| 4/25/2008 12:00:00 AM

Aquí se sigue construyendo algo

Luego de dos años de registros históricos, la actividad constructora se modera. Sin embargo, aún persisten variadas oportunidades de inversión en vivienda para estratos altos, oficinas, bodegas, hoteles y centros comerciales.

La dinámica que registró el sector de la construcción durante los últimos dos años se atenuará en 2008. Sin embargo, no hay por qué alarmarse. Se trata del proceso natural de moderación de un ciclo que alcanzó registros históricos en 2006 y 2007. Así lo advierte Camacol en su más reciente análisis económico, en donde explica que la desaceleración del ritmo de las licencias de construcción se debe a un ajuste, por parte de los constructores, frente a la saturación de la demanda de vivienda que se presentó en algunos estratos.

En el otro lado, el impulso de la economía interna y la alta confianza que se generó entre empresarios y consumidores, mantuvo viva la demanda comercial. Para el gremio, el auge inversor ha impulsado el crecimiento del área licenciada de destinos no residenciales. "Una mayor formación de capital requiere el respaldo de edificaciones industriales, bodegas y oficinas, entre otros. Estos son, precisamente, los renglones que han ganado participación en el área licenciada", sostiene el informe. En este sentido, se destaca el hecho de que el área licenciada para el comercio creció 9,8% en 2003 y 12,1% en 2007. Y, en el mismo periodo, la de oficina pasó de crecer 1,5% a 3,5%; la de industria de 1,7% a 3,5%; la de bodegas de 1,7% a 2,0% y la de hoteles de 0,6% a 1,7%.

Son en estos segmentos, precisamente, en los que se han venido dando nuevas oportunidades para invertir, pese a que el ritmo de crecimiento no será igual en 2008, con respecto a lo que se reportó en años anteriores. Por eso, en el sector creen que el negocio de la construcción se está reacomodando a las nuevas tendencias del mercado y que este año no solo aparecerán nuevos proyectos sino que se inaugurarán varios de los que se anunciaron en el pasado.

Para Camacol, las cifras demuestran que el crecimiento económico ha ido de la mano con el desarrollo de nuevos proyectos diferentes a los residenciales. De hecho, explica cómo el área licenciada ha tenido un mayor aumento en los últimos dos años, justamente cuando el PIB industrial gana dinamismo y terreno en la economía nacional. "Cabe recordar que en 2007 el PIB de la industria manufacturera mostró un incremento de 10,6% anual real, un ritmo que se sitúa por encima del crecimiento del PIB total en 3,1 puntos porcentuales. De la mano de la mayor producción, en 2007 las ventas industriales reales tuvieron un crecimiento considerable de 10% anual real y las exportaciones del sector se vieron incrementadas en 28,6% (en términos nominales), a pesar de la marcada apreciación de la tasa de cambio, pesos por dólar en ese año", dice el informe.

Este ambiente motivó, por ejemplo, que Oikos empezara a desarrollar en Cartagena uno de los complejos logísticos más importantes del país, con un área superior a los 380.000 m2. Se trata de la Ciudadela Empresarial Logística e Industrial del Caribe (Célica) . Este proyecto tendrá una inversión total de US$200 millones. Contará con mas de 400 bodegas, 2 centros comerciales, 150 locales de comidas, 250 locales, 100 oficinas, 800 parqueaderos para tractomulas y camiones, 1.000 parqueaderos para vehículos, bancos, patio de contenedores, hotel, estación de servicio, taller y serviteca. Otro proyecto similar se espera desarrollar en Santa Marta.

En 2007, en total se licenciaron 19,2 millones de m2, de los cuales cerca de 14 millones corresponden al destino residencial (72,6%). Sin embargo, según Camacol, desde junio de 2007 se presentó una desaceleración en el área licenciada total en comparación con 2006 (cuando aumentó 24,9%), para cerrar el año con una tasa de crecimiento de 18,7%. Los datos más recientes de las licencias de construcción y las proyecciones de Camacol confirman que esta senda de menor crecimiento relativo, frente al pico de actividad registrado en años pasados, se mantendrá en 2008. En enero de este año, las variaciones anuales del área licenciada total y para el renglón de vivienda fueron 10,2% y 11,1%, respectivamente", señala el informe.

