| 3/19/2004 12:00:00 AM

Razones para el optimismo

El sector de la construcción ha registrado una espectacular recuperación. ¿Se avecina otra caída como la de finales de los 90? Es improbable. Este auge es distinto.

Para nadie es un misterio que la construcción tomó vuelo. La evidencia es abundante, casi abrumadora. En las principales ciudades, no es posible transitar unas cuadras sin encontrar obras que comienzan o que están por terminarse. Desde centros comerciales hasta edificios, toda la construcción está boyante. Si bien en 2002 ya había indicios de la recuperación, 2003 marca el verdadero arranque. El año pasado, la construcción de edificaciones distintas a obras civiles creció 19%, en 2002 había crecido 12%. Más aún, en 2003 la construcción de edificaciones fue el verdadero catalizador del sector, dado que las obras civiles solo crecieron 2,5% cuando en 2002 lo habían hecho 15%.

Después de casi cinco años de postración, el auge constructor es bienvenido. Sin embargo, luego del descalabro de finales de los 90, cuando los colombianos perdieron más del 50% del valor real de sus viviendas, una pregunta se hace obligatoria: ¿qué tan sostenible es el presente auge? ¿Hay riesgo de caer tan estrepitosamente como la vez pasada?

Todo lo que crece mucho y en poco tiempo merece una detenida mirada, para determinar si se están acumulando desequilibrios que luego estallen y paralicen el sector y hasta la economía, de nuevo. De hecho, ya se comienzan a ver señales preocupantes. Según la Asociación Colombiana de Avaluadores (ACA), entre diciembre de 2003 y febrero de 2004 se evidencian aumentos del 20% en el precio del metro cuadrado en barrios exclusivos de Bogotá, como el Chicó.

Por fortuna, en Colombia, los expertos no ven indicios de que el crecimiento constructor sea malsano. Es apenas justo y más que un incremento desequilibrado, se ve una recuperación. "Por ahora, el auge que vemos es saludable y merecido, todavía no vemos algo preocupante", dice Camilo Silva, vicepresidente técnico de la Cámara Colombiana de la Construcción.

Varios factores hacen que el presente auge sea distinto al que se vio a mediados de los 90, los cuales pueden alejar la posibilidad de un nuevo descalabro. Primero, hay bastante demanda por suplir y hay menores probabilidades de que haya desfases entre demanda y oferta. Segundo, las variables macroeconómicas se han conjugado en una nueva dinámica que puede alejar futuros tropiezos. Hay más ahorro destinado a la construcción y menos endeudamiento.

Uno de los principales catalizadores del revés constructor se da cuando la demanda y la oferta no se encuentran. Si la una supera ampliamente a la otra, se crean desequilibrios en precios que inciden en todo el sector, como sucedió a mediados de los 90 en Colombia. En ese entonces, grandes flujos de dinero entraron al sector en busca de buenos negocios, impulsando los precios de manera injustificada, lo cual desbordó la oferta. Esta vez, las cosas parecen ser distintas.

Actualmente, la demanda por vivienda es alta y se espera que se mantenga así unos años. Cinco años sin construir redundan en una gran demanda reprimida que, por fin, ve las condiciones para dejar de ser latente y hacerse efectiva. A esto se suma el crecimiento vegetativo, que se estima en 150.000 unidades por año. En la mejor época solo se construyeron 160.000 unidades, dice Sergio Mutis, presidente de Fedelonjas. Más aún, según el Dane, en 2003 se aprobaron 100.000 viviendas para construcción, cifra inferior a las 107.000 de 2002. Solo en Bogotá se requerirán más de 360.000 viviendas para acomodar el crecimiento esperado. En todo caso, Mutis estima que todavía hay demanda para dos años más sin que haya desfases entre oferta y demanda.

Los profundos cambios del sector constructor también pueden equilibrar la demanda y la oferta. Gracias a las lecciones del pasado, el sector constructor cambió la manera de hacer negocios. Antes se construía para vender, ahora se vende para construir. Las obras comienzan cuando las ventas de todo el proyecto hayan alcanzado su punto de equilibrio. Más aún, los constructores hoy cuentan con una mayor solidez financiera, gracias a la cual, por ejemplo, no necesariamente se endeudan para comprar tierras y pueden admitir nuevos socios para generar más recursos internos. Esto evita la insolvencia financiera que afectó a las constructoras en el auge pasado.

