| 10/2/2009 12:00:00 AM

Se despeja el panorama

En medio de la caída de la economía, la construcción saca la cara. ¿Dónde están las oportunidades?

En el segundo trimestre de este año, la construcción fue el sector que evitó una caída más profunda en la economía colombiana. Según cifras del Departamento Nacional de Estadísticas (Dane), creció 16,8% frente al mismo periodo del año pasado.

Al desagregar el comportamiento del sector se encuentran dos realidades distintas. Por un lado, la dinámica que trae el desarrollo de infraestructura -registró un incremento del 42%-, impulsada por las vías, los planes de agua, los trabajos portuarios, de aeropuertos y las obras civiles para minería. Esto se ha dado gracias, en gran parte, a la ejecución de proyectos de las entidades nacionales y territoriales y de la inversión extranjera que está llegando, especialmente en hidrocarburos y minería.

La otra cara está relacionada con el tema de edificaciones, que se contrajo a una tasa de -9,9%. Aunque la cifra es negativa, evidencia una recuperación en el sector. "La cifra muestra una disminución de 4,2 puntos porcentuales en el ritmo de decrecimiento con respecto al primer trimestre de 2009, que fue de -14,1%. Esta cifra demuestra una mejoría en el indicador de edificaciones, que vuelve a crecer. En efecto, en el segundo trimestre de 2009, el renglón edificador aumentó 2,7% frente al trimestre inmediatamente anterior", señala Martha Pinto de de Hart, presidente ejecutiva de Camacol.

Esta tendencia de crecimiento del sector de edificaciones tiene dos indicadores que la respaldan. Uno, la confianza, que es vital para el sector y la economía en general. Según la Encuesta de Opinión del Consumidor de Fedesarrollo, aunque para el mes de agosto muestra una leve disminución en la intención de compra de vivienda, también evidencia una tendencia favorable con relación a la percepción de los consumidores en el primer trimestre de este año. Un 63,02% de los encuestados señaló que este es un buen momento para comprar vivienda, mientras que un 34,5% manifestó lo contrario. El balance (la diferencia entre las dos opiniones) de la pregunta se ubicó en 28,5%, cuando en marzo apenas superó el 0%. "A pesar de la disminución en agosto, la disposición para comprar vivienda se mantiene por encima de la media histórica (17,1%)", señala el informe.

El segundo indicador está relacionado con el comportamiento de las ventas de vivienda. Según el análisis de Coordenada Urbana de Camacol, realizado en 58 municipios, las ventas desde junio ya son de más de 7.000 viviendas mensuales, acercándose a los índices de principios de 2008, cuando traían el impulso de 2007, el mejor año en este sector.

Lo que pase con la construcción y su dinámica es vital para el desarrollo del país; por su peso en el producto interno bruto, el empleo que genera y, porque, como explica Andrés Arango, presidente de Ospinas, "no se trata de mover solo arena, ladrillo y concreto, sino de un dinamizador de la economía para diferentes industrias".

Ante la coyuntura de las perspectivas de crecimiento económico del país -cercanas a cero para este año-, las empresas constructoras se ajustan, en la medida en que diversifican su estrategia, donde, además de vivienda, participan en proyectos para la competitividad del país, como el desarrollo de infraestructura y de plataformas comerciales e industriales, lo que permitiría mantener este año las cifras del año pasado, pero para en 2010 alcanzar un crecimiento de entre el 5% y el 10%, según cálculos del Viceministerio de Vivienda. Así, la estrategia es identificar oportunidades donde hoy solo se ven amenazas.

Ajustes en vivienda

La vivienda está emparejada al comportamiento de la economía de los países y es un claro reflejo de ella. Por esto, la dinámica que traía el mercado en Colombia -que tuvo su punto más alto en 2007, año récord de crecimiento para la economía nacional-, tenía que estabilizarse; pero, en el caso de Colombia, sin caer en la crisis profunda en la que están hoy las economías desarrolladas.

Como explica el viceministro de Vivienda, Luis Felipe Henao, el mercado se autorregula porque los constructores aprendieron la lección de finales de los 90. "Hoy construyen después de haber vendido y alcanzado el punto de equilibrio. Eso es muy importante porque no se generan grandes inventarios ni sobreofertas", dice.

En las épocas de crecimiento, los mayores incrementos estuvieron jalonados por la vivienda para estratos 5 y 6, que ya tenía beneficios como las cuentas AFC. Sin embargo, al llegar la crisis se genera incertidumbre y el mercado aplaza las decisiones de compra, por lo que el Gobierno tenía claro que era necesario generar una política anticíclica para el sector.