Para el presente año, Camacol prevé una reducción del ritmo de crecimiento del PIB industrial, con lo cual el año cerraría con un incremento real de 7%. "Frente a este escenario, y teniendo en cuenta que en 2007 la industria presentó una leve desaceleración, las expectativas de la situación económica (próximos seis meses) de las empresas del sector industrial han desmejorado. Para enero de 2008, el 19% neto de las firmas encuestadas creyó que la situación económica futura sería favorable, frente al 37% del mismo mes de 2007. Con estas expectativas a la baja, cabe esperar que el licenciamiento de los destinos industria y oficina también muestre una menor dinámica durante el año 2008".



El aporte del comercio

Otro hecho que destaca Camacol es el aporte del comercio a la actividad edificadora. Al respecto, el informe señala que el comportamiento del área licenciada en este segmento está estrechamente relacionado con el PIB del comercio, con las ventas del comercio minorista y el consumo de los hogares. "En 2007, el área licenciada para comercio tuvo un crecimiento cercano a 16% que, aunque es un ritmo significativo, representa una desaceleración respecto a la cifra alcanzada en 2006 (65%). De igual forma, las ventas del comercio minorista y el PIB comercial presentaron caídas en su ritmo de crecimiento, cuyos efectos son parcialmente compensados por la extraordinaria dinámica que trae el consumo privado".

Según el gremio, el consumo de los hogares tuvo un leve repunte en igual lapso y se mantiene muy dinámico. De la misma manera, el licenciamiento en este segmento se correlaciona de forma estrecha con el ritmo del comercio minorista. Entre los años 2005 y 2007, las ventas reales tuvieron un repunte significativo, al igual que las licencias en el destino comercial. Este hecho se evidencia no solo en la expansión de las grandes superficies sino también en el auge de los centros comerciales que aún no termina. Carrefour, por ejemplo, lanzó en 2007 su marca de centros comerciales Premier, cuyo promotor y desarrollador del concepto en el país es PIX Colombia. Esta compañía multinacional, que desarrolla y promociona proyectos, lanzó a su vez un nuevo formato de centros comerciales de conveniencia y proximidad, al que bautizó Bazaar. El modelo cuenta con un supermercado ancla, centro de servicios, restaurantes familiares y gimnasio, todo soportado por cafés y tiendas de áreas menores que ofrecen productos de primera necesidad e impulso. El primero de estos centros en desarrollo es Bazaar Alsacia, sobre la Avenida Boyacá con Calle 12, en Bogotá. PIX planea el desarrollo de 30 centros Bazaar en los próximos tres años; para esto adelanta la creación de un fondo de capital privado que facilitará el desarrollo de este concepto.

Otro concepto innovador en espacios comerciales es el que desarrolló la compañía Tierras Inversiones Proyectos S.A (Tipsa). Se trata del Uniplex, el cual congrega cinco o seis marcas fuertes y varios locales de conveniencia. El primero en construirse será el Uniplex Circunvalar de Pereira (esquina de la Calle 14 con Carrera 13), donde estarán Bodytech, McDonald's, HP, Dunkin Donuts, Don Saludero, Foto Japón y un casino. La obra demandará $22.000 millones. Luego vendrán los Uniplex de San José y Cerritos en la misma ciudad.

