| 2/5/2014 8:00:00 PM

La otra pata

La construcción de vivienda seguirá en un buen momento en 2014. Ejecución de vivienda gratis y subsidios a la tasa alientan la celebración.

2013 fue un año bandera para la construcción en Colombia. Los planetas se alinearon y se logró que un año que no prometía mucho terminara con cifras destacadas: entre enero y septiembre el sector creció 10,8%. La cifra se explica por la dinámica de la actividad edificadora, que creció 13,6%, mientras que las obras civiles aumentaron 8,3%.

La vivienda catapultó las cifras del sector. De acuerdo con Coordenada Urbana, el centro de estudios del gremio de la construcción –Camacol– en 13 ciudades capitales las ventas de vivienda alcanzaron las 147.000 unidades en 2013, cifra similar a la reportada en 2007, uno de los mejores años para el sector.

Lo mejor está aún por venir, pues el año pasado se inició la construcción de 151.000 viviendas que en su mayoría se entregarán este año. Las cifras podrían alcanzar un nuevo récord y sobrepasar las 157.000 unidades.

Luis Felipe Henao, ministro de Vivienda, reconoce que los resultados superaron sus propias expectativas. Aunque la buena ejecución del programa de 100.000 viviendas gratis le generaba optimismo, algunos nubarrones como las dificultades para habilitar suelos o la incertidumbre por el desplome de una de las torres del conjunto Space en Medellín alcanzaron a preocuparlo. “En 2013 terminamos con ventas récord de vivienda”, dice en tono de celebración. Y destaca la contribución a la generación de empleo que, según el Dane, alcanzó en diciembre una cifra récord de 1’387.000 empleados –8% más–.

Dos factores, según el Ministro, impulsaron los resultados. El primero fue la ejecución de la política pública para llegar a 100.000 colombianos de bajos recursos con el programa de vivienda gratis que impactó 223 municipios del país y dinamizó la actividad para las constructoras, los productores de insumos y el sector financiero.

El segundo factor fue la continuidad en el programa de subsidio a la tasa de interés hipotecaria, que reactivó la demanda de vivienda con precios inferiores a los $200 millones.

Para el ministro Henao, la continuidad de estas políticas públicas hace prever que en 2014 se mantendrá la dinámica de la construcción. A esto le suma la puesta en marcha del Programa de Vivienda de Interés Prioritario para Ahorradores, Vipa, que construirá 86.000 viviendas para colombianos con ingresos de menos de dos salarios mínimos y se ha convertido en el nuevo as bajo la manga para impulsar el sector.

La presidente de Camacol, Sandra Forero, destaca que esta batería de herramientas de política pública anticipa un escenario muy positivo. El gremio estima que el crecimiento del sector podría estar este año por encima de 7%, aunque reconoce que todavía no se reduce el déficit de vivienda en el país, –de unos 2 millones de unidades– pues mientras la formación de hogares está en unos 275.000 al año, el promedio histórico de venta de vivienda nueva es de 120.000.

Sin embargo, no oculta su preocupación por tres temas que podrían afectar al sector. El primero es el desequilibrio entre oferta y demanda de suelo, atribuible al rezago que ha generado la demora en su habilitación para la construcción. “Las revisiones se han demorado o tienen un carácter más fiscalista que normativo, desde el punto de vista del urbanismo”, asegura la presidente de Camacol.

El segundo tema se deriva del anterior y es el incremento en los precios del suelo, los cuales afectan los costos de las constructoras y hacen difícil el acceso de la clase media a la vivienda.

La tercera preocupación tiene que ver con algunos puntos contenidos en la reglamentación de la reforma tributaria, entre ellos el que apunta a la formalización de los contratistas –carpinteros, mamposteros–, creando nuevas condiciones en el cobro de la retención en la fuente. “No estamos en contra de la formalización; pero estas personas, ante la expectativa de tener que ir a la Dian a pedir devolución de impuestos por retenciones, prefieren aumentar esto a los honorarios que van a cobrar. Además, es una población a la que hay que facilitarle la formalización”, asegura Forero.

El sector constructor arranca con fuerza y muchos esperan que sea una auténtica palanca de crecimiento para toda la economía en 2014.

