Aumento del predial desvalorizaría el precio de la vivienda en Bogotá

El Banco de la República en un reciente informe destacó que la política tributaria redistributiva de las últimas administraciones del Distrito, implicó que el impuesto predial para una vivienda de estrato 6 se incrementara anualmente a una tasa de 19% entre 2009 y 2016, de 16% para una vivienda de estrato 5 y de 15% para las viviendas de estrato 4.

De acuerdo con el Emisor, esos incrementos se dieron especialmente a través de los mayores avalúos que realiza la oficina de catastro, en la medida que los cambios en las tarifas estatutarias fueron marginales. Si bien el propósito redistributivo es loable desde el punto de vista social, el tamaño de esos incrementos en el impuesto ha podido causar una desvalorización de los inmuebles y, por esta vía, desincentivar la compra de vivienda y la actividad de la construcción en la ciudad.

El Banco Central informó que el impuesto predial y su nexo con el valor de las propiedades inmobiliarias ha sido objeto de extensos debates en el país. Mientras en las grandes ciudades como en Bogotá, el aumento acumulado de los avalúos catástrales parece haber excedido la valorización real de las viviendas, especialmente en los últimos años, en la mayor parte de las ciudades intermedias, e indudablemente en los predios rurales, los avalúos y los impuestos permanecen rezagados.

“Han sido reiteradas las recomendaciones de los expertos sobre la necesidad de actualizar los avalúos de los predios rurales en el país, para darle mejor uso a la tierra, mayor capacidad fiscal a los municipios, y de paso cerrar la brecha en esta contribución”, indicó el Banco de la República.

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Al respecto, la autoridad monetaria destacó que poco se ha avanzado en este aspecto, tanto por las limitaciones que enfrenta el Instituto Geográfico Agustín Codazzi para actualizar los avalúos rurales, como por la falta de voluntad política del Congreso y de los propios mandatarios y órganos legislativos locales.

El Banco aseguró que la relación entre el impuesto predial y precio de los inmuebles tiene varias dimensiones. Una de ellas es que, desde el punto de vista de la equidad, los propietarios con viviendas más caras deben pagar mayores impuestos, y viceversa.

“El principio de capacidad de pago fundamenta esta idea de la justicia tributaria. La cuestión es fijar unas reglas de manera que sea transparente el cobro diferencial entre los distintos estratos socioeconómicos, que se hace definiendo múltiples tarifas y/o ajustes diferenciados en los avalúos”, reveló el Banrepública.

Y por otro lado, el Emisor precisó que es razonable esperar que las oficinas de catastro acerquen los avalúos de los inmuebles a los precios de mercado. Para los fiscos locales, la actualización de los avalúos ha sido la vía más expedita para incrementar los recaudos.

Agregó que “en la práctica estos ajustes se suelen implementar de forma asimétrica; es decir, que incrementan los avalúos de manera acelerada en las fases de expansión del mercado inmobiliario, y no hacen lo propio cuando el ciclo se revierte y los precios de las viviendas se estancan o caen. Al respecto, la literatura reconoce que si los avalúos se ajustan de manera suave y simétrica a lo largo del ciclo del mercado de finca raíz, el impuesto a las propiedades inmobiliarias desempeñaría el papel de estabilizador automático del sector, con grandes beneficios en la estabilización macroeconómica”.

De otra parte, el Emisor señaló que la carga del impuesto predial aumentó en Colombia de 0,18% a 0,78% del PIB durante las últimas tres décadas (de 1985 a 2015). El mayor recaudo de este gravamen sitúa al país entre los que más tributan en la región, de manera que en esta materia se ha venido acercando a los estándares de los países de la Oecd.

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No obstante, la autoridad monetaria argumentó que los esfuerzos de cobro se han concentrado sólo en algunas ciudades y han recaído fundamentalmente sobre los inmuebles residenciales y comerciales. Y que los aportes de los predios rurales son realmente marginales por el enorme rezago de los avalúos catastrales, a pesar de las reiteradas recomendaciones de los expertos sobre la necesidad de actualizarlos, para darle un mejor uso a la tierra, elevar la capacidad fiscal a los municipios y de paso cerrar la brecha en esta contribución.

Si se habla de las grandes ciudades en el país, Bogotá, según el Banco Central, ha realizado el mayor esfuerzo de recaudación. En 2015, el Distrito Capital obtuvo por predial el 37% del total nacional, al tiempo que veinticinco años atrás participaba con el 25%. Evaluado con respecto a su propio PIB, el recaudo del predial del Distrito Capital pasó de 0,2% a 1,2% entre 1985 y 2015. Para éste último año, los predios residenciales (aproximadamente un millón y medio) aportaron el 46%, mientras que los predios comerciales (alrededor de 257 mil) contribuyeron con el 34%.

El mayor recado del predial en Bogotá se ha logrado por acciones deliberadas de la administración local de aumentar progresivamente los avalúos catastrales de los inmuebles.

Los incrementos han sido acelerados en los últimos 8 años y han recaído particularmente en las viviendas de perfil socioeconómico alto y medio-alto (estratos 6, 5 y 4).

En su informe el Banco aseveró que si bien la política tributaria redistributiva de las últimas administraciones fue meritoria desde el punto de vista social, el tamaño de esos incrementos en el impuesto predial podría estar desvalorizando los inmuebles y, por esta vía, desincentivando la compra de vivienda y la actividad de la construcción en la ciudad.

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El impacto negativo del impuesto predial sobre el precio de mercado de los inmuebles se explica a través modelo de capitalización, según el cual el precio de una vivienda, al igual que el valor de cualquier activo, está dado por al valor presente neto (después de impuestos) del flujo de servicios que ésta genera.