Opinión

  • | 2004/02/20 00:00

    ¿Por qué es tan escaso el crédito hipotecario?

    La principal razón es el tortuoso viacrucis que se impone al acreedor para tomar posesión de las viviendas de los deudores morosos.

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Es intrigante que haya tan poco crédito para vivienda. Apenas una cuarta parte de la inversión que hacen las familias cada año en nuevas viviendas es financiada por el sistema financiero en los países en desarrollo. Las viviendas deberían ser una buena garantía para conseguir crédito pues son bienes durables, no pueden ocultarse, tienen mercados secundarios desarrollados y cuentan con valor de uso para otras personas.

Pero los intermediarios financieros no parecen muy dispuestos a prestar para financiar la inversión en vivienda. ¿Por qué?

La incapacidad de pago de la mayoría de las familias puede ser una de las razones, especialmente en América Latina donde más del 40% de la población vive con menos de US$2 per cápita por día. Sin embargo, esta no puede ser la razón principal porque, a pesar de no tener crédito, tres de cada cuatro familias tienen vivienda propia y casi todas las viviendas, aunque empiezan en forma precaria, logran convertirse durante la vida de sus dueños en viviendas de calidad aceptable. Lo cual significa que si tuvieran crédito, sus propietarios podrían gozar de una buena vivienda mientras la van pagando.

La inflación y la inestabilidad macroeconómica también son razones de importancia porque impiden que haya ahorro de largo plazo, y eso significa que el banco tiene que cobrarle tasas de interés muy altas al deudor para compensar los riesgos de prestar a largo plazo. No obstante, aunque la inflación en la mayoría de los países latinoamericanos ha bajado a tasas de un solo dígito, y aunque algunos países han empezado incluso a desarrollar mercados de capitales a largo plazo, gracias a los fondos de pensiones privados, solo en Chile esto se ha traducido en expansiones sostenidas e importantes del crédito hipotecario.

De lejos, la razón más importante de la escasez del crédito para la vivienda son las dificultades que enfrentan los acreedores para poder tomar posesión de la vivienda ofrecida en garantía cuando el deudor incumple sus obligaciones.

Los costos de estos procesos absorben típicamente entre una cuarta y una tercera parte del valor de las deudas garantizadas y pueden tomar entre uno y tres años. En Colombia, Mauricio Cárdenas y Alejandro Badel calcularon recientemente que la duración de estos procesos en tres bancos hipotecarios analizados es de 32, 46 y 58 meses, respectivamente. También encontraron que el proceso de recuperación de la garantía para un crédito de $15 millones cuesta $3,7 millones, lo cual representa una cuarta parte del valor del crédito. A finales de 2002 se aprobó una ley que aspira a reducir en cerca de 12 meses y abaratar apreciablemente estos procesos, pero su eficacia aún está por ser evaluada.

Incluso donde los costos son bajos, como en Perú, los acreedores pueden incurrir en pérdidas muy cuantiosas por pérdida de usufructo y desvalorización de la propiedad durante el proceso. En otros casos, como Bolivia, donde ha logrado hacerse muy expedito el proceso de recuperación, su costo resulta muy elevado para propiedades de bajo costo, lo que en la práctica excluye del mercado a gran parte de los potenciales demandantes. En Argentina, donde hay procesos distintos en cada provincia, hay tres veces más crédito hipotecario en las provincias donde los sistemas judiciales funcionan bien que en aquellas con sistemas judiciales deficientes, donde la recuperación de las garantías es más difícil.

Es paradójico que las normas que se han expedido en todas partes con el objetivo de proteger a los deudores, hayan producido el efecto de desalentar de tal forma a los acreedores, que quienes más necesitarían el crédito hipotecario están excluidos de él. Muchos países latinoamericanos están experimentando con subsidios directos a la vivienda para ayudar a las familias pobres a adquirir vivienda. Pero será difícil que esto sea suficiente para resolver el problema si no hay buen acceso al crédito.



Nota: El autor está vinculado al BID, pero esta columna no compromete a esa institución.
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