Pero si hubiese desfases, los precios los mostrarían y por ahora este no es el caso. Si bien algunos precios en zonas puntuales crecen inusitadamente, esto no parece ser generalizado. "Los precios de hoy apenas están regresando a sus niveles de finales de los 90. La diferencia es que en esos años los precios estaban adelantados y, por ende, eran ficticios para esa época", dice Humberto Zapata, presidente de la ACA. En todo caso, no hay que olvidar que la caída de precios fue fuerte, 57% real, y hay afán por recuperar lo perdido, dice Zapata. Los precios han subido, en particular en los estratos altos, pero eso era de esperarse. En dólares, los precios del metro cuadrado en Medellín y Bogotá en estratos altos están regresando a sus niveles de 2000 y todavía están por debajo de los niveles de mediados y finales de los 90.

Sin embargo, el riesgo de un auge es la saturación. La oferta todavía está fuerte y si se excede, los precios caerán. Si bien en 2003 el crecimiento de las licencias de construcción fue la mitad del observado en 2002, esto se debió a la reducción para VIS (Vivienda de Interés Social). En vivienda no VIS se evidenció un crecimiento de 46%, muy por encima del 30% de 2002. Además, según Ana Isabel Corral, de la inmobiliaria Corral y Maldonado, en ciertas áreas de las ciudades ya se nota saturación, aunque no estancamiento. Por ejemplo, cuando hace unos meses en el barrio Chicó de Bogotá se vendían entre 3 y 4 unidades por mes, hoy se vende una al mes y "con esfuerzo", dice Corral.

Quizás Antioquia ofrece la mejor lección para el resto del país. Aquí la oferta de proyectos para estratos altos creció fuertemente entre 2002 y 2003, lo que rápidamente generó sobreoferta y una merma en los precios. Mientras que entre noviembre de 2002 y marzo de 2003 los precios promedio por metro cuadrado en estrato alto aumentaron 8% real, en los siguientes siete meses crecieron solo 2%. Pero esto no es del todo mala noticia. Los precios de los estratos bajos y altos invirtieron su dinámica. Las viviendas de los estratos bajos crecieron casi 10% en los últimos siete meses hasta diciembre, cuando en los siete meses anteriores habían decrecido 3%. En Bogotá, los precios para los estratos altos siguen en bonanza, con crecimientos de hasta 22% real en 2003. Por su parte, los medios han crecido solo 2,5% real y los bajos han decrecido 2,5% real.

Antioquia no está sola. La posibilidad de saturación también existe en Bogotá y Cali, aunque todavía no es evidente. En Cali, la oferta ha crecido en línea con un crecimiento vegetativo de alrededor de 1,2 millones de metros cuadrados en licencias. Esto implicó un crecimiento de 82% entre 2003 y 2002. Pero se nota un repunte preocupante a comienzos de 2004. En los 12 meses hasta febrero, las licencias han crecido 103%, "lo cual preocupa", dice Miguel Meléndez, presidente de Camacol Valle. Esto se puede deber al desorden de la oferta, una constante en todo auge constructor. Como comenta Meléndez, esta sobreoferta se debe a proyectos más pequeños de 4 y 5 pisos y entre 20 y 28 apartamentos. El fenómeno no es ajeno a Bogotá. Como ha advertido Lina Echeverri, de Camacol Cundinamarca, ya se comienzan a notar especuladores en estratos 5 y 6, pues personas sin conocimiento del sector levantan edificaciones, crean sobreoferta y especulan con los precios. Pero la saturación no es el único riesgo. En los auges, los terrenos que se usaron para levantar vivienda de menor estrato ahora se utilizan para estratos mayores, lo cual empuja los precios en los estratos medios. Por ejemplo, el metro cuadrado de $800.000 puede llegar al $1 millón. Con todo, Meléndez asegura que todavía se evidencia una sana dinámica en el crecimiento de los precios.



Factores macroeconómicos, que no estaban presentes antes, también están alentando el sector de la construcción. Por un lado, gracias a las cuentas AFC, hay un ahorro destinado exclusivamente al sector de la construcción, (ver recuadro) que ha crecido sustancialmente en los últimos años. Estas 21.000 cuentas suman más de $35.000 millones. En enero de 2002, había menos de 5.000 con un saldo de menos de $4.000 millones. Estos recursos proveen una amplia demanda para el sector.

