| 3/4/2005 12:00:00 AM

Un año para tener en cuenta

En 2005 se impondrá la venta de bienes raíces a colombianos en el exterior. Pese a la desaceleración del sector, la inversión inmobiliaria es una opción interesante.

Varios hechos marcarán el sector de la construcción durante este año. Por un lado, el período se caracterizará por la consolidación de un nuevo negocio: la venta de inmuebles a colombianos que viven en el exterior. Por el otro, se crearán los primeros fondos de inversión inmobiliaria y las primeras sociedades especializadas en renta. También será recordado como el año en que el presidente Uribe se puso al día con las metas de vivienda de interés social (VIS), que estaban rezagadas desde el comienzo de su administración. Estos serán los principales acontecimientos de la actividad constructora en los próximos meses, luego de experimentar una desaceleración con respecto a los índices de crecimiento que reportó en los años inmediatamente anteriores, pues la demanda estuvo represada por más de cuatro años.

Tanto Camacol como Fedelonjas coinciden en que una de las actividades que tendrá mayor dinamismo es la venta de bienes raíces a colombianos que viven en otros países, transacción que antes era imposible de realizar. Hasta hace poco, la Superintendencia Bancaria prohibía la aprobación de créditos y la apertura de cuentas de ahorros a colombianos domiciliados en el exterior. Además, existía una muy alta retención en la fuente en las remesas de manera que no se podía legalmente comprar finca raíz en Colombia. Pero todo esto quedó en el pasado, dando origen a un mercado nuevo para constructores e inmobiliarios, que están incursionando en este negocio.

Un primer paso en este sentido se dio en Miami, donde la firma World Trading of New York Inc. organizó una feria inmobiliaria entre el 31 de octubre y el 2 de noviembre. Esta compañía fue creada por un colombiano para asesorar a empresas que busquen nuevos mercados en el exterior. El evento arrojó ventas por US$45 millones. Sus realizadores dijeron que el evento permitió hacer algunas mediciones que mostraron que una buena parte de los colombianos residentes en Estados Unidos tiene una capacidad de ahorro que les permitió a muchos comprar casas y apartamentos de contado. Pero la cifra pudo ser mayor, debido a que aún hay muchas restricciones para otorgarles créditos a los compatriotas que trabajan por fuera del país, lo que se constituyó en la principal barrera para que muchos de los 5.000 asistentes a la feria adquirieran viviendas ofertadas por unas 100 firmas inmobiliarias de Colombia.

Debido al éxito de la operación en Nueva York, un grupo de bancos, constructores, agencias de seguros y firmas inmobiliarias decidieron realizar en Madrid, a mediados de febrero, una feria inmobiliaria a la que asistieron 8.000 colombianos. Allí se concretaron ventas por US$2,7 millones, mientras otros negocios por una cifra muy similar quedaron 'en remojo'. Al igual que en Nueva York, la falta de claridad en el tema crediticio impidió el cierre de muchas transacciones. Ahora el turno es para Miami, donde se realizó el 25 y 26 de febrero una nueva feria inmobiliaria, promovida en esta oportunidad por Camacol Medellín. Al cierre de esta edición, no se conocían sus resultados. Y para el 25 y 26 de marzo está prevista una más, también en Miami, organizada por World Trading y Fedelonjas, en la cual participarán unas 60 firmas inmobiliarias de todo el país. Los promotores aspiran a recibir a 5.000 visitantes y realizar ventas por US$35 millones.

Entretanto, se espera que durante el presente año nazcan los primeros 10 fondos de inversión inmobiliaria, mediante los cuales el gobierno busca incentivar el mercado del arriendo de vivienda nueva en Colombia. Se trata de carteras colectivas, cuya rentabilidad dependerá del alquiler de los bienes inmuebles que los compongan y de su respectiva valorización. Hay que recordar que quienes construyan viviendas de interés social para arrendar, tendrán 10 años de exención tributaria de pago de impuesto de renta, derivado del canon de alquiler de esas viviendas. Las sociedades especializadas en renta, por su parte, tienen los mismos beneficios tributarios de un fondo, pero son para pequeños grupos de inversionistas en el tema de arrendamientos.



