Opinión

  • | 2011/02/18 00:00

    La burbuja inmobiliaria china

    Una caída fuerte del mercado inmobiliario local tendría consecuencias graves para el consumo interno y, sobre todo, para la estabilidad política.

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La migración interna del campo a las ciudades, así como la fuerte inversión en infraestructura, han llevado a que la construcción haya sido uno de los motores principales del crecimiento económico de China en los últimos años. Es por ello que la potencial existencia de una burbuja en los precios del mercado inmobiliario puede ser mucho más peligrosa de lo que se pensaba inicialmente.

Parece que todos los años se buscan excusas para crear incertidumbre en los pobres mortales, al tiempo que se consultan los oráculos para intentar discernir el futuro. Estamos en un momento de clara recuperación económica y, si bien hay muchas noticias positivas, me gustaría analizar en esta columna en mayor profundidad uno de los riesgos actuales que pueden desestabilizar el tren cuando está tomando velocidad.

Las autoridades chinas llevan varios meses intentando enfriar su economía, que después de crecer más del 10% en 2010, se piensa que lo hará al 9% en el ejercicio actual. Los últimos datos publicados en noviembre (si nos podemos fiar de los mismos) indican una subida de los precios cercana al 5%. Es importante destacar que en el cálculo del índice de precios al consumo en China, la partida correspondiente a alimentos pesa 20% del mismo, frente a 14% en los Estados Unidos. Y, sin embargo, el gasto en vivienda supone nada más 8% en China frente a 42% en los Estados Unidos.

La migración interna del campo a las ciudades, así como la fuerte inversión en infraestructura, han llevado a que la construcción haya sido uno de los motores principales del crecimiento económico en los últimos años. Es por ello que la potencial existencia de una burbuja en los precios del mercado inmobiliario puede ser mucho más peligrosa de lo que se pensaba inicialmente. Mirando imágenes de satélite de muchas de las ciudades chinas, se ve que hay importantes partes de las mismas que están deshabitadas. Así mismo, el número de edificios de oficinas construidos en los últimos años y que están sin inquilinos es muy alto. Todo ello contradice un poco el mensaje oficial, pero es lo que analistas internacionales están constatando en sus viajes al país.

Sin embargo, los precios de los inmuebles en las grandes ciudades siguen subiendo. En 2010, se gastaron más de US$400 billones (miles de millones) en compras de tierra. En Beijing tuvieron un incremento de los precios del 42% y en Shanghái casi del 40%. El precio medio por metro cuadrado está llegando a los US$3.200, relativamente alto si consideramos que el PIB/per cápita ronda los US$7.000. Es cierto que la creación de riqueza y el incremento de nuevos millonarios en el país han sido grandísimos. Pero lo que se está viviendo es un momento de especulación similar a lo que se experimentó en los Estados Unidos, Irlanda o España en los primeros cinco años del decenio pasado.

Con los niveles de inflación actuales y a pesar de las recientes subidas de interés, lo que pagan los bancos a sus depositantes es cercano al 2,5%. Los ahorradores están viendo una pérdida real de su poder adquisitivo y están buscando protegerse invirtiendo en el mercado financiero y en el inmobiliario. Ya hemos comentado en el pasado que no estábamos cómodos con inversiones en el mercado accionario chino. La economía está creciendo fuerte, pero vemos formas más seguras de beneficiarse de esa creación de riqueza desde los mercados limítrofes, sin tener una exposición directa al mercado interno que es menos transparente. La inversión en mercado inmobiliario local para inversionistas extranjeros ha estado mucho más limitada a los grandes fondos inmobiliarios y prácticamente no hay exposición para los pequeños ahorradores. A pesar de ello, una caída fuerte del mercado inmobiliario local tendría consecuencias graves para el consumo interno y, sobre todo, para la estabilidad política.

Afortunadamente, hay dos variables que ponen una red de seguridad en dicho mercado: la primera, es que los préstamos han sido directos de los bancos locales a los consumidores y no ha existido un mercado secundario de deuda similar al que provocó el detonante de la crisis hipotecaria en los Estados Unidos hace tres años ("hipotecas basura"); la segunda, es el control interno del país, tanto sobre la información como sobre las variables económicas. La situación socio-política china no podría permitir una caída del poder adquisitivo que pudiese detonar una revuelta social. Es por ello que cualquier movimiento económico, como el fortalecimiento de su moneda o las subidas del precio del dinero interno se harán muy despacio y de forma comedida. No debemos olvidar que, si bien casi 400 millones de personas han pasado de la pobreza absoluta a una incipiente clase media (y en algunos casos, clase alta) con poder adquisitivo creciente, aún existen casi mil millones de chinos que no se están beneficiando claramente del crecimiento del país y es una bomba de tiempo que hay que desactivar poco a poco.

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