| 8/5/2005 12:00:00 AM

Giro en el negocio inmobiliario

Los proyectos multiusos y la finca raíz corporativa se empiezan a imponer en Colombia. Están llegando al país los pesos pesados del negocio inmobiliario, sigue el coletazo de los centros internacionales y la vivienda todavía se mantiene.

Vientos de renovación soplan por estos días en el mercado de la construcción y de la finca raíz en Colombia. Se trata de nuevas tendencias que están tomando fuerza y que poco a poco se empiezan a imponer en las principales ciudades del país. Entre ellas figuran la creciente demanda de oficinas de altas especificaciones, la concentración de la oferta de un sector en una gran superficie y los proyectos que involucran al mismo tiempo apartamentos, centros de negocios y comercio. En eso coinciden constructores de Bogotá, Cali, Medellín y la Costa.

Uno de los cambios de mayor impacto en el mercado, según el ingeniero Samuel Muñoz, de la firma Viviendas y Proyectos de Medellín, son los planes mixtos. Es decir, aquellos de varios usos que a la vez se complementan: oferta habitacional, oficinas, almacenes, restaurantes y bancos. Según él, esta combinación que se impone en el mundo hace que el proyecto siempre esté vigente y, por eso mismo, no se desvalorice. "Si son solo oficinas, los edificios quedan vacíos todas las noches y los fines de semana. Por su parte, las 'cajas' de los centros comerciales tienden a crear estilos de vida. De esta manera, se mezclan los dos conceptos con vivienda y se obtiene una fórmula que evita desplazamientos innecesarios y hace que el conjunto permanezca activo todo el tiempo". Y esta tendencia ya llegó a Colombia donde se están construyendo varias propuestas en este sentido. Una de las más importantes, por el monto de la inversión, está en Medellín: San Fernando Plaza. Se trata de un proyecto ubicado en el sector Milla de Oro, que contará con 54 apartamentos, tres torres de oficinas, 10.000 m2 de comercio y un hotel de 162 habitaciones. Sin embargo, cada área tendrá un acceso independiente. La inversión es de unos $50.000 millones y se espera que esté listo en marzo de 2007. Allí se trasladarán la nueva sede del tradicional Club Unión, que congrega a la clase empresarial de la capital antioqueña, la de Proantioquia y la ANDI.

Según los promotores, ya está vendido el 75% de la obra, lo que a su juicio garantiza la viabilidad del proyecto y refleja la aceptación que tuvo el modelo entre inversionistas, empresarios y familias antioqueñas. "Desde el punto de vista corporativo, San Fernando Plaza posiciona nuevamente a Medellín, que ha sido líder en este sentido, y le da un nuevo aire arquitectónico y de tendencia a la ciudad", explica Muñoz.

Otro megaproyecto mixto que ya está caminando y en el cual se van a invertir miles de millones de pesos, es la Ciudadela Turística San Martín, en Bogotá. Esta iniciativa busca transformar el antiguo Hotel Hilton en un complejo inmobiliario integrado por dos torres (de 43 y 40 pisos) con más de 300 apartamentos, que van a estar unidas por una plataforma comercial de cuatro niveles con 80 locales y donde Carrefour será el almacén ancla. El complejo contará con hotel, boutiques, plaza de restaurantes y un centro de exportación de servicios médicos. Desde allí se ofrecerán al mercado internacional tratamientos por los cuales se han destacado especialidades y procedimientos de la medicina criolla como fertilidad, oftalmología, endoscopia, odontología y como el que recientemente le practicaron a Diego Armando Maradona para adelgazar.

Gustavo Cáceres, director de Servicios Corporativos de la inmobiliaria Cáceres y Ferro, que comercializa la plataforma comercial, afirma que la Ciudadela San Martín cumple todas las especificaciones de los grandes proyectos internacionales que hoy se están llevando a cabo bajo el concepto de multiusos y pone a Colombia a la vanguardia en esta materia. "La idea es aportar todo el valor agregado posible para crear una verdadera convergencia de vivienda, servicios, comercio y recreación. Por eso, también está previsto que los edificios se unan con pasos subterráneos y puentes peatonales con una moderna edificación de siete niveles que estará ubicada sobre el costado norte de la calle 33, destinada para estacionamientos y un centro de entretenimiento y recreación", sostuvo. Se estima que a comienzos de 2006 estará lista la transformación del antiguo complejo hotelero.

