Opinión

  • | 2006/03/16 00:00

    Propiedad raíz: ¿seguirá subiendo?

    Si bien ha habido mucha especulación, que ha producido gran parte de la demanda, en casi todos los países sigue habiendo un déficit de viviendas por habitante.

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Cada década parece marcada por un acontecimiento económico que influye en todo el mundo. En los 70 fue la crisis del petróleo, en los 80 el impago de la deuda en América Latina, los 90 fueron altamente expansivos con las grandes subidas de bolsa y parece que la década actual es la del mercado inmobiliario. En marzo de 2000, vimos los máximos del índice tecnológico Nasdaq en Estados Unidos y comenzó el desplome de las bolsas mundiales. Esta caída del precio de las acciones, junto a los tipos de interés más bajos de los últimos 50 años, llevó a que los inversionistas buscasen alternativas de inversión rentables y relativamente seguras. No es un fenómeno aislado. Hemos visto subidas de dos dígitos en las principales ciudades del mundo, desde Australia hasta América Latina. Los grandes expertos están anunciando desde hace más de dos años, que esta subida tiene que parar en algún momento. Para The Economist es uno de los potenciales problemas para la salud financiera de los países desarrollados en los próximos años, a no ser que se consiga enfriarla.

Un análisis de los motivos que han llevado a estas subidas de precios, hace hincapié en dos variables: la primera y principal es la facilidad crediticia que han tenido los particulares, que ha hecho más rentable comprar a largo plazo que alquilar. De hecho, en Estados Unidos el porcentaje de familias propietarias de su vivienda ha subido del 60% a casi el 70% en la última década. En estas facilidades crediticias ha tenido mucha influencia la arquitectura financiera, con nuevos productos a tasas fijas, con pagos de interés solamente, sin amortizar capital, e incluso con posibilidad de pago de hipotecas a 50 años en algunos países desarrollados. En Europa se han vivido tipos de interés hipotecarios por debajo del 3% durante los últimos cuatro años.

Un segundo motivo es la falta clara de alternativas de inversión para la gran liquidez mundial. Los principales fondos de pensiones, fondos de "capital de riesgo", compañías de seguros e inversionistas particulares han buscado instrumentos que renten a largo plazo más que el 1% que ofrecían los depósitos en dólares, o el 2% en euros. Es común tanto en Europa, como en Estados Unidos que inversores institucionales sean propietarios de edificios de oficinas, hoteles y centros comerciales.

Si bien hemos visto fuertes subidas de los tipos de interés de corto plazo del dólar en los últimos meses, la realidad es que la financiación a largo plazo sigue en niveles muy inferiores a la media de las dos décadas pasadas. La tendencia es que vaya subiendo en el tiempo, pero hoy, no hay un gran riesgo implícito por esta parte. Tanto en el Reino Unido como en Australia se han comenzado a ver caídas de los precios de los inmuebles, pero no han sido significativas. De hecho, en los últimos días se volvía a hablar de subidas del precio del dinero en Inglaterra con la finalidad de volver a enfriar el mercado inmobiliario. También veremos que una parte importante de capitales que han tenido ganancias en inmuebles va a ir vendiendo, para volver a invertir en activos financieros, según vaya habiendo oportunidades a largo plazo.

Algunos economistas comentan sobre la fragilidad del sector bancario en el caso de una caída abrupta de los precios de las propiedades. Personalmente, no lo veo así, por dos motivos: el primero es que las entidades financieras están muy diversificadas en las distintas ramas de la economía; el segundo es que se han cubierto suficientemente ante la eventualidad de una caída ligera del mercado. Si bien ha habido mucha especulación, que ha producido gran parte de la demanda, sigue habiendo un déficit de viviendas por habitante en la mayor parte de los países. Sin embargo, sí vemos una ralentización clara en las ventas, los inventarios han subido y los plazos de propiedades en el mercado han pasado de menos de un mes a más de 90 días.

Va a seguir habiendo mercados inmobiliarios que sigan subiendo por circunstancias puntuales y otros que se pueden ver afectados. Para el inversionista, lo importante es saber encontrar las oportunidades, entrar y salir en el mercado en el momento correcto y sobre todo, como regla de oro, diversificar.

Santiago Ulloa, CEO, TBK Investments, Inc. sulloa@tbkinvestments.com
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