| 3/5/2015 6:00:00 AM

Pulso por Barú

Las familias Santo Domingo y Echavarría están enfrentadas por el desarrollo de un mega-proyecto turístico en el Caribe colombiano, en el que también están en juego recursos del Estado.

El desarrollo de uno de los más ambiciosos proyectos turísticos en la zona de Barú, muy cerca de Cartagena, y que se ha conocido como el “Punta Cana” colombiano, tiene enfrentadas hoy a dos de las familias más poderosas del país: los Santo Domingo y los Echavarría. Y en medio de este pulso está el Gobierno, que también hace parte del negocio.

Este es un proyecto que lleva más de 40 años y que, como otras obras en el país, aún no ve la luz. Tras una evolución y cambios en el modelo de la sociedad y de las participaciones de los accionistas, hoy la iniciativa está bloqueada.

El proyecto está en cabeza de la empresa Playa Blanca Barú, que tiene tres socios: 1) la Nación –a través del Fondo Financiero de Proyectos de Desarrollo (Fonade)– con 49%. 2) Valorem, sociedad del Grupo Santo Domingo con 26,47% y 3) Inmobiliaria Barú, de propiedad de Gabriel Echavarría, miembro de la familia propietaria de la Organización Corona, con 24,53%.

El modelo de negocio es sencillo. Los socios aportan más de 300 hectáreas de tierras cuyo valor podría estar cercano a los US$100 millones. Se contempla la vinculación de un desarrollador que haga una inversión adicional de entre US$100 millones y US$200 millones. Con ese capital sumado (entre US$200 millones y US$300 millones) se buscará apalancar el proyecto cuyo valor al final podría ser del orden de los US$1.000 millones.

Estaría conformado por una combinación de más de mil viviendas, dos hoteles, un centro comercial y un gran campo de golf. El desarrollo iría por etapas, en la que la inicial contempla toda la construcción de la infraestructura –vías, acueductos, energía–, y luego se avanzaría en los aspectos habitacionales y comerciales.

¿Cuál es el gran gancho del proyecto? Es la única playa blanca al lado de Cartagena y permite grandes sinergias con la actividad turística de esta capital. Esto pondría a la ciudad amurallada al nivel de los mejores sitios turísticos del Caribe. Además de la inversión que traería, significaría la creación de más de 1.000 empleos formales en la playa y 3.000 directos en la construcción del complejo turístico, lo que generaría unos 10.000 indirectos.

Por qué se bloqueó

Con tantas ventajas –playa paradisiaca, excelentes socios, voluntad política– ¿cómo se explica que en 40 años no se haya podido volver realidad esa iniciativa?

La primera respuesta que salta a la vista es porque se trata una sociedad donde no hay un dueño, sino tres. Y como se sabe, cuando en un negocio no hay quien mande, las cosas se complican. A eso se suma que los dos minoritarios, los privados, tienen plata y el mayoritario, el Estado, no. En diferentes etapas en los últimos cinco años se han buscado alternativas para llevar a cabo ese desarrollo, pero no se han logrado acuerdos y los recursos de la empresa se agotan, situación que inevitablemente conduciría a la necesidad de capitalizar.

Para Gabriel Echavarría, la mayor preocupación es que el estancamiento del proyecto y las necesidades de capital pueden llevar a una dilución de la participación del Estado. De hecho, hoy el 49% que está en manos de Fonade es menor al 66% inicial que tenía el Estado; esto es así producto de una primera capitalización de los privados. El aumento de capital que produjo esa dilución fue un aporte de los otros dos socios por $32.000 millones. Según Fonade, esto no fue una dilución forzada sino la implementación de una medida de carácter regulatorio para cumplir con las exigencias del Estatuto Financiero, en el cual se le puso un tope de 49% a la participación que podía tener el Estado en el proyecto. De ahí que los otros dos socios sumados tengan 51%.