Buena opción

Volviendo al país, los expertos coinciden en que pese a la desaceleración que ha venido registrando este año la actividad constructora en los estratos más altos, especialmente, sigue siendo una buena opción invertir en finca raíz. Según Sergio Mutis, presidente de Fedelonjas, en 2004, la demanda de este tipo de vivienda creció 20%, mientras que la oferta de nuevos proyectos lo hizo 50%, lo que explica la disminución de la velocidad de venta de cada proyecto individual. "Ahora viene un crecimiento normal, sin grandes sobresaltos ni especulación", dice.

No obstante, Camilo Silva, vicepresidente técnico de Camacol, recalca el hecho de que, gracias a la figura de la fiducia, ahora no hay sobreoferta, pues todo proyecto primero se prevende, "por lo cual ya no hay peligro de que los constructores se pasen de la raya, como ocurría antes".

De otro lado, Mutis asegura que se va a mantener la valorización generalizada de la finca raíz, aunque como ya no va a haber campo para la especulación, la valorización no será tan alta como en los últimos dos años. Sin embargo, según cálculos de Fedelonjas, oscilará entre el 12% y el 15%, mientras que la renta total de la propiedad raíz va a superar el 20% efectivo anual (un CDT renta entre 7% y 9% y una cuenta de ahorros 3,5% efectivo anual, respectivamente). Así que las ciudades que venían repuntando como Bogotá, Cali y Medellín tendrán una dinámica menos eufórica, mientras que en ciudades intermedias va a haber más dinamismo, porque la actividad viene con un retraso. En cuanto a la vivienda media se prevé que crecerá no solo en las grandes ciudades sino también en las intermedias. Camacol estima en este caso un crecimiento aproximado del 6%.

En el mercado hay dos alternativas para comprar finca raíz. La primera es comprar en planos por medio de un encargo fiduciario. El comprador gira el 10% del valor de la vivienda y paga un 40 ó 50% durante la construcción. Pero una vez gira el 10%, congela el 100% de su valor. Por ejemplo, un apartamento de $50 millones comprado en planos, se separa con $5 millones (el 10%). Con eso congela el 100% del valor así suban la finca raíz, el hierro o la mano de obra. Durante la construcción paga $20 o $25 millones para completar el 50% o 60% del valor de la vivienda. Cuando se la entregan paga otros $20 millones (ya sea con crédito hipotecario o de forma directa) para completar el 100%. En este caso, la rentabilidad se mide sobre el 50% de lo que se aportó inicialmente, que sumado a la valorización del inmueble en un año, cuando se entrega (entre 12% y 15%), genera una tasa superior al 20%.

Otra alternativa es comprarla ya terminada o usada. El mercado de usadas es el más grande. Aquí la rentabilidad se mide de manera diferente porque el inversionista la compra y de manera inmediata la pone en arriendo, entonces la rentabilidad dentro de un año es la suma de los dos generadores de ingreso: el canon mensual (7%) que se paga y la valorización (12%), lo que también otorga una rentabilidad cercana al 20%.

Para Fedelonjas, nunca se había dado tanta integralidad en el sector inmobiliario colombiano: hay incentivos a la vivienda de estrato alto por medio de las cuentas AFC; también los hay para la vivienda nueva con el seguro de tasa para el estrato medio y múltiples beneficios para la vivienda de interés social mediante los subsidios familiares, la devolución del IVA en los materiales de los constructores y exención tributaria de 10 años para los que construyan este tipo de viviendas para arrendar. Según cálculos del gremio, todo está dado para que 2005 sea un buen año, pues prevé que las transacciones crecerán 20%, lo que significa que las principales nueve ciudades del país reportarán $1,8 billones mensuales en operaciones inmobiliarias.
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