| 4/27/2007 12:00:00 AM

¿Cambio mi crédito hipotecario

Ante el fuerte repunte de la inflación, existe la tentación de cambiarse del sistema UVR al de tasa fija en pesos. Dinero le explica cómo tomar la decisión.

Durante las últimas semanas los periódicos se han inundado de titulares que hablan del recalentamiento de la economía, de lo inconvenientes que son las medidas del Emisor para frenar la revaluación, de las sucesivas alzas en las tasas de interés del Banco de la República y, en general, del aumento de la inflación y la dificultad del cumplimiento de la meta para este año. De hecho, la inflación anualizada a marzo está alrededor de 5,78%, un dato por fuera del rango, meta que está entre 3,5% y 4,5%.

Esto ha generado incertidumbre entre quienes tienen créditos hipotecarios denominados en la Unidad de Valor Real (UVR), una tasa que se actualiza exclusivamente con el crecimiento de la inflación. Por tanto, estos deudores han visto crecer sus cuotas en los primeros meses del año, y hoy se preguntan si será mejor pasar sus créditos a tasa fija en pesos para protegerse de probables alzas adicionales en el costo de vida. En este sistema se cobra una tasa de interés fija durante toda la vida del crédito sin importar si la inflación sube o baja.

Entonces, ¿qué es más conveniente, un crédito en pesos o un crédito en UVR? No hay una respuesta única pues esto dependerá de la situación particular de cada deudor, del año de la vida del crédito, de la tasa que logre obtener y, sobre todo, del comportamiento esperado de la inflación.

Haga cuentas
Para optar por la mejor alternativa, la principal recomendación es que pregunte y compare en los diferentes sistemas la tasa equivalente efectiva anual. Esto es, lo que realmente le están cobrando por el crédito. Una tasa efectiva anual del 15% significa que por cada $100 en el saldo del crédito le cobrarán $15 de intereses durante el año.

Normalmente los bancos presentan sus tasas en términos nominales y dan el dato mensual, lo cual hace difícil la comparación para el usuario. Por eso siempre pida que se la den en efectiva anual.

Es claro que para saber con cuál tipo de crédito pagará menos, se necesita conocer el comportamiento de la inflación. Si usted espera una inflación baja y controlada, lo mejor es endeudarse en UVR. Pero, si no le cree al Banco de la República, inclínese por una tasa fija en pesos.

Por ejemplo, una persona que está endeudada al UVR + 7,8% tiene una tasa efectiva anual de 12,65% si la inflación se ubica en el rango más alto del Emisor, es decir 4.5%. Pero si pactó con la entidad una tasa de UVR + 11%, que es la que cobran actualmente algunas entidades bancarias, en realidad estará pagando 16% efectivo anual por su crédito.
 
¿Se debe cambiar al sistema de tasa fija en pesos? Si usted encuentra una tasa en pesos menor que la efectiva anual que tiene en UVR en la actualidad, hay que considerarlo. Si tomamos en cuenta una tasa más baja, del 14,5%, para la primera persona es mejor quedarse en UVR y para la segunda, cambiarse a tasa fija.

Pero supongamos que ambas personas son pesimistas y consideran que el Banco de la República no va a poder cumplir la meta. El ejercicio que deberían hacer es el de calcular su tasa efectiva anual con la inflación esperada para saber cuál es la máxima tasa en pesos que podrían aceptar.
 
Por ejemplo, si están pensando en una inflación del 6%, las tasas efectivas anuales serían de 14,27% y 17,66% respectivamente para cado caso. Frente a la tasa de 14,5%, evidentemente a la segunda persona le convendría cambiar de sistema. La primera tendría que evaluar qué espera de la inflación hacia futuro. Si piensa que el alza en la inflación es permanente, haga el cambio. Si considera que el país va a retornar a la senda bajista, podría mantenerse en UVR.

Para Santiago Perdomo, presidente de Colpatria, y Juliana Téllez, directora de investigaciones del BBVA, el crédito hipotecario es una decisión a largo plazo y, por tanto, el deudor no se debe dejar llevar por datos coyunturales. Para ellos la inflación es cíclica y aunque esperan que siga subiendo hasta mayo, consideran que debería bajar en el segundo semestre del año. Es más, esperan que el Emisor cumpla su meta este año y que la inflación de largo plazo sea baja. De hecho, la meta de inflación de largo plazo está entre 2 y 4%.

Otros factores
Otra recomendación dada por expertos como Javier Navarro, analista de la gerencia hipotecaria de Colpatria es que, si va a realizar un cambio de sistema es mejor hacerlo durante la primera parte de la vida del crédito. Si es a quince años, durante los primeros tres años. Si es a diez años, en los dos iniciales. Y si es a cinco años, en el primer año.
 
Esto debido a que es durante este periodo que el banco cobra los mayores intereses y el saldo disminuye menos. Por tanto, hacer un cambio hacia el final del crédito tiene un bajo impacto sobre el ahorro que se pueda conseguir. Escoja los sistemas que más aportan a capital desde las primeras cuotas, como cuota constante a capital en UVR.
 
Sin importar lo que decida, lo cierto es que sigue siendo un buen momento para comprar vivienda. Más, si consideramos que el ciclo de tasas de interés bajas podría estar llegando a su fin este año. Aunque los precios han aumentado en el último año, aún hay excelentes oportunidades. Hay que ser más selectivo en los proyectos y buscar comprar sobre planos y con muy buena ubicación.
 
Además, los incentivos tributarios que brindan las cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción AFC siguen haciendo de la inversión en finca raíz una excelente alternativa, así como lo que se le reconoce al deudor como descuento tributario por intereses.
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