En Cali, la firma GC Ingenieros también está desarrollando en el sur de la ciudad un proyecto novedoso que combina varios usos. Se trata de Campestre Towers, donde se construirán 100 oficinas y 90 apartaestudios para ejecutivos. Clara Eugenia Garcés, directora de ventas del proyecto, explica que en ese sector de la ciudad hacía mucho rato que no se construía ni lo uno ni lo otro y que había una demanda represada en esos dos sentidos. "En realidad ha sido una iniciativa propia, porque vimos la necesidad. El proyecto prevé portería y accesos diferentes para cada uso y en los dos primeros pisos habrá una variada oferta de locales y servicios. Nos alegra saber que esa es la tendencia internacional y quizás por eso ha tenido tanto éxito esta propuesta considerada como novedosa en Cali". El edificio, que se construye frente al Club Campestre, demandará una inversión superior a los $16.000 millones.



Demanda de oficinas

Además del hecho de que la oferta de oficinas ha estado represada por varios años, otros factores están incentivando el mercado de la finca raíz corporativa en el país. Según explica Carlos Alberto Serna, de la firma Espacios Urbanos, entre estos factores figuran los planes de ordenamiento territorial que están obligando a las empresas a desocupar las casas que arrendaron o compraron en zonas residenciales. En Bogotá, según sus cálculos, por lo menos unas 2.500 firmas tendrán que reubicar sus oficinas.

Otro hecho que Serna considera importante es que por el proceso de globalización todos los días al país están llegando empresas nuevas en busca de espacios con altas especificaciones tecnológicas y de seguridad. Y de aprobarse el TLC con Estados Unidos, se prevé la llegada de muchas otras compañías, como sucedió en Chile. "Necesitamos hacer muchos edificios para atender las nuevas oficinas. Si hay demanda, habrá valorización y mucha renta. Por eso, decidimos emprender varios proyectos en Bogotá, como Torres Unidas, uno de los más grandes de la ciudad". Se trata de un edificio inteligente de 18 pisos con 43.000 m2 de construcción, en el corredor de Santa Bárbara, en la carrera Séptima con calle 114. El hecho de que ya se haya vendido el 85% demuestra la demanda que hay en el mercado de oficinas con este tipo de especificaciones. La mitad de los compradores son usuarios finales mientras que la otra son inversionistas que compran para arrendar. Espacios Urbanos también cuenta con otros proyectos corporativos en el sector de El Retiro (calle 85 con 13) y sobre la calle 100, en Bogotá.

Otro factor que también está disparando la demanda de oficinas, es que con el repunte de la economía muchas empresas están creciendo y ahora tienen que buscar espacios más grandes. Otras, que durante la crisis redujeron sus oficinas y/o subarrendaron, están recuperando área. Esto implica desalojar a sus inquilinos o buscar locaciones más amplias.



La oferta

La evolución que ha mostrado el mercado corporativo ha hecho que al país empiecen a llegar las grandes empresas internacionales dedicadas a este negocio. Una que ya aterrizó es Colliers International, un bufete inmobiliario con 254 oficinas en 53 países. El departamento de investigaciones de mercados de esta compañía ha identificado en ciudades como Bogotá y Medellín los corredores en los cuales se concentra la mayor demanda de oficinas. En Bogotá, por ejemplo, su base de datos contiene la información sobre 135 edificios.

Roberto Cáceres, su director en Colombia, explica que en la capital del país tres corredores concentran el 78% del espacio disponible: la avenida Chile, el Chicó y la calle 100. Sobre este último explica que en poco tiempo se va a convertir en uno de los sectores con mayor crecimiento corporativo y empresarial de la capital del país.

