| 2/16/2006 12:00:00 AM

Alto nivel

La construcción de vivienda para estratos 5 y 6 mantiene su dinamismo. Mirada al fenómeno en las 3 ciudades con mayor volumen de transacciones inmobiliarias, y en la de mayor valorización del país.

Tal parece que la vivienda para estratos altos tiene demanda para rato. Según Fedelonjas, el país requiere 150.000 nuevas viviendas al año en promedio y de ellas, entre el 10% y el 15% corresponden a las necesidades de los estratos 5 y 6. "Todo lo que se produce se vende, y el momento es tan bueno para el sector que la construcción en general ofrece hoy al inversionista una rentabilidad anual cercana al 18%", asegura Sergio Mutis Caballero, presidente de Fedelonjas.

El fenómeno completa ya 3 años, pero analistas del sector no encuentran razones para pensar que en este 2006 la tendencia creciente deba cambiar. De hecho, la gran mayoría de los constructores del país viene de sufrir los efectos de la crisis económica y tuvo que paralizar durante 5 años casi cualquier intención de construir vivienda para estratos 5 y 6, lo cual generó hasta 2002 una alta demanda represada que aún no ha sido satisfecha. Y todo con la ventaja actual de que en Colombia no se inicia ningún proyecto sin tener prevendida, al menos, una cantidad mínima que garantice el punto de equilibrio.

"En ese lapso de crisis, comprendido entre 1997 y 2002, también cambiaron la arquitectura y el urbanismo de las ciudades, siendo Bogotá la de mayor transformación. En consecuencia, la gente de estratos altos empezó a considerar obsoleta su vivienda", agrega Sergio Mutis, de Fedelonjas. Por eso, ahora cuando se conjugan el optimismo y la sensación de seguridad en el país, con unas condiciones macroeconómicas favorables, las nuevas construcciones de edificios derrochan ofrecimientos e impulsan la demanda: parqueaderos internos para visitantes; alternativas tecnológicas de conectividad, de control remoto de los electrodomésticos y de seguridad; apartamentos con oficina incluida; zonas comunes cada vez más sofisticadas y con más servicios; amplios espacios interiores, y convivencia con la naturaleza, entre muchas otras opciones para dar mayor confort a sus habitantes.

Otra tendencia en los estratos altos del país apunta a la migración hacia los suburbios y, por ello, los constructores le vienen apostando también a construir complejos residenciales en la periferia de las grandes urbes. "La tendencia de la vida suburbana es la de vivir en clubes residenciales con áreas superiores a 100 hectáreas, que incluyan golf, hípica, tenis, sede social y un entorno de lagos y verdes praderas", anota Mauricio Rubiano, gerente de Banca Constructora S.A.

El mérito de estas compañías ha sido ofrecer un producto acorde con las nuevas necesidades de la demanda, pero fortalecerlo con salas de ventas mucho más sofisticadas, ayudas audiovisuales modernas y vendedores realmente profesionales. El éxito, tanto de los multifamiliares como de las cómodas casas unifamiliares en los suburbios, salta a la vista. Dinero exploró la situación del sector constructor en Bogotá, Medellín y Cali, que son -en ese orden- las ciudades con mayor número de transacciones inmobiliarias en el país, y en Cartagena, la de mayor valorización de inmuebles hoy. El auge de la vivienda de estratos 5 y 6 es una realidad.

Liderazgo capitalino Aunque las transacciones inmobiliarias en Bogotá crecieron apenas 1% el año que terminó, su valor comercial en total aumentó 10,1% y alcanzó los $11,8 billones en 2005, equivalentes al 52,8% del total transado en las 11 ciudades principales que monitorea Fedelonjas. Al gran peso que mantiene la capital en la economía del sector, superior al 50%, se suma un crecimiento anual promedio en los últimos 4 años cercano al 25% medido en pesos, producto de las altas tasas de valorización de la finca raíz en Bogotá.

De hecho, la alta demanda en la capital se ha mantenido y por tanto, el valor promedio de sus transacciones inmobiliarias -según Fedelonjas- completa 4 años creciendo a un promedio superior al 14%. La valorización atrae muchos inversionistas y por ello, Bogotá y Cartagena son las únicas 2 ciudades que no solo atraen compradores locales sino también a personas no residentes en la ciudad, de Colombia y del exterior.

