| 8/15/2008 12:00:00 AM

Bodegas y oficina en auge

Bogotá y las zonas francas son los mayores protagonistas del dinamismo.

La construcción de oficinas y bodegas ha presentado un crecimiento muy significativo en los últimos años debido al buen desempeño de la economía colombiana, la expansión de las empresas existentes y la llegada de nuevas compañías extranjeras, dice Roberto Cáceres, director de Colliers International Colombia, la tercera firma de servicios inmobiliarios más importante del mundo. "Este crecimiento ha traído consigo un conjunto de necesidades de espacio e infraestructura que demandan la construcción de nuevas instalaciones", señala.

De acuerdo con las cifras del Dane, las licencias para la construcción de oficinas y bodegas se están expandiendo a la vez que las de vivienda se contraen. Así, mientras en 2007 el 72,6% del total de licencias del país estaba concentrado en vivienda, entre enero y mayo de 2008 este porcentaje se redujo a 70,4%, incrementándose así la participación de oficinas y bodegas, que pasaron de concentrar cada una el 3,5% y 2% en 2007, a concentrar el 4,6% y 3,1%, respectivamente.

Cabe resaltar que en Bogotá, se concentraron la mayor parte de licencias para construcción de oficinas en lo corrido de 2008; a mayo (85%). A este respecto, Alonso Pérez, gerente de Payc, firma especializada en la gestión integral de proyectos de construcción, indica que el dinamismo se está viendo sobre todo en Bogotá, por ser el centro de negocios del país, y por el TLC con Estados Unidos, debido a que la expectativa es que vengan muchas empresas a instalarse en la capital.

Por su parte, Jaime Benítez, presidente de Construcciones Arrecife, explica que el mercado de oficinas en Bogotá ha venido creciendo a ritmos importantes, y cuenta que, según datos de La Galería Inmobiliaria, la oferta en el último año creció aproximadamente 27% y que mensualmente se negocian alrededor de 20.400 m2 en 150 proyectos que se vienen promocionando en la ciudad.

En esta misma línea, estudios de Colliers International Colombia revelan que, en el caso de los edificios de oficinas en Bogotá, solamente entre el primer trimestre del año 2007 y el segundo trimestre de 2008, el crecimiento en las áreas rentables de los nuevos proyectos fue del 47%, cifra que refleja una expansión significativa de la construcción de oficinas corporativas en la capital del país.

Al analizar las distintas zonas de Bogotá, Pérez, de Payc, señala que los focos de desarrollo para oficinas son Salitre, en las cercanías del aeropuerto, Chicó, entre las calles 93 y 100 y entre las carreras 11 y 15, Multicentro, Avenida Boyacá desde la calle 138 hasta la calle 170 y el Centro Internacional, que se está dinamizando otra vez con proyectos nuevos y renovación de edificios ya existentes. Pérez también indica que en cada zona los desarrollos son distintos. "Por ejemplo, la tendencia que se observa en Chicó y Multicentro es a tener proyectos de oficinas entre 50 m2 y 150 m2, diseñadas para pequeños y medianos empresarios. Por su parte, en el centro financiero, cerca de la calle 72 con carrera 7, o en el eje de la autopista El Dorado, se están construyendo edificios para empresas más grandes, así como más internacionales", explica.

Tendencias en oficinas

Una tendencia interesante que se observa en los proyectos de oficinas es que se está volviendo atractivo tenerlo todo bajo un solo techo; por ejemplo, incorporándole a un hotel un complejo de oficinas y locales. Es así como, los proyectos están tendiendo a ser cada vez más integrales y más grandes. En Bogotá se destacan proyectos híbridos de este tipo, como el Capital Towers, el Latinamerican Trade Mart, Oxo Center y Torre 26 Centro Empresarial.

Por otro lado, Roberto Cáceres, de Colliers International Colombia, explica que el diseño de construcciones amigables con el ambiente y la incorporación de tecnologías para reducir el consumo de energía y recursos naturales es una de las tendencias más significativas que se imponen en el mercado inmobiliario de oficinas. "La preocupación por la subsistencia humana y la crisis ambiental han dado como resultado una nueva generación de arquitectos, diseñadores, ingenieros entre otras disciplinas, con visiones frescas y estratégicas enfocadas a mejorar la relación entre la sociedad y la naturaleza", explica.

