| 4/30/2009 12:00:00 AM

Vivienda: ¡Aproveche los beneficios!

El subsidio a las tasas de interés hipotecarias y demás medidas del Gobierno para incentivar la construcción, hacen de este un momento ideal para comprar vivienda.

Aunque la desaceleración de la economía y el aumento del desempleo generan incertidumbre entre la población y un alto temor a endeudarse, la decisión del Gobierno de subsidiar entre el 3% y el 5% de la tasa de interés para créditos de vivienda nueva con un valor máximo de $167 millones, entre otras medidas, hace de este un muy buen momento para adquirir finca raíz.

Según cálculos de la Asociación Bancaria (Asobancaria), en la práctica la medida significa que el Gobierno asumirá alrededor de una tercera parte de los intereses pagados durante los primeros siete años de vida del crédito, tiempo que dura la vigencia del subsidio. Con esto, las cuotas mensuales tendrían una reducción del 25% en promedio durante este periodo aunque inicialmente dichas reducciones estarían entre el 37% y el 23% según el sistema de amortización escogido (ver recuadro: Impacto en los créditos). Si a este ahorro le sumamos que las tasas de interés habían venido reduciéndose por efectos de la política monetaria y que los precios de la vivienda se encuentran en niveles estables, pues el actual modelo de la construcción en el país hace que no se presente ni sobreoferta ni burbujas inmobiliarias como en otras partes del mundo, los meses siguientes serán ideales para hacerse a una casa o apartamento.

"El subsidio deja las tasas de interés de los créditos hipotecarios en los niveles más bajos en la historia del país para adquirir vivienda, siendo incluso inferiores a las tasas de 2006, cuando se presentó una fuerte competencia entre los bancos. Se trata de una excelente oportunidad en medio de la incertidumbre por la situación económica mundial para que las personas se animen a tomar esta decisión en condiciones financieras muy favorables", afirma María Eugenia Araujo, responsable de crédito hipotecario de BBVA Colombia. Antes de la medida, las tasas de interés del mercado estaban en promedio alrededor del 15% y el 16% (ver tabla) y con las reducciones quedarán en unos pocos puntos en términos reales. Por ejemplo, en el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) las tasas para viviendas de menos de 135 salarios mínimos serán de UVR+4,5% y, con el subsidio, significa que la persona tendrá que pagar 0% real.

Como la medida cobija los primeros 32.000 créditos que se desembolsen entre el 1 de abril de 2009 y el 30 de junio de 2010, habrá que apresurarse para ubicar el proyecto, realizar los trámites y cumplir con los requisitos para acceder al crédito. Es más, quienes se verán inicialmente beneficiados serán aquellos que habían comprado el año anterior y tenían entrega este año y las que tomen muy rápidamente la decisión de compra. De hecho, la medida está planteada para dinamizar la oferta de vivienda que tiene hoy el mercado y que venía perdiendo mucho ritmo ante el frenazo de la construcción en el último trimestre del año. "La medida garantiza que las viviendas construidas se vendan y acelera el cierre de los proyectos en preventa con entrega antes de 2010", afirma Luis Felipe Henao, viceministro de Vivienda. Por esto, algunos consideran que sería deseable duplicar el presupuesto de $500.000 millones que tiene la medida o extender el plazo para darle la oportunidad a más constructores y clientes. Sin embargo, es claro que, en la medida que el inventario actual disminuya, se iniciarán nuevos proyectos de construcción. Lo cierto es que si esta medida es exitosa podría provocar un replanteamiento de la política de vivienda en el país.

Por primera vez, el Gobierno otorga subsidios a la tasa para la clase media que tradicionalmente no había sido objeto de este tipo de medidas. Sin embargo, el Gobierno no limitó el beneficio a este segmento de la población y, tanto los que reciben subsidio familiar como los que tienen cuentas AFC, pueden hacer un excelente negocio.