Hasta ahí todo el mundo estaba más o menos de acuerdo, pero es de ese punto en adelante que las cosas se complican. De acuerdo con Echavarría, el Grupo Santo Domingo insiste en que se haga otra capitalización para desarrollar el terreno, lo cual implicaría bajar la participación de Fonade a 35%. Ese grupo también han mencionado la posibilidad de una capitalización posterior que reduciría aún más a Fonade, que quedaría con poco más de 20%. “Nosotros como grupo empresarial privado no podemos ser parte de una dilución de una empresa del Estado. No aceptamos eso. La pelea es que nosotros no podemos ser parte de algo en lo que no creemos. La reputación nuestra como empresarios, y en un negocio con el Gobierno, es que estamos primero protegiendo los intereses del Estado. Fonade se metió en esto con un propósito: hacer el desarrollo”, afirma Echavarría, agregando que los terrenos de Fonade en el proyecto Playa Blanca Barú representan casi 45% del total del patrimonio de esa entidad.

“Si se sigue bloqueando el desarrollo del proyecto hay que seguir aportando plata y lo que va a pasar es que Valorem va a terminar con el 51% y nosotros con el 48% y Fonade va a desaparecer sin haber recibido un peso por la tierra”, advierte Echavarría.

El Grupo Santo Domingo tiene una interpretación algo diferente. Sobre nuevas capitalizaciones, voceros de Valorem aseguraron que serán la junta directiva y la asamblea de Playa Blanca Barú las que deberán tomar una decisión al respecto, la cual dependerá exclusivamente de si se quiere o no el capital. Sin embargo, aclaran que Valorem no tiene interés de quedarse con el control del proyecto. “Valorem no está interesado en cambiar su participación accionaria ni en el proyecto, ni en la sociedad”, aseguró la firma en respuesta a Dinero.

¿Y qué opina de todo esto Fonade, el mayor accionista del proyecto? José Alejandro Bayona, gerente encargado de Fonade, afirma que nadie le ha comunicado ninguna intención de diluir a Fonade, y agrega que el Gobierno no lo permitiría, pues considera que debe seguir siendo el socio mayoritario del proyecto. “Bien sea porque vamos a colocar los recursos que se requieran para el funcionamiento de la sociedad o porque otra entidad del Estado entre al proyecto, lo que es un hecho es que no estamos dispuestos a que Fonade pierda participación. Ha sido una directriz de la junta directiva de la entidad y frente a los recursos que se requieran en 2015 para las actividades que tienen que ver con Playa Blanca Barú, Fonade aportará lo equivalente para mantener su 49%”, agrega.

Hay que aterrizar en la realidad

La posición de Bayona es optimista y contundente pero de esta surge un interrogante: ¿qué tipo de capitalizaciones puede llegar a hacer Fonade ante dos poderosos grupos económicos, cuando el presupuesto nacional tiene hoy el cinturón muy apretado y las dificultades fiscales están golpeando los planes de inversión? Al respecto el gerente contesta: “Consideramos que los aportes que debemos hacer son para cumplir con el funcionamiento de la sociedad, como la vigilancia, pagar los impuestos y el equipo que está al frente del proyecto. Pero las grandes inversiones en infraestructura deben venir del desarrollador”.

Es precisamente la búsqueda del desarrollador del proyecto lo que en los últimos cinco años no ha permitido que esta iniciativa avance, aunque, según Valorem, más de 15 grupos del sector turístico internacional se han interesado en entrar como socios.

Echavarría aclara que buscó a Terranum, firma afiliada al grupo Santo Domingo, para que se hiciera cargo del desarrollo de lo que sería el ancla del proyecto en unas 20 hectáreas ubicadas en la zona de La Puntilla. Después de un año de negociaciones, entre 2011 y 2012, y cuando estaban a punto de firmar, Terranum desistió argumentando que no había garantías de éxito.

En esa misma época, recuerda Echavarría, los Santo Domingo estaban tratando de realizar un proyecto en Cartagena con el Four Seasons, en la zona de El Arsenal, pero no llegaron a un acuerdo, lo que para él pudo haber influido en la decisión de Terranum.