Esta nueva "onda verde" dio como resultado la fundación del Consejo Colombiano de Construcción Sostenible, CCCS, del cual son miembros cerca de 20 empresas, entre ellas Colliers International Colombia, Payc, Cotelco y Prodesa.

Alonso Pérez, de Payc, afirma que un tema muy importante en el medio de la construcción es el de la sostenibilidad de los edificios, la cual consiste en minimizar el consumo de energía, involucrando en las construcciones la bioclimática, que aprovecha la luz solar para calentar e iluminar y los vientos para enfriar los espacios. Esto es algo que funciona hace mucho tiempo en el mundo, pero que se empezó a incorporar hace muy poco en Colombia, señala Pérez. Desde hace tres años, muchos de los proyectos gerenciados por Payc vienen involucrando la bioclimática y sus ejemplos estrella son los edificios Mario Laserna y Julio Mario Santodomingo de la Universidad de los Andes.

Por su parte, Benítez, de Construcciones Arrecife, sostiene que las empresas buscan hoy proyectos en los que es más importante el costo de operación de sus oficinas que el costo real de adquisición. "Es por esto que cobran gran importancia diseños con arquitectura bioclimática certificada, donde es fundamental el respeto por el medio ambiente. Actualmente, estamos construyendo un Centro Empresarial en la Calle 26 con Av. Constitución, que maneja este tipo de arquitectura", añade.

Bodegas en ascenso

En cuanto al sector de bodegas, según Aurora Turriago, directora de investigación de mercados de Colliers International Colombia, gracias a la nueva reglamentación de zonas francas, que entró en vigencia desde el año 2007, se propició una explosión en el número de estas áreas especiales de comercio y producción de bienes y servicios. Cerca de 32 nuevas zonas francas han sido aprobadas por las autoridades colombianas, las cuales se unirán a las 16 zonas francas actualmente en operación; con lo cual, la oferta de bodegas y terrenos en los complejos industriales va a aumentar considerablemente en los próximos años, indica Turriago.

Los estudios de Colliers International muestran que el crecimiento en el área industrial, durante el periodo comprendido entre el primer semestre de 2007 y el primer semestre de 2008 fue del 44%. "Los parques industriales y centros logísticos en las zonas suburbanas aledañas a Bogotá, como Cota, Funza, Mosquera y Tocancipá, son los tipos de complejos industriales que más han crecido en número y en áreas de construcción", explica Turriago. La directora de investigación de mercados de Collier International resalta en especial el crecimiento de Tocancipá, donde la construcción de seis parques industriales representa el 28% de la oferta total, consolidando la renovación del mercado en esa zona, caracterizada por la localización de grandes plantas industriales. Según la firma inmobiliaria, al finalizar 2008 se estima que 236.452 m2 ingresarán al mercado, principalmente en parques industriales dentro del corredor suburbano en el municipio de Cota.

De esta manera se observa que, tal como lo resalta el Área de Estudios e Investigaciones de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, hoy en día el mercado de las bodegas se comercializa, bien bajo la modalidad de venta de estos espacios construidos, o en un lote dentro de un parque industrial con una destinación específica para bodega. Recientemente, La Lonja analizó el comportamiento del mercado de bodegas, lotes y locales comerciales a junio de 2008 y reveló un crecimiento anual sustancial en la oferta, tanto para arriendo como para venta (32%) de este tipo de inmuebles, la cual se concentra principalmente en la zona de la Sabana que comprende la Autopista Medellín al Occidente del Río Bogotá y sobre la vía Cota - Siberia - Funza con un 67%, seguido por Tocancipá con un 29% y Fontibón con el 4%.

A este respecto, Jorge Sánchez, director del Parque Industrial y Portuario del Caribe, dice que si bien Bogotá es el mercado principal para este tipo de proyectos, ciudades como Barranquilla, Santa Marta y Cartagena están buscando consolidarse como importantes hubs o concentradores logísticos en América Latina. Prueba de ello es el desarrollo a partir de agosto de 2008 del Parque Industrial y Portuario del Caribe, ubicado estratégicamente en el borde del Río Magdalena, con acceso privilegiado a instalaciones portuarias y a los incentivos tributarios de la zona franca en trámite. También, la ampliación de la oferta de bodegas en la Zona Franca del Pacífico por parte de la Desarrolladora de Zonas Francas que busca, con una inversión de $23.000 millones, construir más de 16.000 m2.

