| 1/19/2007 12:00:00 AM

Un año con buenas bases.

En 2007 se buscará una salida dinámica para el inventario inmobiliario que se consolida en el país. Tiempo de profesionalización de la oferta y de oportunidades para la demana.

Desde hace un par de años, los vientos venían soplando diligentemente a favor del sector inmobiliario, pero fue en 2006 cuando las velas se inflaron como no se veía desde hace una década. Con un ritmo increíble, el área licenciada para la construcción en el país creció 18,55% tan solo en los tres trimestres registrados hasta la fecha. Y con un dato de obras iniciadas en el primer trimestre de 2006 que supera los 9 millones de m2, creciendo 9,5%, mantuvo e incluso aumentó el ritmo de crecimiento del índice entre 2004 y 2005, augurando oferta que alimentará el mercado inmobiliario y alternativas de inversión para los interesados en este joven 2007.

Estos datos halagüeños y prometedores que el Dane y Camacol registran y destacan, son una estela que otros navegantes van siguiendo tras buenos negocios.

Los números de área licenciada el año pasado, según el Dane y Camacol, muestran un contundente registro de 15,2 millones de m2, lo que representa un aumento de más del 100% a lo que se registró a inicios de la década. Y lo que significa la llegada de nuevas unidades para ser transadas en el mercado inmobiliario. Esta es la subienda. Para allá va la estela que interesa a las inmobiliarias internacionales que desembarcaron el año pasado en el país y que quieren conquistar un mercado subdesarrollado de finca raíz que muestra grandes inventarios y vacancias muy amplias en varios sectores. "Esto es tan solo uno de los indicios. La firma del Tratado de Libre Comercio con Estados Unidos (TLC) será dinamizadora del mercado de oficinas y comercial. Nos hemos aliado para capitalizar las oportunidades, pero también porque queremos proponer un modelo de negocio que es más beneficioso y que modernizará al sector", asevera Allister Manjarrés, gerente general de Raíz Servicios Corporativos, una empresa dedicada a asesorar en el sector inmobiliario y a gestionar los requerimientos de espacio y recursos físicos de las empresas y administrar las propiedades, y que selló una alianza estratégica con US Equities, experta en operaciones de construcción en Estados Unidos, con sede en Chicago.

Raíz y US Equities vienen trabajando desde el primer trimestre del año pasado en la implementación de un modelo inmobiliario en Colombia que posibilite las ventajas del real estate de Estados Unidos. "El negocio en Colombia está muy lejos de los estándares internacionales; en realidad, no presenta ventajas para un inversionista extranjero en bienes raíces y tampoco para los mismos compradores de inmuebles en segmentos como el comercial y de oficinas", afirma Antoni Dibiase, representante de US Equities. Inmuebles en pequeñas unidades y con especificaciones que no atienden la demanda específica para ciertas operaciones en tecnología, seguridad, distribución espacial y logística, es lo que puede hacer que para muchas empresas multinacionales y nacionales encontrar dónde establecerse sea una odisea y deban adaptarse a lo que hay o comprar lo que no necesitan y hacer grandes inversiones para adecuarlo. Lo que propone esta alianza es levantar edificaciones que respondan a la demanda existente, con especificaciones de ubicación, diseño, escalabilidad y destinación y que sean versátiles para distintas industrias (servicios, medios, gobierno…).

Sin embargo, lo que llama la atención de su propuesta de negocios es que en alianza ofrecen la oportunidad a inversionistas extranjeros de involucrarse en proyectos de construcción en el país que han sido concebidos para clientes ya asegurados, cuyas necesidades son las que busca suplir el proyecto, solo que no comprarán sino que arrendarán el inmueble; los inversionistas siguen siendo los dueños del complejo de oficinas o del centro comercial. "Generalmente, los proyectos en Colombia son muy pequeños y sin ciertas especificaciones, lo que hace muy difícil asegurar cierto nivel de demanda para que podamos atraer inversionistas. Nosotros queremos abrir las puertas a nuevas inversiones, al ser dueños de un complejo con demanda asegurada y ganar por eso, además de asegurar una valorización por la ubicación y la demanda posterior por el tipo de especificaciones que contiene. De otro lado, las empresas que necesitan inmuebles especiales los obtendrán sin mayores inversiones, sin flujos de caja para comprar y reformar que les interrumpan otro tipo de inversiones más estratégicas. Ofrecemos solucionar problemas de infraestructura, administración y financieros. Para eso, hemos unido esfuerzos y la oferta se verá en poco tiempo. Ya tenemos un par de proyectos en marcha bajo este esquema, uno en construcción, y otro para el cual estamos buscando terreno", explica Manjarrés, de Raíz.



Oportunidad para profesionales

Con el mismo olfato de esta desarrolladora de Chicago, el año pasado atracaron en nuestros puertos inmobiliarios sus paisanas Coldwell Banker y Century 21, y la española Finmar, de la cual no se tienen muchas noticias. Las dos estadounidenses vinieron con el firme propósito de vender franquicias, tal como venían haciendo en Venezuela, donde lograron revertir a su favor la tendencia a la informalidad en el mercado inmobiliario.