En ese contexto, las ventas en estratos 5 y 6 están disparadas. "Desde parte de 2002 hasta diciembre pasado han sido construidas en Bogotá entre 13.000 y 15.000 viviendas de estrato alto por año, y el promedio usual era de entre 8.000 y 10.000. Como quien dice que en los últimos tres años y medio se han vendido más soluciones de este tipo que las requeridas normalmente, pues había demanda represada y ausencia de oferta", explica Sergio Mutis, presidente de Fedelonjas. Los proyectos novedosos son la constante en la capital del país. "El comportamiento de este segmento es muy bueno, tanto que si miramos solo viviendas de más de $200 millones encontramos que el sector vende 350 unidades mensuales. Aunque el nivel de demanda se mantiene, también crece la oferta y debemos entonces ofrecer producto altamente competitivo, con un sinnúmero de valores agregados, como zonas comunes con piscina, canchas deportivas, algunos hoyos de golf, oficinas y hasta tiendas. Esa es la estrategia que venimos implementando en nuestros proyectos de vivienda para estratos 5 y 6 en la ciudad y en los suburbios", comenta Mauricio Agudelo, gerente de vivienda de Pedro Gómez y Cía.

"Este año será de consolidación para nuestras soluciones de vivienda. Pero también vemos oportunidades en la construcción de oficinas, segmento en el que tenemos proyectos en curso para atender esa demanda", agrega Roberto Moreno, gerente de Amarilo. La opinión general de los expertos del sector es que la construcción de oficinas también comienza un auge que puede durar un par de años más. "Hemos detectado una tendencia en la construcción de edificaciones para empresas y oficinas, debido al buen momento de la economía", afirma Mauricio Rubiano, gerente de Banca Constructora S.A.

¿Y el futuro? En Bogotá, la demanda muestra indicios claros de crecimiento, no solo en oficinas, sino también en hoteles. De igual manera, mantiene oportunidades claras en construcción de centros comerciales y en Vivienda de Interés Social (VIS), que se está recuperando.

Impulso paisa La segunda ciudad en transacciones inmobiliarias es Medellín. Según Fedelonjas, estas crecieron el último año 2,9% en número y 18,5% en valor comercial, indicador que registra un aumento promedio en los últimos 4 años superior al 23% en la capital de Antioquia. La ciudad, que mueve 17,3% de lo transado en el país, movió $3,9 billones en total el año pasado y aunque ofrece una menor valorización que Cartagena y Bogotá, mantiene un promedio anual de 10,4% desde 2002 y sus inmuebles se valorizaron más del 15% en promedio en 2005.

El buen momento que atraviesa el sector en la capital de Antioquia también se ha traducido en un sólido auge de la vivienda para estratos altos. "Ese fenómeno lleva entre 2 y 3 años sostenido, pero muy enfocado en el perímetro urbano. No tanto en las afueras", dice Juan Mauricio Jiménez, gerente técnico de Arquitectura y Concreto.

De acuerdo con las cifras que maneja la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, el año pasado se registraron en la capital antioqueña 28 proyectos dirigidos a ese segmento, los cuales abarcarán 1.200 lotes de terreno. Además, se vendieron alrededor de 500 inmuebles de esas características, lo que representa unas ventas significativas para el segmento.

"La tendencia es hacia proyectos innovadores, que ofrecen estilos de vida distintos, algo que ha tenido buena acogida en Medellín, a pesar de lo tradicionales que somos los antioqueños", asegura Jorge Mario Ángel, presidente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia. Pero más allá de las exitosas soluciones de vivienda, hay también auge de construcción de centros comerciales, oficinas y fórmulas mixtas que combinan las 2 anteriores: comercio y empresas. Además, llama la atención el éxito que han tenido en la ciudad los llamados Senior Club, que son complejos habitacionales para la tercera edad. En la actualidad hay 4 proyectos en ejecución.

Reactivación caleña En la capital del Valle, las transacciones inmobiliarias también vienen creciendo. En número aumentaron 9,5% el último año; en valor comercial, 23,8%; en promedio anual desde 2002, 25,2%, y en monto sumaron $2,2 billones. La ciudad representa el 10% de las transacciones inmobiliarias -en pesos- de Colombia y viene recuperando rápidamente el terreno perdido durante la crisis.