Cabe resaltar que los complejos logísticos que se desarrollan en las zonas suburbanas de las grandes ciudades, principalmente en el occidente de Bogotá en los municipios de Cota, Funza y Mosquera, se han especializado en la distribución de carga y las actividades de manejo de materiales, explica el director de Colliers International Colombia, Roberto Cáceres. "En Bogotá se observa el desarrollo de proyectos interesantes, como el Terminal Terrestre de Carga, donde se ofrecen servicios de bodegaje que incluyen embalaje, transporte y vigilancia, entre otros", indica.

Detrás de este proyecto está la sociedad de inversiones Oykos. Su presidente, Gabriel Díaz, explica que, dado que era necesario tener en Bogotá varios puntos, ya se vienen adelantando cuatro más. Adicionalmente, han iniciado trabajos en Santa Marta y Cartagena para efectos similares. Oykos es pionera en el desarrollo de parques industriales y centros logísticos y en la actualidad cuenta con proyectos como el Parque Agroindustrial de Santa Marta, el Parque Industrial San Jorge y el Parque Logístico Nacional del Tolima.

Pero cabe aclarar que las zonas francas no solo han permitido el auge de las bodegas en los parques industriales, sino que también están dinamizando el sector de oficinas. Prueba de ello es la nueva Zona Franca Business Center, para oficinas y locales, ubicada en el parque industrial de la Zona Franca de Bogotá (ZFB). Según el gerente general de ZFB, Juan Pablo Rivera, las empresas que allí se ubiquen estarán cobijadas por los incentivos tributarios, aduaneros y cambiarios que otorga el régimen franco colombiano. Entre los más importantes se encuentran el pago de impuesto fijo de renta del 15%; la extraterritorialidad aduanera, y el no pago de tributos por parte de los bienes de capital, equipos, insumos y repuestos traídos del exterior, entre otros.

Perspectivas

Jorge Sánchez, director del Parque Industrial y Portuario del Caribe, cree que el área licenciada con destino a la industria, comercio, vivienda y oficinas, sea menor en 2008, pero en que el área de bodegas continuará el crecimiento.

En esta misma línea, Alonso Pérez, de Payc, cree que el mayor movimiento se va a dar en bodegas, gracias a las zonas francas, y que en oficinas va a haber espacio para crecer por unos años más.

Por su parte, Claudia Samper, gerente de proyectos de Arpro Arquitectos, piensa que Bogotá todavía tiene espacio para el ingreso de nuevas áreas en oficinas, por lo que continuará una senda de crecimiento estable. En cuanto a bodegas, dice que los municipios aledaños a Bogotá ofrecen alternativas de expansión para las empresas radicadas en la capital.

Finalmente, Aurora Turriago y Rodrigo Cáceres, de Colliers International Colombia, explican que la contracción experimentada por el sector de la construcción en el segundo trimestre de 2008, y el proceso de desaceleración de la economía, que esperan los expertos para los próximos años, afectará la demanda de espacios por parte de las empresas, lo cual va a coincidir con la entrada en operación de los proyectos de oficinas y de parques industriales que se encuentran en desarrollo.
 
"Para el año 2010, Bogotá duplicará la cantidad actual de edificios clase A+, con lo cual se espera una posible sobreoferta de oficinas en la ciudad. En el sector industrial, el panorama es similar, debido al crecimiento sostenido de los proyectos industriales en la ciudad. Analizando la absorción neta de los últimos tres años, se estima que en promedio, Bogotá ha absorbido 55.000 m2 anuales. Lo anterior, sumado a los casi 540.000 m2 que se encuentran planeados o en construcción, nos lleva a concluir que la ciudad de Bogotá tiene la oferta necesaria para suplir la demanda de al menos ocho años; esto sin contar los nuevos proyectos que salen día a día, con lo que se esperan alzas en la tasas de vacancia en los próximos años", explican.
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