Pero, por otro lado, los recursos no son únicamente de ahorro interno. El escenario internacional de tasas de interés y la poca fuerza al alza que muestra el dólar también están desviando recursos externos hacia el país. En 2003, la revaluación fue de 3% y para 2004, los estimados oficiales no ubican la tasa de cambio en niveles superiores a $2.820. Para los colombianos que tienen recursos por fuera del país, las bajas tasas de interés internacionales hacen más atractiva la inversión en finca raíz en Colombia. Según María Mercedes Cuéllar, presidente del ICAV, debe haber capitales que están regresando al país y concretamente al sector de la construcción. Las remesas son un fenómeno sin precedentes. Cuando entre 1997 y 1996 en promedio no alcanzaban US$1.000 millones, hoy superan los $3.000 millones. Pero también hay flujos de capital que están llegando al sector, dice Cuéllar. Los constructores pueden atestiguar esto. Según Mutis, de Fedelonjas, algunos compradores piden pagar con cheques en dólares.

Pero lo más importante de estos factores es que han impedido la acumulación de pasivos. En una burbuja típica, cuando el valor de los activos se viene abajo quedan los pasivos que los financiaron. La montaña de deuda se puede traducir en el resentimiento en la demanda o, peor aún, en la entrega del inmueble como pago. Ambos casos se dieron en Colombia con el auge pasado. Sin embargo, los colombianos no se están endeudando para comprar vivienda. Al contrario, están usando sus ahorros. Según Fedelonjas, aunque las transacciones inmobiliarias sumaron $16 billones en 2003, un aumento de 70% frente a 2001, la cartera hipotecaria decreció. Hasta diciembre de 2003 cayó 12%. Lo más curioso es que los desembolsos aumentaron 19%. Esto se debe a que los colombianos que se endeudan lo hacen por un menor valor del inmueble. Quizás solo el 30% frente al 70% o más de antaño. Y pagan más rápido. Según Cuéllar, la rotación del crédito hipotecario se hace en menos de cuatro años en promedio, cuando antes eran siete.

Esto, a su vez, es otra importante diferencia con el auge del pasado: el papel que juega el sector financiero. Gracias a los nuevos esquemas de construcción y el menor endeudamiento de los colombianos, el sector financiero está más blindado ante los constructores y personas naturales. Más aún, está limpiando sus balances con mecanismos como las titularizaciones que han saneado los balances de las antiguas corporaciones de ahorro y vivienda. Pero otras cosas también son distintas. El sistema UPAC (unidad de poder adquisitivo constante) ya no existe. Y el sistema UVR, que lo reemplazó, ya no está atado a la DTF. A finales de los 90, la defensa del peso colombiano empujó esta tasa a niveles exorbitantes, con lo cual muchos colombianos vieron sus créditos en UPAC desbordarse y, en consecuencia, no pudieron pagarlos. Esto puede ser una espada de doble filo. Si bien el sector financiero se ha alejado del segmento hipotecario, tiene cerca de $2 billones para prestar, dice Cuéllar.

El auge es sano. El sector constructor y el financiero han aprendido lecciones que harán sostenibles este auge. Por su parte, el crecimiento se ha dado sin endeudamiento. Por el lado de los precios, por lo general, no se han desbordado. Aunque alentada por recursos internos y externos, todavía hay amplia demanda por suplir, lo cual permite mayores alzas. Como se demostró en Antioquia, los riesgos de sobreoferta pueden frenar las alzas, pero hay que recordar que todavía suben. En todo caso, es de esperar que, tras años de postración, los individuos estén ansiosos por recuperar lo perdido y en este sentido se verá hasta dónde pueden subir los precios. Esto dependerá de la astucia del comprador y del sector. La clave es que estas alzas puedan irrigarse a todos los estratos, en especial a los bajos en donde la vivienda constituye la mayor parte del patrimonio de las familias y es su mejor mecanismo de ahorro e inversión. Porque por ahora los mayores precios han beneficiado a los estratos altos y medios.

En todo caso, hay factores para vigilar en aras de que el fenómeno continúe. Por un lado, puede preocupar la motivación de la demanda. Comprar para alquilar ha vuelto a ser un buen negocio. En este sentido, si los compradores se hacen a una vivienda no solo para tener un techo sobre sus cabezas sino como un buen negocio, se pueden crear desequilibrios. Vale la pena anotar que todavía se está lejos de algo así. Según Fedelonjas, en la crisis, el negocio de alquilar rentaba 4%, y en 2003, 20%. Esto todavía está lejos de la rentabilidad de hasta 70%, entre aumento de canon y valorización, que se obtuvo durante el pasado auge. Hay otros factores para tener en cuenta. Uno de ellos es darle un nuevo empujón a la VIS, pues ahí está la demanda reprimida. Otros incluyen la salud y confianza en la economía y bajar el desempleo, que erosiona los ingresos familiares. En conclusión, no hay que temerle al auge constructor. Bienvenido sea.
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