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Sandra Forero Ramírez, nueva presidente de Camacol.

| 4/9/2013 7:18:00 AM

¿Cómo arreglar el desequilibrio en los precios de vivienda?

Los costos del crédito, la inflación controlada y en niveles mínimos, el crecimiento del empleo y la opción de inversión rentable y segura que representa la finca raíz impulsan la demanda de vivienda.

Mucha inquietud sigue causando el tema de los precios de la vivienda. Tanto así que la presidente de Camacol, Sandra Forero, dice que han comparado el mercado colombiano con experiencias internacionales recientes como la de España y Estados Unidos, donde los desequilibrios de precios  llevaron al colapso de los  mercados  inmobiliarios e incluso indujeron desordenes  macroeconómicos de  gran magnitud.

Pero en la opinión de la dirigente gremial, lo cierto es que no hay nada más lejano a eso que la realidad que vive Colombia actualmente.

Explica que una burbuja de precios, según la teoría, surge cuando el retorno esperado de los activos es mayor al que las condiciones del mercado pueden realmente explicar, y por tanto conducen a aumentos excesivos en el precio y a una euforia de los compradores que lo alimentan.

Pero, “no es lo que ocurre en el mercado de vivienda de  nuestro país, por el contrario, lo que ocurre con las fuerzas de mercado y sus restricciones esclarecen lo que está detrás del actual nivel de precios de la vivienda. Las preguntas que  surgen entonces son: ¿qué explica los actuales niveles de precios? ¿a qué riesgos está expuesto el sector? y por último ¿qué se puede esperar en el futuro cercano?”, plantea Forero.

Sostiene que hay varios factores que explican el actual nivel de precios: por una parte, hay aspectos positivos que fortalecen e impulsan la demanda, como los niveles históricamente bajos del costo del crédito, la inflación controlada y en niveles mínimos, el crecimiento del empleo y la opción de inversión rentable y segura que representa la finca raíz.

En la opinión de la directiva conjugar estos elementos hace que se viva un momento propicio para que la gente invierta en vivienda. Pero el problema es la oferta, restringida, según Forero, por las deficiencias en la habilitación de suelo urbanizable y la disponibilidad de servicios públicos que, entre otros, hacen que, en una lógica de oferta y demanda, los precios suban.

“Pero tal como están las condiciones, no se visualizan riesgos en el desarrollo de la actividad, en su financiamiento y mucho menos en el patrimonio de los hogares. Para el sector constructor, el  modelo de preventa permite ajustar cuidadosamente las cantidades ofertadas y evita la acumulación excesiva de inventarios”, dice la directiva.

Argumenta que en la actualidad, no más de 5% del total de la oferta se encuentra terminada. Para el sector financiero la calidad de la cartera hipotecaria es muy positiva y los niveles de morosidad no superan el 2,5%.

De igual forma, expone que el grado de cubrimiento supera el 90% y además persiste una baja profundización financiera que acota la posibilidad de inestabilidad en el sector financiero. En el caso de los hogares, los niveles de deuda son moderados y la tipología de los créditos hipotecarios en pesos, permite estabilidad del valor de la cuota en el tiempo, favoreciendo la planificación financiera de las familias y evitando descalces entre el ingreso y el valor del crédito.

Sin embargo, la casuística sobre los precios altos sigue generando un ruido muy fuerte en el mercado, pero la presidente advierte que no hay nada  más nocivo que inferir desordenes en el sector a través de unos ejemplos que bajo ninguna métrica representan el grueso de los volúmenes de compra de vivienda nueva.

En un reciente análisis de Camacol, se evidenció que menos del 0,5% del mercado tiene precios que son superiores a los observados dos años atrás.   

En ese contexto, la jefe gremial concluye que para lograr soluciones a los cuellos de botella que enfrenta la oferta se necesita que “grandes decisiones públicas  se  materialicen de forma inmediata”.

Agrega que, por ahora, “lo que se puede prever es que el precio seguirá reaccionando a la interacción de estas fuerzas y que  su estabilización muy seguramente vendrá por un ajuste natural de las cantidades ofrecidas y demandadas”.

Sin embargo, Forero explica que los efectos  de este ajuste no son del todo óptimos. En un país con un déficit habitacional que afecta a más de 10% de la  población y con una formación de hogares que es 50% mayor a la producción de vivienda, una reducción del mercado tiene efectos social y económicamente adversos.

Por ello, concluye que la solución es única: “se requieren condiciones claras para impulsar la oferta, en particular en materia  de suelo urbanizable y desde luego seguir fortaleciendo la demanda de cara al contexto económico actual y las necesidades de la población. Con esto no sólo tenemos un sector económicamente más saludable sino garantizamos el acceso a la vivienda para todos  los colombianos”.
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