| 2/20/2004 12:00:00 AM

Bonanza de centros comerciales

Tras una década de muy pocos proyectos, la construcción de este tipo de edificaciones creció 95% en el último año, según Fedelonjas.

La poca oferta de centros comerciales, que caracterizó por años al país, parece ser cosa del pasado. En la actualidad, hay alrededor de 30 proyectos en curso, con inversiones superiores a $1,4 billones y la intención de los constructores es seguir buscando zonas densamente pobladas y con pocas alternativas de comercio y entretenimiento, para levantar allí nuevos complejos comerciales.

Porque en medio del auge que vive hoy la construcción, esta alternativa ha cobrado aún más fuerza por dos razones: desde el constructor, por la oportunidad que representa tener una demanda represada por muchos años, frente a un mejor entorno macroeconómico -y con un sinnúmero de proyectos congelados-, y desde el comprador, por las pocas alternativas de inversión equivalentes que hay.

No en vano, la construcción de centros comerciales fue prácticamente inexistente durante 10 años, mientras la demanda mantenía una inercia de crecimiento que jamás disminuyó y que apenas pudo ser compensada por el reciente crecimiento de las grandes superficies. "Además, el año pasado, la valorización promedio de la inversión en finca raíz en Colombia fue cercana al 15%, lo que sumado al 10% o 12% que está produciendo un inmueble en centro comercial, por alquiler, da como resultado una rentabilidad muy atractiva para cualquier inversionista de mediano y largo plazo", afirma Sergio Mutis, presidente de Fedelonjas.

Por eso, no sorprenden la cantidad de proyectos que están manejando hoy las principales constructoras y promotoras del país, impulsadas por los inversionistas interesados en comprar sus locales. Una de las más ocupadas por estos días es Portal de la 80, por ejemplo, que en los próximos 12 meses planea inaugurar, construir y ampliar centros comerciales en Bogotá, Armenia, Cartagena y Barranquilla, sobre áreas construidas que suman 201.000 m2 y requieren inversiones cercanas a los $300.000 millones.

Ante semejante volumen de negocios, impensable hace un par de años, los constructores andan muy pendientes de encontrar nuevas oportunidades en todos los puntos cardinales. "La idea es buscar lugares que tengan una concentración de población muy alta y un potencial de ingresos atractivo para el comerciante; bajo esos criterios venimos desde hace varios años comprando lotes y estudiando proyectos que ya empezamos a promover", afirma Andrés Arango, gerente de Ospinas & Cía.

Esta compañía, que puede mostrar hoy proyectos tan exitosos como Plaza de Las Américas y Salitre Plaza, decidió concentrarse en centros comerciales hace unos años pero sufrió la caída del sector y apenas ahora puede sacarlos del congelador.



Los riesgos

No obstante, el buen momento del sector ha estado motivado por un componente emocional que no está garantizado a futuro. La recuperación de la confianza en el país y el gobierno han sido fundamentales para el crecimiento de las inversiones en finca raíz, pero podrían ser insuficientes a medida que la oferta comience a superar la demanda.

Sin embargo, la aguda crisis del sector a finales de la década pasada dejó lecciones que podrían evitar crecimientos inoportunos. "Ahora parece haber una mayor conciencia sobre la importancia y necesidad de adecuar el flujo de la oferta con el potencial de la demanda; de hacer más énfasis en el proceso de preventa de los proyectos, como fuente sustancial de generación de fondos para agilizar la ejecución de las obras, y de reinvertir una mayor proporción de las utilidades para lograr un crecimiento más sano y equilibrado y, por ende, de conseguir menos financiación de las entidades de crédito", afirma José Manuel Carbonell, gerente de Portal de la 80.

De esta manera, la construcción en su conjunto podría ser menos vulnerable a los ciclos de la economía, en especial a las épocas de recesión o debilitamiento de la demanda. Sin embargo, el sector está consciente de que tarde o temprano se frenará su tendencia creciente y comenzará un nuevo ciclo decreciente. "Pero sería más como un ciclo atenuado, pues aunque no vengan muchos proyectos más en las grandes ciudades, todavía quedan zonas específicas que los requieren", dice Lina Echeverri, gerente de Camacol Regional Cundinamarca.

Es decir, el talento de los constructores en adelante estará determinado por su visión para ubicar nuevos puntos estratégicos y desprotegidos, sin dejar de lado la capacidad del consumidor y de los comerciantes para invertir allí su dinero. "Me preocupa el hecho de que los almacenes de cadena y los exhibidores de cine en Colombia son pocos. Parece no haber gente para tanta cama", dice un analista del sector.

La nueva etapa del negocio será entonces de segmentación, con proyectos muy bien dirigidos a nichos específicos de la población, pues la competencia es cada vez mayor y los sectores más atractivos ya casi están cubiertos. "Pienso que las grandes ciudades sí están llegando a su punto de saturación. Por eso, estamos concentrados en proyectos para las ciudades intermedias, de no menos de 200.000 habitantes, pues estamos seguros de que allí el potencial de mercado es enorme. Ese nicho estaba desatendido", afirma Alfredo Santamaría, gerente de Concretesa, constructora del centro comercial La Herradura, de Tuluá.

En Bogotá, el occidente es muy atractivo últimamente y varios proyectos están concentrados en esa zona. "Antes los centros comerciales eran en su mayoría para estratos 5 y 6, en cambio ahora los constructores nos volcamos más hacia los 3 y 4. Engativá, por ejemplo, es ahora muy apetecido", explica Fernando Páez, gerente del centro comercial Alamos DiverPlaza.

Otra tendencia actual es ofrecer alternativas cada vez más creativas de comercialización, las cuales incluyen modalidades de riesgo compartido con los comerciantes arrendatarios, para atraerlos más y garantizar de paso su presencia en el centro comercial.



Punto de encuentro

Este tipo de proyectos también ha sido impulsado por una necesidad creciente del público por diversión. "Hace 50 años, el creador del primer centro comercial lo definió como una máquina para vender, pero con el tiempo el concepto se ha ido ampliando hacia un punto de encuentro y socialización de los ciudadanos, muy ligado al desarrollo de las ciudades", explica Edgar Bueno, arquitecto de centros comerciales tan exitosos como la Hacienda Santa Bárbara y Plaza de Las Américas.

Por eso hasta los centros comerciales mejor posicionados de Bogotá adelantan procesos de remodelación y ampliación para poder atender un creciente número de visitantes. En Plaza de Las Américas, por ejemplo, ampliarán 20.000 m2 para atender los más de 25 millones de visitantes anuales.

La clave para lograr un centro comercial exitoso es elegir un punto muy estratégico; una adecuada mezcla de mercado, que cubra todas las necesidades de sus visitantes; con plazoleta de comidas, suficientes parqueaderos, varios negocios ancla e innumerables opciones de entretenimiento. Una meta cada vez más difícil, pero aún muy atractiva para constructores e inversionistas.
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