Luego se invitó a Decameron –cadena hotelera recientemente adquirida por el grupo Santo Domingo– pero después de haber visto diferentes proyectos turísticos en Centroamérica, la propia familia Santo Domingo y el Gobierno llegaron a la conclusión de que el desarrollo de Playa Blanca Barú tenía que ser de unos estándares de calidad superiores.

Se invitó entonces a representantes de Hyatt y Hilton, pero el argumento permanente era que no hacen proyectos si no hay un desarrollo bien planeado. Entonces, se montó un plan de desarrollo que incluía el tema social, la forma de reorganizar la playa y darle a la comunidad una oportunidad de mejorar su nivel de vida, introduciendo cooperativas y proveedores de insumos.

Con estas consideraciones, “se creó un grupo que lideró Sebastián Echavarría, mi hijo, que es banquero y trabajó en Wall Street y JP Morgan. Él consiguió un grupo de inversionistas dispuestos a poner entre US$150 millones y US$200 millones y convenció a la cadena Marriot de que hicieran una propuesta seria”, dice Echavarría. Se trataba del grupo denominado Barú Capital, con el cual se inició una negociación seria que duró hasta diciembre del año pasado.

Ese capítulo se cerró antes de terminar 2014, pues el grupo invitado no aceptó la valorización que los socios promotores hacían sobre el valor de la tierra. Por instrucciones de Simón Gaviria, director de Planeación Nacional –entidad a la que pertenece Fonade–, se solicitó una extensión del plazo final para que se tomara una decisión. Y cuando estaba a punto de vencerse, ocurrió algo inesperado. La devaluación del peso del fin de año cambió el panorama del proyecto. En esas nuevas condiciones, la oferta original hecha a principios del año por el potencial grupo inversionista era más atractiva y superaba las expectativas de Fonade. Reconocían el valor de la tierra en US$100 millones y en ese momento el avalúo de Agustín Codazzi era por US$60 millones, incluyendo los gastos.

“Para Fonade fue un gana-gana. Los dos grupos se dieron la mano y llegaron a un acuerdo. Sin embargo, a los dos días llamó el representante de los Santo Domingo a decir que necesitaba que su junta le diera el visto bueno, que se trataba de un acuerdo en principio pero no definitivo. Y el 15 de diciembre no aceptaron y pusieron condiciones adicionales que no habían sido parte de la negociación: control arquitectónico del proyecto, bajar la densidad del mismo, revaluar lo de la licencia urbanística –que ya existía–, y que no estaban dispuestos a que el desarrollador tuviera una participación sobre las utilidades”, dice Echavarría.

Tras este hecho, Arias Serna Saravia, la firma constructora que participó en la propuesta, señaló en un correo a Santiago Uribe, gerente de Playa Blanca Barú, lo siguiente: “no podemos menos que manifestar nuestro total desconcierto respecto no solo de los cambios tan radicales propuestos por uno de los socios en algunos de los términos claves de la negociación, sino además respecto a la forma extemporánea en que estos han sido presentados, desconociendo el proceso de negociación aludido”.

En relación con ese episodio, Valorem aclara que es natural que en proyectos de esta envergadura se presenten divergencias entre los socios. Agrega que para los Santo Domingo la prioridad es que el proyecto se desarrolle bajo consideraciones internacionales de mercado y sujeto a las mejores prácticas de gobierno corporativo. En todo caso, puntualizan que no son diferencias insalvables y que deben poder resolverse de manera amigable al interior de la compañía.

¿Qué está por venir?

A todas estas hay un hecho predominante que se constituye en el principal obstáculo para poder iniciar cualquier desarrollo del proyecto. Se trata de la situación de invasión que se ha producido en esas playas y que hoy es dramática y está a la espera de soluciones judiciales (ver recuadro).