***

Los pecados del Space

El colapso del conjunto residencial Space en Medellín, en octubre del año pasado, puso en alerta al sector constructor y generó inquietud entre los compradores de vivienda. ¿Qué ocurrió allí? El primer informe técnico presentado por la Universidad de Los Andes, basado únicamente en la documentación aportada por la constructora Lérida CDO a la Alcaldía de Medellín, muestra que hubo varias fallas en los diseños y omisiones en el cumplimiento de norma NSR-98 que rige a la construcción. Estas son algunas de las más relevantes.

1 El proyecto no ofrecía la información mínima que deben contener los planos estructurales y las memorias de cálculos. Tampoco aportó la información referente a la necesidad de que toda edificación quede clasificada dentro de uno de los cuatro sistemas estructurales de resistencia sísmica permitidos.

2 En la información presentada por la constructora, se encontró que los métodos de análisis sísmicos que se utilizaron no están permitidos para este tipo de edificación.

3 El proyecto incumplió normas que fijan los requerimientos mínimos de resistencia de las muestras de concreto ensayadas como parte del proceso de control de calidad en obra y las que obligan a realizar una investigación de los resultados bajos de resistencia que se encuentren.

4 También se incumplieron las normas relacionadas con la rigidez mínima que deben tener las losas de entrepiso para limitar las deflexiones u otras deformaciones que puedan perjudicar la resistencia o el uso normal o funcionalidad de la estructura. No se acataron las normas de resistencias mínimas de diseño que deben tener los elementos estructurales principales sometidos a fuerza axial y a fuerza axial y flexión combinadas, para las combinaciones de cargas gravitacionales solas.

5 La obra no tenía los requisitos mínimos estructurales que deben cumplir las cimentaciones profundas tales como pilotes y caissons de concreto –pozos de cimentación– incluyendo los caissons excavados manualmente utilizados en el proyecto.

***

Curadurías, al banquillo


Desde 1997, cuando se adoptó la figura de las curadurías urbanas, el país ha dado grandes saltos en los escalafones mundiales de competitividad. El informe Doing Bussiness, del Banco Mundial, ha destacado la agilidad que esta figura le dio a los negocios inmobiliarios, al mejorar los procesos de estudio y aprobación de licencias de construcción y urbanismo en ciudades con más de 200.000 habitantes.

Sin embargo, los titulares de estos cargos –privados que cumplen funciones públicas–, no han estado exentos de grandes polémicas. La más reciente corre por cuenta del desplome de una de las torres del conjunto residencial Space, en Medellín, que generó una tragedia para 12 familias y pérdidas materiales a cientos de propietarios.

Una primera evaluación del caso, producida por un estudio técnico de la Universidad de Los Andes, indica que el solo análisis de los diseños permite detectar que el proyecto no cumplía con las normas de sismo-resistencia. Sin embargo, los diseños fueron firmados por el curador urbano, que según se supo después, era al mismo tiempo dueño de dos unidades residenciales del conjunto.

Los cuestionamientos no se han hecho esperar, pero también los correctivos, que corren por cuenta del Ministerio de Vivienda. Según el titular de la cartera, desde finales del año pasado se viene impulsando una reforma para lograr la profesionalización de los curadores. ¿Cómo hacerlo? “Como lo hacen en Estados Unidos, que exigen a quienes hacen parte de este equipo técnico avalar sus conocimientos, certificar estudios y experiencia, y aprobar un examen que confirme las capacidades mínimas para desarrollar la revisión de estos estudios y diseños. Solo entonces se expide la tarjeta profesional”, asegura el ministro Luis Felipe Henao.

El Ministerio avanza en una propuesta para reformar las curadurías, de la mano del Icontec y de la Comisión Asesora para el Régimen de Construcciones Sismo Resistentes, que estaría lista en el primer trimestre. Sin embargo, tendrá que ir al Congreso porque incluye cambios en la vigilancia de los curadores, que pasa de estar en cabeza de los alcaldes –quienes los nombran por periodos fijos de cinco años– y quedaría en una delegatura especial de la Superintendencia de Industria y Comercio. También se prevé que los curadores sean llamados a concurso de méritos, un tema que todavía tendrá que conciliarse con los alcaldes, quienes son los nominadores.
¿Tiene algo que decir? Comente

Para comentar este artículo usted debe ser un usuario registrado.

EDICIÓN 531

PORTADA

La Bolsa de Valores necesita acciones urgentes

Con menos emisores, bajas rentabilidades y desbandada de personas naturales, la Bolsa busca recuperar su atractivo. Finca raíz, su nueva apuesta. ¿Será suficiente?