Al mismo tiempo, se anuncian las remodelaciones de tradicionales centros comerciales en todo el país, como San Diego en Medellín y Galerías en Bogotá, que fue el segundo que se construyó después de Unicentro, así como la construcción del mayor centro comercial del país. Se trata de Centro Mayor en Bogotá, a cargo de Ospinas y Cía S.A., en asocio con la Organización Luis Carlos Sarmiento Angulo, Arquitectura y Concreto S.A. y Contexto Urbano S.A. Demandará una inversión de $300.000 millones, contará con más de 248.000 metros de área construida y estará ubicado en el sector de Villa Mayor, sobre la Avenida NQS con Calle 38 Sur, en un lote de 79.000 m2, terreno que por más de treinta años había sido reservado para un desarrollo comercial de escala metropolitana, en donde se beneficiarán cerca de cuatro millones de personas.

Oficinas

El estudio más reciente de Colliers Internacional, sobre el mercado de finca raíz corporativa, revela que en 2007 Bogotá terminó con una oferta total de 13.705 m2 disponibles, la más baja registrada en la ciudad. Comparado con 2006, se redujo en un 57%, debido a que aún no se han culminado grandes proyectos que suplirán la dinámica del mercado. Según el informe, durante 2007 se reportaron 34 edificios en construcción, que suman 260.659 m2, y 31 en planos con 164.400m2. Según Colliers, se estima que seis proyectos se terminarán en 2008, los cuales representarán alrededor de 45.000 m2 más de inventario en los edificios de alta categoría. "Cabe resaltar que, debido a la cantidad de nueva oferta en la ciudad, se puede llegar a presentar que estos proyectos se vendan rápidamente, principalmente a inversionistas, pero que después no sean rentados o vendidos con la misma rapidez a los usuarios finales", señala el informe.

El mismo documento advierte que los corredores de la Calle 100 y la Avenida Chile presentaron la mayor cantidad de oferta en la ciudad. Pero que, sin embargo, si se compara con el año anterior, la oferta de estos dos corredores disminuyó un 51% y 17%, respectivamente. Santa Bárbara tiene un 17% de la oferta, Chicó el 13%, Salitre el 12%, El Nogal el 4%, Andino el 2% y otros el 9%. Entre las transacciones de oficinas más importantes del año se destacan la de Petrobrás en el proyecto Santa Ana, Davivienda en el Edificio Torre Central, Royal Sun Aliance en el edifico Chico 4000, Televisa en el Standard Chartered y el de Nokia en Torre Visión. En este momento adelantan proyectos corporativos AR Construcciones, Prabyc Inversiones, Heredia Arquitectos y Cusezar. También se destaca Paralelo 108, de Promotora Equilátero.

Por sus características, entre los nuevos proyectos empresariales de Bogotá se destaca el Latinamerican Trade Mart, una iniciativa de Luis Carlos Sarmiento Angulo y Pedro Gómez que tendrá más de 200.000 m2. Se trata del primer centro de comercio internacional de América Latina en su género. Su construcción se iniciará en 2009 y su entrada en funcionamiento está prevista para 2011. Estará ubicado en la Calle 26 con Carrera 54, en Bogotá, contiguo a la Gobernación de Cundinamarca. En su construcción se invertirán recursos por más de $600.000 millones. El Trade Mart es un modelo que hasta el momento ha sido desarrollado en Europa, Asia y Norteamérica, conectando la demanda de grandes compradores profesionales con la oferta nacional y regional de bienes y servicios.

También está el complejo hotelero y empresarial Capital Towers que comenzó a levantarse en la intersección de la Avenida de La Esperanza con carrera 50 y demandará una inversión de US$90 millones. Este es un proyecto inmobiliario desarrollado en su totalidad por Luis F. Correa y Asociados. Igualmente, aparece Oxecenter, de la firma constructora Contempo, un complejo de oficinas de 11 pisos que se construye en el sector del Parque de la 93, que incluye un hotel para ejecutivos y en el que los inversionistas pueden participar a través de la adquisición de derechos fiduciarios. La inversión asciende a $50.000 millones y su inauguración está prevista para noviembre del presente año. De los proyectos corporativos que se desarrollan en otras ciudades, sobresale el Fénix Business Center de Bucaramanga. La obra, de Fénix Construcciones, comprende un moderno centro de negocios ubicado en el corazón financiero de Bucaramanga (Calle 36 con Cra. 26 esquina), dotado con tecnología de punta y dirigido a las grandes empresas con sede en la capital de Santander.



