 m2 por US$150.000 ó US$5 millones por un penthouse de 1.000 m2. Los artistas y empresarios compran estos inmuebles pues les permiten estar conectados con los mercados en los que trabajan.

Coral Way, por su parte, ha iniciado una recuperación en infraestructura que está densificando áreas con nuevos desarrollos urbanísticos amigables ecológicamente.

Proyectos de recuperación urbana con zonas recreativas que ofrecen apartamentos para jóvenes empresarios y ejecutivos que quieren vivir cerca del centro, con la ventaja de invertir en una zona de alta valorización. Apartamentos desde 80 m2 por US$130.000 hasta 150 m2 por US$250.000.



Cómo comprar bien

Los inversionistas cuentan con el apoyo de un sistema financiero robusto, con reglas y normas claras. Adquirir finca raíz en Miami se perfila como una excelente inversión, con una rentabilidad en dólares por encima del 25%, incluso algunos proyectos ofrecen una rentabilidad hasta del 300% a tres años y medio de la inversión. Todo depende del momento en que usted compre o venda la propiedad. El riesgo en este tipo de negocio es controlado, ya que se realiza por etapas y el inversionista tiene asegurado su capital con fiduciarias que lo protegen si no se realiza el proyecto.

Usted puede lograr valorizaciones altísimas, si escoge bien el proyecto de inversión con características que le aseguren que satisfaga lo que el público está buscando y que sea exitoso en ventas.

Hay varias empresas especializadas en asesorar a los inversionistas latinoamericanos, con oficinas en Bogotá, Caracas, Madrid y Buenos Aires en las que ofrecen servicios completos para realizar la mejor inversión e incluso diversificarla en un portafolio amplio de productos o bienes. Todo depende de cuál es el monto de la inversión, en qué momento se entra y por cuánto tiempo. Ahí está la clave de este tipo de inversión.

El mejor momento es comprar cuando un constructor empieza a vender su proyecto, depositando el 10% del valor del contrato como inversión en una fiducia para mostrar al banco la viabilidad económica del mismo y garantizarle que hay una intención real de compra. En el momento en que el proyecto se vuelve viable, quien invirtió en la idea del proyecto y entró antes que los demás ya ganó entre 10% y 15% de rentabilidad en 3 meses.

Cuando las preventas alcanzan el 50% del proyecto, se aporta otro 10% del valor del contrato y se inicia la construcción real, se registran los documentos y el banco aprueba el crédito de construcción. La inversión se valoriza otro 10% y esta etapa tarda de 5 a 8 meses.

Después viene un período vegetativo de año y medio a dos años de construcción del proyecto. Seis meses antes de que termine la construcción, el inversionista puede optar por dos caminos:

* Negociar la venta de su apartamento con la colaboración de un broker, sin pagar los costos de cierre del contrato e impuestos, o listarlo en las compañías que ofrecen este servicio y cobran una comisión del 6%.

* Quedarse con el apartamento y dar un 10% adicional al valor del contrato para firmar el contrato y realizar los documentos para que el banco le preste el 70% restante. Se pueden escoger tasas variables a corto plazo, o tasas fijas a largo plazo, dependiendo de lo que el inversionista quiera.
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