Comenzó el impacto

Todos han recibido la medida con beneplácito. Tanto banqueros como constructores han lanzado fuertes campañas publicitarias invitando a conocer los nuevos beneficios que otorga el Gobierno y, a pesar de lo reciente de las medidas, ya reportan un incremento de clientes solicitando asesoría y visitando las salas de ventas.

"En una época normal, nuestros proyectos son visitados por 10.000 a 15.000 familias. Este número se ha incrementado alrededor de un 20% en los últimos meses al igual que las consultas en nuestros call center y página web", afirma Camilo Congote, gerente de proyectos de Amarilo, una constructora que al estar presente en todos los rangos le ve gran potencial a la medida. Los usuarios han entendido que es un buen momento para comprar vivienda. "Muestra de ello es que hemos visto que muchos de los clientes que habían aplazado su decisión de compra están regresando para retomarla", explica Gustavo Duarte, director regional norte de Inacav.

Los banqueros dicen estar prestos a aumentar sus colocaciones de crédito hipotecario mientras los constructores se preparan para ofrecer las viviendas requeridas y aprovechar las medidas. Según los banqueros, el crédito hipotecario es muy sensible a la tasa de interés y por cada punto que baje la tasa hipotecaria la demanda por este tipo de crédito se incrementa en un 6%. Si en promedio la rebaja es de alrededor de 4 puntos porcentuales, los desembolsos en el segmento beneficiado deberían crecer este año un 24%, por efectos de la medida. Con esto, la cartera hipotecaria, que se esperaba se contrajera inicialmente durante este año un 10%, crecerá un 24%. Todas las entidades están pensando en hacerse a la mayor participación posible de mercado y estarán cada vez más agresivas aumentando los desembolsos que ya venían creciendo por efecto de la caída en las tasas.

"Es un momento muy importante para la clase media, que no había tenido acceso a subsidios. Creemos que la medida va a incentivar a la población joven entre los 25 y 40 años a tomar la decisión. Por esto reactivamos nuestro CPT y estamos en una fuerte campaña para mantener o aumentar nuestra participación de mercado del 31%", afirma Luis Fernando Muñoz, vicepresidente de crédito hipotecario de Bancolombia. Por su parte, la vocera de BBVA comenta que "la idea es incrementar durante el resto del año aún más nuestra colocación de crédito hipotecario. Por esto, lanzaremos una nueva línea, que cobija Vivienda de Interés Social (VIS) y no VIS, cuya principal característica será una cuota por millón sumamente baja adaptando el flujo de caja del cliente para que pueda pagar su cuota y se le facilite la adquisición de la cobertura", afirma BBVA. "El año pasado, nuestras colocaciones aumentaron un 28,4%, muy por encima del mercado. Y queremos seguir consolidándonos y aumentar nuestra actual participación de mercado (10%), afirma Julio Sanz, vicepresidente comercial del BCSC.

Ante esta competencia, se espera que durante los próximos trimestres las tasas de interés de los créditos hipotecarios continúen disminuyendo. El monto en que lo hagan dependerá de cuánto más bajen las tasas el Banco de la República y de la percepción de riesgo de la economía en general. Además, si bien no se esperan grandes cambios en las políticas de otorgamiento por parte de las entidades, gracias a la reducción en las cuotas, más personas podrían ser sujetos de crédito para una misma vivienda, siempre y cuando no estén muy endeudados.

Por su parte, los constructores comentan estar preparados para ofrecer las viviendas requeridas para aprovechar las medidas. Según cifras de Coordenada Urbana, el sistema de información georreferenciada de Camacol, en diez departamentos del país hay 32.083 unidades de vivienda con un precio de venta hasta 335 Salarios mínimos mensuales legales vigentes (Smmlv) en oferta disponible, de las cuales 43% están en proceso de construcción y 57% en preventa. De las casi 13.000 en proceso de construcción, aún falta por vender entre el 20% y 30% y las más de 18.000 de preventa no arrancarán hasta que no alcancen punto de equilibrio (ver recuadro: Oferta disponible por departamentos). Aquí están las oportunidades, pues la medida garantiza salir de este inventario.