Vivienda

El hecho de que la evolución del mercado de la vivienda distinta de VIS se haya estabilizado, es decir, que sus ventas se estén nivelando con la formación de hogares, hace que la industria de bienes raíces sea sostenible en el tiempo. Así lo advierte Sonia Galvis, de Coldwell Banker Affiliates of Colombia.

Para la ejecutiva, los índices generales de rotación de inventario siguen siendo muy atractivos para inversionistas y constructores. "La oferta actual de vivienda, más la oferta futura por lanzar, con base en los resultados de ventas de los últimos 12 meses en Bogotá, tendría una rotación de 13,8 meses, indicador excelente dentro de la industria", sostiene. De esta manera, la oferta disponible de vivienda nueva en Bogotá asciende a cerca de 18.000 unidades, distribuidas en aproximadamente 730 proyectos de construcción. Para Galvis, el sistema de preventas contribuye de manera importante a la seguridad y estabilidad para los inversionistas y así lo corroboran las cifras: "En toda la ciudad de Bogotá, cerca del 67% de la oferta se encuentra en etapa de preventas, el 30% en construcción y únicamente el 3% de inmuebles nuevos en edificios cuyas obras ya han concluido".

De ahí que firmas como MVG Construcciones le sigan apostando al negocio de la vivienda con proyectos como Edifico 94 10, Edifico 70 01 y Altos del Chicó. Bernardo Martínez Villar, gerente de la compañía, asegura que aún hay demanda de vivienda en Bogotá, especialmente en el estrato 4, y que los desarrollos para los estratos más altos hay que planificarlos y desarrollarlos con mucho cuidado. "Pese a que el mercado se está nivelando, sigue habiendo oportunidades en estos segmentos", sostiene. Otra apuesta interesante es la de la firma EJM Ingenieros Arquitectos, con una novedosa oferta de 120 apartamentos dirigidos a personas mayores de 50 años de estratos cinco y seis. Este club residencial, denominado Vivenza, prevé una inversión de $50.000 millones y se construye en la Vereda La Balsa, a pocos kilómetros de la Universidad de La Sabana, entre Chía y Guaymaral en Cundinamarca.

Eliana Camargo, directora de mercadeo de Amarilo S.A, explica que la gente tiene un poco más de conciencia con respecto a lo que pasó en el boom anterior y que hoy día mide mucho más sus inversiones y hace compras más inteligentes, al igual que los constructores que hacen todos los cálculos mucho antes de sacar un proyecto a la venta. "Se mide mucho más el riesgo de parte y parte", dice. Por eso, esta firma va a desarrollar un nuevo proyecto en Barranquilla para un estrato muy exclusivo, mientras que continuará desarrollando un lote en el Portal de Usme, en Bogotá, sector donde construyeron el centro comercial Altavista, con el Éxito como almacén ancla. "Para este tipo de vivienda, como la de Usme, hay poca oferta y todavía existe mucha demanda", explica Camargo.

Entre tanto, en Cartagena parece que aún no termina el auge de la construcción. Esta vez la tendencia es a adquirir inmuebles en la ciudad amurallada para restaurarlos por dentro pero conservando sus fachadas históricas. En estos momentos hay por lo menos siete proyectos por el estilo. Uno de ellos es que el que está ejecutando Inversiones Santo Toribio en una vivienda ubicada frente a la Plaza Fernández de Madrid. Se trata de un edificio con 21 apartamentos, con todas las especificaciones de la arquitectura moderna.

En fin, Camacol espera que la desaceleración en el ritmo edificador de soluciones residenciales, que ya se percibe en el presente año, se compense parcialmente por otros nichos de negocios, lo cual se deriva, a su juicio, de fenómenos como el auge de la inversión y la elevada confianza que aún persiste entre los consumidores colombianos.
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