Crecerá el apetito por la vivienda

El Informe de Situación Inmobiliaria elaborado por BBVA Research señala que la disposición a comprar vivienda si bien corrigió ligeramente con respecto al nivel promedio de 2012, estuvo por encima del promedio histórico del indicador.

Por ciudades, el mayor optimismo de los hogares se presenta en Barranquilla. El indicador en la ciudad del Caribe se ubica en 35,8, por encima de Medellín (32,0), Cali (26,1) y Bogotá (17,4). Esta última ciudad, quizás por la incertidumbre asociada a temas regulatorios, ha sido la principal razón para que el indicador nacional se haya moderado ligeramente en los meses recientes.

En Cali, en particular, el optimismo es el resultado de la nueva dinámica económica de la zona del Pacífico, beneficiada del aumento del comercio internacional marítimo, los tratados comerciales firmados recientemente, la entrada de inversión extranjera directa y la mejor administración municipal.

Ahora, la nueva dinámica regional debería favorecer el incremento de las edificaciones de estrato medio-alto y alto y consolidar una recuperación de los precios residenciales.

Desafíos

Según el informe elaborado por BBVA Research, el desempeño del sector de edificaciones enfrentará varios desafíos en los próximos años. En primer lugar, las restricciones a la expansión de las ciudades (Bogotá y Medellín) cambiarán el modelo de oferta de vivienda desde las zonas periféricas hacia las zonas céntricas con altura.

“En este sentido, los gobiernos locales deberán comprometerse con la mejor y la mayor infraestructura pública para evitar un colapso de los procesos de concentración de la vivienda”, puntualiza el estudio.

En segundo lugar, los incrementos esperados en las tasas de interés, como consecuencia del retiro del estímulo monetario en Estados Unidos y en Colombia, podrían terminar la compensación que hace el menor costo de financiamiento al incremento de los precios, reduciendo paulatinamente la capacidad de compra de los hogares, a pesar del crecimiento esperado de su ingreso promedio.

Finalmente, según cálculos de la entidad, los precios deberían situarse por debajo del 6% anual real de crecimiento en los próximos años. “Esta desaceleración corregiría una sobrevaloración moderada vigente en el mercado residencial, con mayor foco en algunas ciudades del país.

Asimismo, los menores precios estarían justificados por los menores subsidios públicos a la clase media y la menor dinámica de la valorización predial en las ciudades intermedias con mayor desarrollo reciente”, concluyó el informe de BBVA Research.

De acuerdo con un estudio hecho por BBVA Research, en 2013 la inversión en edificaciones llegará a significar el 6,5% del PIB, nivel muy cercano a su máximo valor de 2008 de 7,0% del PIB.

Según los cálculos, más recientes (Dane y Camacol), el valor de la producción del sector equivale a 47,6  billones de pesos, de los cuales 23,8 billones (49,9% del total del sector) están representados en la actividad de vivienda, 18,9 billones (39,7%) en edificaciones no residenciales y 4,7 billones (9,8%) por reparaciones y mantenimiento.

“La inversión en edificaciones tuvo una notable aceleración de su tasa de crecimiento a finales de 2012 y en el primer semestre de 2013 desde un 5,6% anual promedio registrado el año pasado hasta una expansión de 9,4% anual al inicio de este año. A la mayor dinámica apoyó el repunte de Bogotá, luego de varios trimestres consecutivos con bajo crecimiento, y la continuación de los buenos indicadores en las ciudades intermedias”, señala el informe de BBVA Research.

Los resultados  que muestra el sector, a juicio de Hernández, ratifican al sector de edificaciones como uno de los líderes en el crecimiento del PIB del país, como en efecto está sucediendo desde 2012, desde cuando creció por encima del promedio de la economía.

Cae la iniciación de viviendas y se elevan ventas inmobiliarias

De acuerdo con el análisis hecho por BBVA Research, las ventas de vivienda a nivel nacional crecieron 13,2% en el acumulado de doce meses a septiembre. La dinámica estuvo liderada por Huila (112,8%), Bolívar (69,1%), Caribe (39,2%), Tolima (37,3%) y Boyacá (36,9%).

Por tipo de construcción, las ventas de vivienda de interés social se comportaron igual que las viviendas de mayor valor, contrario a lo que pasaba con las licencias, donde había un liderazgo marcado en las viviendas VIS. Así, tanto las ventas VIS como las No VIS crecieron 13,2%.

“El sector constructor respondió al aumento en la demanda con una desacumulación de inventarios, con el fin de compensar el lanzamiento de nuevas obras por debajo de los niveles de un año atrás y de las ventas. Además, la rotación de los inventarios (el número de meses que demora en venderse la oferta existente al ritmo de ventas actual) bajó de 7,2 meses a finales de 2012 a 5 meses recientemente, con mayor reducción en el caso de la vivienda VIS”, cita el estudio.

En lo corrido del año, la mayor brecha entre lanzamientos y ventas la tiene el departamento de Risaralda (79%), seguido por Cúcuta (70%). Entre las grandes ciudades, Bucaramanga y los municipios anexos a ésta tienen la mayor brecha (66%), seguidos por Bogotá y alrededores (35%) y Cali (31%). Un caso contrario se evidencia en el Caribe (-2%) y en Medellín (-10%), en donde la oferta está superando a la demanda.

“En las ciudades donde prima la fortaleza de la demanda, podría verse un incremento más fuerte de los precios de la vivienda y, en aquellas zonas donde la oferta es superior, podría verificarse un aumento en el nivel de riesgo del sector de la construcción y una posible corrección en su ritmo de crecimiento”, se refiere el análisis.

Distribución de vivienda por estratos

Según señala el análisis y de acuerdo con datos de La Galería Inmobiliaria en los últimos seis años, del total de metros cuadrados —54 millones de m2— iniciados, Bogotá agrupa el 38%, seguida por Medellín con 29% y Cali con 12%.

Asimismo, por nivel de ingresos, el 38% de los m2 fueron dirigidos a la población de estratos medio-bajos (69% del total de los habitantes que se ubican en estratos 2 y 3), 25% hacia el estrato medio-alto (6,8% de la población que se encuentra en el estrato 4) y un 37% hacia los estratos altos (un 4% de la población en estratos 5 y6).

Esta tendencia se profundizó en el último año, cuando el 34,6% fueron dirigidos a suplir la demanda de los estratos altos, y un 39,8% a estratos medio-bajos.

De este modo, desde 2008 hasta julio de 2013 se ha iniciado en promedio la construcción de 0,14 m2 por persona del estrato 2 y 5,64 m2 por persona del estrato 6). Esto es, una persona perteneciente al estrato 6 obtiene en promedio 4,05 m2 más que una persona de estrato bajo.

En esta misma línea, la mayor oferta de vivienda para estratos altos se está dando anticipadamente por el esperado repunte de las clases media-altas y altas. En el periodo 2012-2015 se espera que aumenten en 621 mil personas las poblaciones de ingresos medio-altos y en 512 mil personas la población de ingresos altos.

Por otra parte, se espera que la población de ingresos medio-bajos crezca en menor magnitud (432.000 personas) y una posible reducción de la población de ingresos bajos (864.000 personas).