Sin embargo, advierte que en el mediano plazo se terminarán construcciones altamente competitivas en otros sectores como Torres Unidas en Santa Bárbara y Torre Central en Ciudad Salitre. "Empieza a verse un cambio en la curva de oferta, gracias a la entrada de nuevas edificaciones, la cual aumentó 34% en el primer trimestre de este año, frente al mismo período del año anterior. La tasa de vacancia pasó de 0,7% a 2,8%. Sin embargo, el déficit sigue siendo grande", dijo.

Según Colliers, la demanda durante los primeros meses de este año ascendió a los 4.625 m2, lo que representa un 65% más que en 2004. Esta proviene principalmente de empresas de tecnología en expansión, como Intel; de comunicaciones, como Caracol Radio, y de investigación de mercados, como ACNielsen.

En la capital, otro que está empezando a desarrollar oficinas es el de Rosales. Sobre la carrera Quinta, H. Sarmiento & Cía. construye Plaza 71, un edificio inteligente de 31 oficinas de altas especificaciones técnicas, tecnológicas y de sistemas de seguridad avanzados para ofrecer al sector financiero, multinacionales e inversionistas.

En Medellín, entretanto, el corredor de El Poblado muestra la mayor actividad edificadora. En la avenida que lleva su nombre hay un sector que va desde el parque principal hasta el Club Campestre que ha sido denominado La Milla de Oro, pues el metro cuadrado en esta zona es uno de los más costosos de la ciudad, debido a su infraestructura vial, la cercanía con el sector financiero y a su exclusiva zona residencial. En este sector se vendieron rápidamente cuatro proyectos nuevos de oficinas que sumados tienen un área de 31.414 m2, y que serán entregados a finales de 2006: Torre Élite Empresarial, San Fernando Plaza, Parque Empresarial y Forum, donde el metro cuadrado de arrendamiento para las nuevas oficinas será de unos $27.000.

Entretanto, en otras ciudades del país también se proyectan edificios de oficinas pero de dimensiones muy inferiores a los que se perfilan en Medellín o Bogotá, donde se concentra el 90% del mercado inmobiliario corporativo. En Barranquilla, se destaca el proyecto de la Constructora Rumié, de 5.000 m2.



La vivienda, ahí

Pese a que la oferta de vivienda ya se está normalizando en los estratos más altos de la población, esta actividad continúa siendo una buena opción para invertir, en especial en los estratos medios.

Por lo menos en los últimos seis meses, la rentabilidad de los negocios de finca raíz en Colombia estuvo cercana al 5%, y en los últimos 12 meses se aproximó al 16%. Según Fedelonjas, el retorno subirá a 20% este año, mientras que se esperan valorizaciones de entre 10% y 12% y rendimientos de 8% por el canon de alquiler.

Mientras que en Bogotá el ciclo se está cumpliendo, en otras zonas como Cali, Cartagena, Neiva, Eje Cafetero o Barranquilla la actividad edificadora está en pleno auge. En esta última, por ejemplo, el primer semestre del año mostró un aumento del 55% frente al mismo período de 2004. Para Rossana Pezzano, gerente regional de Camacol Caribe, esta tasa es bastante significativa y muestra la recuperación del sector en la capital del Atlántico y su área metropolitana.

Las cifras del Dane revelan que entre enero y mayo del presente año se aprobaron licencias de construcción para 5'300.796 m2, un incremento de 4,08% frente a igual período de 2004. La mayor parte de esa área correspondió a vivienda con 41.503 unidades construidas. Solo en mayo, las licencias de construcción aumentaron 13,18% y el 11,29% del área se concentró en Bogotá.

El abanico de posibilidades para invertir en finca raíz todavía sigue siendo amplio. Mientras que la oferta para los estratos altos está llegando a su límite en algunas ciudades como Bogotá, en otras ciudades como Cartagena apenas está empezando. Así mismo, la demanda de oficinas de altas especificaciones crece día a día y genera nuevas oportunidades. Atraídos por esta evolución ya empezaron a llegar al país los pesos pesados del negocio inmobiliario corporativo y en el transcurso del año se espera que aterricen por lo menos tres firmas de Estados Unidos, lo que hará mucho más competida esta actividad en Colombia.
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