La tarea inicial del Gobierno fue identificar los segmentos dónde iba a intervenir. En estratos 5 y 6, la oferta de vivienda crece a mayores tasas que la conformación de hogares, mientras en el tema de Vivienda de Interés Prioritario (VIP) y Vivienda de Interés Social (VIS) la composición es totalmente inversa: hay muchos más hogares que oferta.

Así, el Gobierno decidió tomar varias medidas. Por un lado, junto con las cajas de compensación familiar, aumentó los valores de los subsidios de vivienda y, de 22 Salarios Mínimos Legales Vigentes (SMLV) de 2007, pasó a 26 SMLV de 2009. Esto se acompañó con el subsidio a la tasa de interés de 5 puntos.

"A estas decisiones, se sumaron otras circunstancias de mercado como, por ejemplo, una menor inflación -cercana a 3,5%-, a que la tasa de intervención del Banco de la República -que el año pasado estaba en 10 puntos- hoy es de 4% y a las apuestas que han hecho los bancos bajando sus tasas. Así, una persona de este segmento, que el año pasado tenía que pagar entre 18% y 19% de intereses en el mercado, hoy está entre 9% y 10% y, en algunos casos, llega a 8%, siendo la tasa más barata en los últimos 15 años y permitiéndoles a muchos hacer cierre financiero para adquirir viviendas. El mensaje es claro: es ahora o nunca", explica el viceministro Henao.

Pero, el segmento medio no tenía beneficios. Se determinó, entonces, que las viviendas de entre $68 millones y $116 millones tuvieran un subsidio a la tasa de 4 puntos; y, para las de $117 millones a $167 millones, fuera de 3 puntos. "Estas personas -dice Henao- se pueden ganar en la vida del crédito alrededor de $20 millones".

Al iniciar las medidas, en el segundo trimestre de este año, el Gobierno colocó recursos por $500.000 millones, con el fin de apalancar 32.000 créditos que esperaba duraran cerca de un año y tres meses. Hoy, el panorama ha cambiado. Con corte a mediados de septiembre, ya hay 18.144 créditos desembolsados y otros 22.400 aprobados.

Esto obligó al Gobierno a subir a $840.000 millones los recursos para respaldar cerca de 80.000 créditos. "Para el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), esta estrategia ha sido considerada, por su efectividad, una de las tres medidas anticíclicas más exitosas en América Latina", explica Martha Pinto, de Camacol.

Los constructores reflejan su entusiasmo. "Las medidas del Gobierno han despertado interés en la compra de los demandantes de todos los estratos. Eso ha hecho que se agoten los inventarios y los constructores nos animemos a nuevos proyectos. En nuestro caso, tenemos 60 proyectos en construcción, de los cuales 15 han surgido a raíz de esta nueva demanda", dice Rafael Marín, presidente de Marval.

Dicha dinámica ha conducido al desarrollo de una nueva estrategia: la formulación de macroproyectos de vivienda para diferentes estratos que genera pequeñas ciudades dentro de cada ciudad. La Felicidad en Bogotá es uno de ellos, con una gran acogida; y otro es Ciudad Verde en Soacha, con 32.000 viviendas y que va a mover más de $2 billones. "Definitivamente el macroproyecto Ciudad Verde será nuestro proyecto bandera", dice Camilo Congote, gerente de proyectos de Amarilo. En Medellín avanza el proyecto Pajarito, que ya tiene en ejecución más de 2.500 apartamentos; en Cartagena se están terminando obras de urbanismo para las primeras 1.000 viviendas y así en otras ciudades como Barranquilla, Cali, Buenaventura, Pereira, Manizales y Neiva, entre otras.

"Estamos desarrollando macroproyectos de interés social nacional que buscan habilitar suelo", explica Henao, quien agrega que muchos de ellos pueden ir de la mano de planes de renovación urbana que permitan recuperar terrenos -como los centros de las ciudades-, hoy son subutilizados.

Esto demuestra que, como dice Adriana Serrano, directora comercial de Fénix Construcciones, aún hay mucho por explorar. "En Bucaramanga estamos desarrollando un proyecto de 600 unidades para estratos 5 y 6, y las ventas han crecido 30% con respecto a la iniciación del proyecto el año pasado. Es clave la calidad y diferenciación de los proyectos y conocer el mercado. Por ejemplo, en esta ciudad, los estratos altos tienen una capacidad de compra muy alta, a diferencia de otras ciudades", agrega.