No en vano, mantiene una valorización promedio de 11,5% en los últimos 4 años y el más reciente registro de Fedelonjas indica que en 2005 sus inmuebles se valorizaron 13,1% con respecto al año anterior. El aumento sostenido de la demanda ha sido impulsado fuertemente en la ciudad por las modernas soluciones de vivienda para estratos 5 y 6 que ofrecen los constructores. "Se advierte en nuestras cifras el crecimiento de la vivienda diferente de VIS en un 21,4% y el decrecimiento de la VIS en un 22,3%. La tendencia en Cali apunta a desarrollar proyectos en multifamiliares o condominios cerrados; pero eso no quiere decir que no sea necesario emprender tareas para generar suelo urbano con el objeto de desarrollar programas masivos de interés social", comenta Miguel Meléndez, presidente de la junta directiva de Camacol Cali.

Pero Cali ahora también viene siendo impulsada por el auge constructor de oficinas, un segmento en el cual había poca oferta nueva en los últimos años y donde lo existente mayoritariamente quedaba en edificios viejos del centro de la ciudad. La búsqueda de mejores alternativas, con más opciones de parqueo y vías de acceso, generó una oportunidad de mercado que empiezan a capitalizar algunas constructoras.

Una de ellas, por ejemplo, consciente de que existía esa demanda latente de oficinas, desarrolló un proyecto en el norte de la ciudad llamado Centro Empresa II, el cual en solo 2 meses que lleva de preventa ya tiene vendido el 54% de sus oficinas. El éxito de este tipo de construcciones en Cali radica en la ubicación, el número de parqueaderos y los servicios que ofrecen. "Todo esto demuestra la recuperación económica del Valle del Cauca", concluye Miguel Meléndez, de Camacol.

Valorización cartagenera Los indicadores de Cartagena son sorprendentes. El último año, la ciudad creció en unidades 20,6% y en el valor comercial de las transacciones inmobiliarias, 50%. Su promedio de crecimiento anual en 4 años ronda el 29% y su sector de la construcción acaba de mover $898.000 millones en 2005. Pero quizá lo más sorprendente en la capital de Bolívar es la valorización de sus inmuebles, que en promedio aumentaron de precio 24,4% el último año y que mantienen una valorización anual cercana a 22% en promedio desde 2002.

Este panorama hace muy atractivas para los inversionistas la finca raíz y sobre todo, las soluciones de vivienda para estratos 5 y 6. Y como en Cartagena la tierra es escasa, los edificios de multifamiliares mandan la parada. "Lo más demandado es el estrato 6, y buscan sobre todo vivienda en el área de Bocagrande, Castillogrande y el corredor turístico de La Boquilla. Pero ahora hay una demanda inusitada de españoles e italianos que no viven aquí, pero que vienen a invertir, atraídos por la alta valorización en la ciudad", comenta Luis Rafael Hoyos, gerente de Araújo y Segovia.

El movimiento es integral. "Hay actividad tanto pública como privada. Hace poco se acabó de construir el Makro y vienen varias obras de infraestructura. La arquitectura de los edificios de multifamiliares es contemporánea y se asemeja a lo que se ve en Miami o Panamá; muchos de ellos son 'hogares inteligentes', que tienen además piscina, gimnasio, etc.", dice Flavio Romero, presidente de la Sociedad Colombiana de Arquitectos de Bolívar.

La tendencia muestra que aún hay mucha oportunidad en vivienda para estratos altos, teniendo en cuenta además que Cartagena es un centro del jet set nacional e internacional, pero también en construcción de hoteles -de gran interés para inversionistas extranjeros- y en soluciones para el poco ofertado estrato 4 y para los estratos bajos. "Ahora hay que estimular al sector privado para que invierta en VIS, pues hay un déficit de más de 50.000 viviendas", agrega Flavio Romero, de la Sociedad Colombiana de Arquitectos de Bolívar. El sector de la construcción avanza con firmeza.
¿Tiene algo que decir? Comente

Para comentar este artículo usted debe ser un usuario registrado.

EDICIÓN 531

PORTADA

La Bolsa de Valores necesita acciones urgentes

Con menos emisores, bajas rentabilidades y desbandada de personas naturales, la Bolsa busca recuperar su atractivo. Finca raíz, su nueva apuesta. ¿Será suficiente?