"En el país se registra un 70% del mercado sin intermediación, lo que es nuestra oportunidad para consolidarnos y crecer como marca con nuestros franquiciados", dice Guillermo Gómez, gerente regional de Century 21, a la vez que explica por qué su llegada también es una buena nueva para el sector inmobiliario. "Son comunes los inmuebles que no tienen movimiento en el mercado por una desacertada administración de la inmobiliaria a cargo, o porque no han sido bien ubicados dentro de la oferta. Aquí entramos nosotros, no solo respaldando una oficina con un nombre, sino que brindamos entrenamiento para que la asesoría de nuestros socios sea integral. Que puedan tratar aspectos técnicos, jurídicos, financieros y legales de su portafolio y así guiar verdaderamente a los interesados en él. Que logren credibilidad y calidad en el trato al cliente y propietario". Esta firma franquicia desde US$20.000 y desde julio del año pasado ha logrado conectar a 9 firmas, una de ellas nueva, en Bogotá. Sus planes son expandirse a Bucaramanga y las ciudades de la Costa. "Nuestra meta es lograr la profesionalización de agentes en estas regiones, y hacer crecer la oferta administrada. Esto no implicará aumentar costos de intermediación, pues eso solo se puede conseguir luego de mostrar un trabajo de calidad y efectividad frente a la informalidad".

Century 21 busca la creación de un diplomado para agentes de bienes raíces en alianza con la Universidad de los Andes o la del Rosario, para fortalecer su propuesta de profesionalización del sector. Sobre 2007, Gómez asegura que es un excelente año en todos los aspectos, pero sobre todo para quienes invirtieron el año pasado en inmuebles y quienes lo hagan en el primer trimestre, pues al igual que las inmobiliarias, se verán favorecidos por la falta de tierra para la construcción en todos los estratos en el perímetro urbano. "Estamos ad portas de un momento de alto retorno para quienes tengan propiedades, pues el costo de la oferta nueva subirá, lo que halará el sector de usados, y creará nueva oferta para este sector pues será un buen negocio para quienes se prevengan ante los altos precios de los inmuebles nuevos".

Por su parte, Coldwell Banker, aunque se ha trazado la misma búsqueda de profesionalización del sector y el crecimiento de franquiciados como vehículo para sus fines, ha sido también inquieta por fuera de Bogotá y ha concentrado esfuerzos en el Eje Cafetero para conseguir aliados. "Ciudades como Pereira, Manizales y Armenia nos interesan mucho, pues una de nuestras fortalezas es la ubicación de propiedades en el exterior. En el caso de Colombia, España y Estados Unidos son importantes y hasta allá podemos llegar con oferta inmobiliaria, y dado que en el Eje Cafetero se presenta un gran índice de emigración, es allí donde debemos estar", explica Sonia H. Galvis Fenwarth, gerente de Coldwell Banker. Para esta inmobiliaria posicionarse en el Valle también es un objetivo claro, pues los datos de la Superintendencia de Notariado y Registro muestran una creciente oferta inmobiliaria por lo cual ya han abierto una oficina de operaciones. Cartagena es sin duda otro destino para la agencia, y allí cuenta con tres empresas constructoras bajo su sistema de negocio.



Otros productos

Por lo general, los segmentos de vivienda y comercio mueven el sector inmobiliario, pero el año pasado, los de oficinas y bodegas se mostraron muy activos. Estos dos sectores representaban menos del 4% del mercado inmobiliario y de construcción en el país, pero el año pasado —con crecimientos del 16,6% y 47%, respectivamente— escalaron posiciones y hoy han pasado esa barrera, y en especial el de bodegas, ha logrado ubicarse como un sector con el 7,76% de participación en el total del área de obras iniciadas, según el Censo de Edificaciones de Camacol. Esto significa que casi la tercera parte de las edificaciones iniciadas que no son para vivienda en el país, corresponde a bodegas, siendo el renglón de mayor crecimiento en 2006, y el primero en uso no habitacional por encima incluso del dinámico sector comercial. Un verdadero boom, si tenemos en cuenta que para 2001 no se estaba haciendo prácticamente una bodega de más.

"En los últimos años, Bogotá ha presentado un desarrollo considerable en complejos industriales de gran tamaño en las afueras de la ciudad y de logística en zonas urbanas con áreas más pequeñas. Esta se acentuó en 2006, pero sobre todo se espera una consolidación de complejos de uso logístico en las inmediaciones del aeropuerto Eldorado", comentan Gómez y Dibiase, de Raíz y US Equities. "La demanda en bodegas es muy dinámica, debido al gran momento económico del país y se mantendrá", dice Galvis, de Coldwell Banker.

Corroborando datos y análisis, Dinero hace poco registró que, según un estudio de Colliers International, el valor de la tierra y la nueva reglamentación que intenta limitar el acceso de grandes vehículos de carga a Bogotá han incentivado la llegada de nuevas empresas a lado y lado de la vía que conduce a Medellín y Bucaramanga desde el Distrito Capital. Acorde con esta tendencia, las firmas Oikos e Inmobiliaria OK construirán en el sector la Terminal Terrestre de Carga de Bogotá, que costará $70.000 millones. Se trata de un megaproyecto de 160.000 m2. De igual forma, se prevé que suceda en Cali y su zona de influencia.
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