Diversificar la estrategia

Tras la crisis de finales de los 90 y aprovechando las oportunidades del crecimiento posterior de la economía, los constructores se han ajustado a una oferta complementaria. "La compañía se diversificó. Actualmente, además de vivienda y de los macroproyectos que buscan desarrollar modelos de ciudad planificada, participamos en construcción de puertos, vías y parques industriales, por la misma necesidad apremiante del país de desarrollar su infraestructura y mejorar su competitividad. La infraestructura juega un papel clave", dice Amparo Polanía, presidente de Constructora Colpatria.

Por su parte, James Valencia, gerente comercial de Constructora Normadía, señala que su compañía tiene proyectos de vivienda en Cali, Bogotá y Panamá. "A corto plazo pensamos movernos hacia proyectos de obras públicas sin abandonar la vivienda", agrega.

Por esto, a pesar de la caída en los consumos y del golpe que ha recibido el comercio internacional dada la crisis externa, aún hay oportunidades por explotar.

Por un lado, en el tema de comercio. En los últimos años hubo una explosión de centros comerciales en el país. De 2001 a 2008, se dieron cerca de 64 aperturas y la pregunta es si hay espacio para crecer.

Para Andrés Arango, de Ospinas, de acuerdo con la medición internacional de metro cuadrado comercial por persona, aún hay espacio. "Estados Unidos tiene 2,2 m2 por persona, el promedio en Latinoamérica es de 0,5 m2 y el de Colombia es de 0,1 m2. Lo que se está dando es una oferta de carácter más metropolitano que zonal", dice.

Esta compañía, en alianza con otras del sector con las que desarrolla los proyectos, tiene dos 'buques insignia' en su portafolio para Bogotá. Uno, Centro Mayor, que será el centro comercial de mayor tamaño en el país al sur de la capital, con las firmas Arquitectura y Concreto, Construcciones Planificadas y el Grupo Sarmiento Angulo. Es un lote de 80.000 m2, 250.000 m2 de construcción y que tiene una inversión de $285.000 millones. Y el otro es Titán, al occidente de la ciudad, de menor tamaño, pero con una inversión que supera los $600.000 millones.

En el tema comercial, la diversificación de la estrategia llegó también a las grandes cadenas que, de ser jugadores de retail, están ingresando en el negocio de la construcción de centros comerciales. Carrefour acaba de abrir en Cali, El Limonar, su primer centro comercial con marca propia en el país, con una inversión superior a los $142.000 millones.

Por otro lado, en el tema de oficinas, bodegas e industria, aunque los comportamientos de la economía no son favorables en este momento, por la caída de los mercados internacionales, hay ventanas de oportunidad que se pueden aprovechar.

Para Adriana Serrano, de Fénix Construcciones, Bucaramanga, se está convirtiendo en un eje de atracción. ¿Por qué? Según ella, el desarrollo de sectores como la minería y el montaje y construcción de proyectos viales, de generación de energía o de infraestructura hace que los proveedores se muevan hacia la ciudad generando una nueva demanda, circunstancia que podría estar pasando también en otros municipios. "No es una oportunidad permanente, pero ahora con la construcción del embalse de Sogamoso, la adecuación del aeropuerto y la explotación de oro, los proveedores y las mismas empresas necesitan espacios para asentarse mientras dura el proyecto. Por eso, estamos desarrollando centros empresariales de los cuales tenemos una parte en venta y otra en arriendo", explica.

Junto al desarrollo de infraestructura en vías y puertos, también se abren espacios claves en la competitividad del país, como las zonas francas y los nodos logísticos.

Marval está montando la primera zona franca en Bucaramanga, y Ospinas ha identificado dos ejes de desarrollo. Uno, en el aeropuerto Eldorado, con el proyecto Porta -que asciende a US$500 millones- y el desarrollo de Buga como puerto seco o antepuerto, y que se podría convertir en un hub facilitador de la operación del puerto de Buenaventura.

"En estos momentos, la operación logística, la fabricación de productos y la prestación de servicios en una zona franca reducen costos y mejoran los precios de venta, lo cual incrementa la competitividad de los productos en Colombia y en el exterior, convirtiéndose en una oportunidad para las empresas", dice Juan Pablo Rivera, presidente de la Zona Franca de Bogotá. Según sus datos, su ocupación ha registrado los niveles más altos en los últimos cinco años, manteniéndose en un promedio del 95% al 98%, "subrayando que se han generado nuevos proyectos para poder aprovechar espacios que puedan cubrir la demanda de aquellas empresas que han solicitado disponibilidad para operar bajo el régimen franco", agrega Rivera. Uno de los sectores con mayor potencial, de cara al futuro con este desarrollo, es el de salud. Por ejemplo, el Hospital San Vicente de Paul está desarrollando una clínica a dos minutos del aeropuerto José María Córdoba para atender servicios de salud para extranjeros y colombianos residentes fuera del país. Lo mismo ocurre al norte de Bogotá en la zona de Sopó.