A su vez, Fonade, el socio con mayor número de acciones, confía en vincular un desarrollador para el proyecto y no hacerlo directamente. “Recogiendo las experiencias que tenemos de Alianzas Público-Privadas, creemos que las inversiones gruesas que se requieren para cualquier proyecto las debe hacer el privado que se escoja como desarrollador. Ese es nuestro planteamiento en la sociedad y hacia allá tenemos que seguir trabajando con los otros dos socios: definir unos términos y unas bases y vincular a un experto externo en este tema que tenga además del conocimiento del desarrollo turístico también el músculo financiero, como se está haciendo con la infraestructura en el país”, dice Bayona.

Para Echavarría, “la idea que hubiera un tercero era para evitar conflictos de interés. Si pone un tercero, que es el desarrollador, nosotros somos garantes del cumplimiento del contrato, pero no hay conflicto de interés porque no es uno de nosotros”, agrega.

Sin embargo, personas cercanas al proyecto aseguran que las tensiones entre los dos grupos se deben precisamente a ese tema: los Santo Domingo aspirarían a escoger el desarrollador del proyecto, mientras que los Echavarría, para que no haya conflictos de interés, quieren que sea una banca de inversión la que tome esa decisión. Esto ha generado algunas de las tensiones empresariales en un proyecto que hace parte de la tradición de estas dos familias que han tenido una amistad muy estrecha durante más de medio siglo.

En medio de esta polémica, las diferencias, tensiones e intereses están generando una destrucción de valor cada vez mayor en este proyecto ubicado en una zona que ha sido considerada por la perfección de sus playas la tierra más valiosa de la isla.


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El origen


Hace más de 50 años, Pablo Obregón –cuñado de Julio Mario Santo Domingo– visualizó este proyecto. Empezó a adquirir predios en esa zona y convocó a prominentes hombres de negocios del país para desarrollar la obra. Llegaron Hernán y Norman Echavarría –padre y tío de Gabriel Echavarría–, Pepino Mogollón –un empresario soñador de Cartagena–, la familia Santo Domingo, el arquitecto Rafael Obregón y Miguel de Germán Ribón, entre muchos otros.

Tanto los Echavarría como los Santo Domingo construyeron algunas de sus casas de descanso en la zona y empezaron a ver la alternativa de levantar un gran proyecto turístico.

Sin embargo, el Gobierno inició un proceso para que le vendieran parte de los terrenos de Playa Blanca. La entonces Corporación Nacional de Turismo (CNT) insistió e, incluso, en los gobiernos de Carlos Lleras Restrepo y Misael Pastrana se planteó la posibilidad de expropiar los terrenos.

A mediados de los 70, siendo Raimundo Angulo director de la CNT, se llegó a un acuerdo en el que los privados venderían la mitad de la tierra a esa corporación, y se planteó que el proyecto podría realizarse en conjunto, privados y Nación.

Pero, tras la salida de Angulo, el proyecto se enfrío y la tierra empezó a ser invadida por terceros y la CNT desapareció.

Fue en el gobierno de César Gaviria, cuando el entonces ministro de Desarrollo, Luis Alberto Moreno, inició dos procesos: uno, volver a armar el rompecabezas del proyecto y, el segundo, recuperar la propiedad que había sido invadida.

Inicialmente se invitó a la Inmobiliaria Selecta, un fuerte grupo de construcción, para estructurar el modelo y surgió la propuesta de organizarlo a través de las denominadas cuentas en participación. Allí, la participación de la Nación –en cabeza del Ministerio– superó el 60%.

Entre mediados de los 90 y por más de diez años, se inició la recuperación de las invasiones de los terrenos de grupos que venían en su mayoría del interior del país. De hecho, se calcula que casi 90% de los predios que pertenecían al Estado habían sido invadidos.