Según Amparo Polanía, presidente de Constructora Colpatria, "en la medida que las ventas se dinamicen trataremos de sacar proyectos en esos rangos". Esta constructora tiene diez proyectos en el país en los rangos que cobija la medida, ocho de ellos en Bogotá. Es el mismo caso de otras grandes constructoras como Amarilo y Cusezar que tienen oferta en todos los niveles.

Pero no son las únicas. Inacav espera comercializar 400 unidades de vivienda mientras esté vigente el estímulo. "Si se logra, va a ser muy positivo si se tiene en cuenta que tradicionalmente se comercializan 50 unidades de vivienda mensual, pero con la desaceleración económica las ventas se han reducido en un 30%", sostiene el representante de la entidad.

Otras constructoras tienen menos proyectos y por eso piensan que la extensión de la medida en monto o plazo sería más útil y tendría efectos mucho más positivos sobre la economía. "Desde que salió el estímulo se incrementaron las ventas en el proyecto que teníamos disponible en ese rango, al punto que ya se ha comercializado una torre de 96 apartamentos en un 93% y la otra torre en un 67%", afirma Andrés Arango, gerente general de Constructora Ospinas. Por ahora, los constructores, al igual que las entidades financieras y los clientes, tendrán que apresurarse si quieren aprovechar los nuevos beneficios del Gobierno.

Aún falta

Al cierre de esta edición todavía faltaban algunas definiciones para que la medida comience a operar plenamente. Por una parte, el Banco de la República deberá definir quién administrará la cobertura y, por otra, la Superintendencia Financiera tendrá que reglamentar cómo se le va a entregar la información a los deudores y aprobar los nuevos esquemas de amortización que permitan una cuota fija (en pesos y UVR) para el cliente, incluyendo el efecto de la cobertura. Por su parte, la Cifin tendrá que implementar los sistemas de información para el conteo de los créditos desembolsados y la verificación de que solo se otorgue un subsidio a un crédito por persona.

De las determinaciones tomadas por el Gobierno para enfrentar la crisis, esta es tal vez la única medida realmente anticíclica y con el potencial para reactivar la financiación y construcción de vivienda y, por tanto, la demanda interna y el empleo. De hecho, son recursos nuevos que no estaban en el presupuesto y que tendrán un alto impacto, pues una vivienda VIS genera alrededor de cuatro empleos directos (y cuatro indirectos), mientras que una vivienda no VIS jalona otros sectores de la economía, como la producción de ladrillo, cemento, hierro, cerámica, electrodomésticos, muebles y madera, entre otros. "Con las medidas se mantendrán alrededor de 300.000 empleos y se moverán $4 billones en la economía, haciendo que la construcción vuelva a ritmos de crecimiento de dos dígitos", afirma Carlos Costa, ministro de Ambiente y Vivienda.

Si la medida es exitosa, como esperan Gobierno, banqueros, constructores y clientes, podría ser el inicio de un replanteamiento mayor en la política de vivienda. De hecho, son muchas las voces que desde ya piden que la medida se vuelva permanente. "Esta iniciativa del Viceministro de Vivienda es, sin duda, una de las más osadas que se haya tomado en los últimos años en materia de apoyo a las familias que desean adquirir vivienda. Los resultados que arroje la medida transitoria pueden ser el primer paso para repensar la política de otorgamiento de subsidios y evaluar el beneficio de implementar mecanismos como el subsidio a la tasa de interés para adquisición de vivienda", afirma María Mercedes Cuéllar, presidente de Asobancaria. Por ahora, es por tiempo limitado y/o hasta agotar inventarios. De tal manera, si quiere hacer una buena compra y/o inversión: aproveche los beneficios en vivienda.

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