Otro sector en el que hay apuestas en el mercado de la construcción es el hotelero. Según Cotelco, este año llegará al sector inversión por US$700 millones, en comparación con los US$550 millones de 2008. Solo en Bogotá, el Instituto Distrital de Turismo tiene registrados 18 proyectos hoteleros con marcas como Hyatt, Marriott, Hilton y Estelar.

Por otro lado, y aunque parece paradójico en momentos en que las remesas están en dificultades por el valor del dólar y la crisis en los países desarrollados, reflejada en mayor desempleo, los recursos de los colombianos en el exterior podrían significar una oportunidad adicional. Para Eduardo Loaiza, director de Camacol Antioquia, en la feria Dónde vivir e invertir en Colombia, realizada a mediados de septiembre en Nueva Jersey y donde se registraron negocios por US$24 millones, se encontró con una sorpresa: el cambio de perspectiva de los colombianos en el exterior. "Antes buscaban la inversión para darle una vivienda a su familia en Colombia, ahora piensan que deben tener una vivienda en Colombia para su retorno", señala.

Otra posibilidad está dada por el gasto público. Por ejemplo, en Antioquia, según la seccional de Camacol, en los próximos tres meses se abrirán al menos 30 licitaciones de entidades públicas de municipios, Gobernación y Alcaldía de Medellín para la construcción de colegios, VIS, parques y bibliotecas. "Aparte de estos procesos, hay actividades, como el desarrollo de los Juegos Deportivos que tienen destinados cerca de $100.000 millones para escenarios", agrega Loaiza.

A todo esto se suma la posibilidad de que lleguen recursos de inversionistas extranjeros, no solo en infraestructura, sino también en proyectos inmobiliarios. "Es evidente que Colombia es un país atractivo para la inversión y la llegada de jugadores extranjeros suma, siempre y cuando aporte conocimiento y la experiencia adquirida a través del mayor desarrollo que ha tenido la infraestructura en otros países", dice Polanía, de Constructora Colpatria.

Los retos

Además de enfrentar una coyuntura compleja por la desaceleración de la economía, el sector enfrenta varios retos. El primero es el de espacio, en el que hay que buscar mecanismos para encontrar nuevos lugares de desarrollo. Para Congote, de Amarilo, la tramitación y falta de agilidad de las oficinas de planeación han impedido el desarrollo ordenado y de manera continua de generación de suelo.

"La gestión del suelo está en los municipios y, en general, es muy lenta y ha faltado gerencia. Además, ponen cargas muy gravosas, no solo en impuestos sino en desarrollo de vías y de servicios que pueden sacar del mercado los proyectos. Una salida es el desarrollo de los macroproyectos que puedan agrupar diferentes actividades y aumenta la economía de escala haciéndolos viables", dice Martha Pinto, de Camacol.

Uno de los temas más complejos hoy, tiene que ver con las normas que ha expedido el gobierno nacional -el decreto 4065- que ha sido la herramienta utilizada por curadores para otorgar licencias ante el retraso de los planes zonales y parciales, como en el caso de Bogotá. "El decreto no va en contravía del Plan Zonal del Norte de Bogotá. Es un instrumento para agilizar la construcción de vivienda", añade Pinto.

El segundo gran reto es la demora en trámites, que en muchos casos supera los dos años. "Es necesario tener voluntad política para bajar estos tiempos al menos a 3 meses", dice el Viceministro de Vivienda.

Esta opinión es respaldada por los constructores. "Es necesario darle mayor celeridad a la definición de planes zonales y parciales, como el caso del norte de Bogotá", complementa Polanía, de Constructora Colpatria. .

Y, el tercer reto, es incorporar mayor demanda a los proyectos. En ese sentido, Camacol tiene dos miradas. Una, incorporar a los informales -que representan el 60% de la población laboral- al sistema financiero con fuentes de financiación atractiva. Y, otra, revivir en el Congreso el proyecto de segunda vivienda en el país.

Los constructores aprendieron de la crisis de los 90 y hoy, en la mayoría de los casos, estructuran proyectos de largo plazo. "Ya podemos mirar las compañías no con el extinguidor apagando incendios, sino entendiendo que este es un negocio cíclico y hay que interpretar adecuadamente las subidas y las bajadas. Después de ver lo que pasó con el fenómeno de las pirámides, acá y en el exterior, cada vez promuevo con más intensidad la posibilidad de invertir en proyectos de construcción en Colombia", puntualiza Arango, de Ospinas. Es hora de afinar la puntería para buscar las oportunidades.

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