El gobierno de Uribe le dio un nuevo impulso y en 2005 el documento Conpes 3333 estableció que el modelo de cuentas en participación debía sustituirse por la constitución de una empresa. Los socios deberían aportar los terrenos y buscar un desarrollador. Además, este Conpes identificó a Fonade como la entidad del Estado que participaría en el proyecto. De hecho, posteriormente esta entidad –que hace parte de la estructura de Planeación Nacional– le pagó al Ministerio de Comercio, Industria y Turismo esa participación incorporándola en su patrimonio.

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El lío de las tierras


Aunque el Conpes de 2005 señalaba que la mayoría de los terrenos de propiedad de la Nación en el proyecto se encontraban jurídicamente saneados, reconocía que algunos pocos tenían dificultades, originadas en dos situaciones: “la ocurrencia de invasiones que no fueron advertidas ni repelidas de forma oportuna por la Corporación Nacional de Turismo de Colombia y la no actualización periódica de los levantamientos topográficos por parte de la Corporación a finales de los años setenta y comienzo de los ochenta”.

La historia de la posesión de las tierras en Barú parece ser un conflicto de nunca acabar. El más reciente fue un fallo de la Fiscalía Regional de Cartagena sobre terrenos que pertenecen al Estado, a través de Fonade. Dichos terrenos están ubicados en el sector conocido como La Puntilla. Según explicaron los abogados Juan Pablo Estrada y Alfredo Rodríguez Montaña, quienes defienden los intereses del Estado en esta disputa, hasta el momento no hay ninguna duda sobre la posesión de esas tierras a nombre del Estado.

Según Estrada, la fiscal del caso se extralimitó y por eso van a acudir a un recurso de reposición e incluso están analizando iniciar un proceso penal o disciplinario contra quien emitió el acto. La medida ordena, entre otras cosas, que las personas que ocupaban el predio conocido como La Puntilla vuelvan al lugar, pues habían sido desalojados hace diez años. Este predio de cerca de 50 hectáreas representa menos de 20% del proyecto.

“Todos los procesos civiles los han fallado en contra de ellos. Ahora lo que buscan es recuperar el lote a través de otro medio”, dice Gabriel Echavarría. Y agrega que todos los procesos de sucesión en Cartagena se han caído, “pero hay una jauría de lobos jurídicos merodeando los terrenos del Gobierno”.

En la zona hay una comunidad de unas 800 personas en la playa, más una total invasión de la playa de terceros que no son de la comunidad y que se suman a las amenazas de invasión y demandas de restitución en procesos jurídicos.

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Playa Blanca, alto oleaje


Playa Blanca, en el área no concesionada, está invadida por cientos de personas no nativas. Para finales del año pasado ya toda la playa estaba invadida.

Dentro de las actividades económicas que realizan los invasores se encuentran hostales, venta de licor y de alucinógenos, y la prostitución.

La Alcaldía de Cartagena ya realizó el proceso administrativo para la restitución del espacio público. Sin embargo, la diligencia de restitución se encuentra suspendida hasta que la Corte Constitucional emita sentencia dentro de las tutelas que se presentaron.

Actualmente se encuentran en revisión, ante la Corte Constitucional, dos acciones de tutela, presentadas contra el Ministerio del Interior, la Alcaldía de Cartagena, Fonade y Playa Blanca Barú.

En ambas tutelas se busca que los invasores de Playa Blanca sean reconocidos como un consejo comunitario y se ordene a la empresa Playa Blanca Barú realizar consulta previa con esa comunidad. Así, los invasores pretenden legalizar su ocupación en la playa mediante el reconocimiento de la figura del consejo comunitario.

El proceso está en manos de la magistrada María Victoria Calle y la restitución de la playa no se puede realizar hasta que la Corte Constitucional falle, de acuerdo con una medida cautelar proferida dentro de una acción de tutela para evitar la diligencia de restitución.

En paralelo, con los nativos ya se ha hecho una consulta del proyecto y está pendiente una sobre la playa que adelantará la Fundación Corplaya y cuya función es la preservación del ambiente y ayudarle a la comunidad a mejorar sus condiciones de vida.
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