Cirugía destructiva

| 8/4/2000 12:00:00 AM

Cirugía destructiva

De reforma en reforma la Junta de médicos locales consiguió convertir un saludable sistema de crédito hipotecario en un tullido financiero.

por Javier Fernandez Riva

Sobre la construcción parece haber caído uno de esos terribles castigos bíblicos. Hace seis años estaba boyante. Sus expertos hablaban de la desaparición del ciclo tradicional, gracias a la apertura económica, y calificaban de pesimistas a quienes advertíamos que se estaba haciendo cada vez más difícil un aterrizaje suave. El derrumbe comenzó poco después y hoy todo está en el suelo.

Los constructores se quebraron. Varios bancos hipotecarios que habían prosperado durante un cuarto de siglo, tuvieron que ser oficializados para evitar su quiebra. Los demás siguen saltando matones. La mayoría de los deudores hipotecarios perdieron su patrimonio y, a pesar de la reciente rebajona de su deuda en más de $2,5 billones, todavía sienten que fueron víctimas de una estafa. Y el Gobierno está agobiado bajo el costo fiscal de tantos platos rotos.



Pero quienes hace años hablaban de la terminación del ciclo de la construcción tenían algo de razón. El famoso ciclo, donde alternaban períodos de vacas flacas con otros de vacas gordas, ya no se ve por ninguna parte: solo quedaron las flacas. Hace mucho que la actual recesión superó la más larga previamente observada, pero nadie espera una recuperación próxima. Y con razón. El desempleo de más de 20% y los anuncios de que vienen más sudor y lágrimas disuaden a los pocos compradores potenciales de vivienda. Las entidades de crédito están llenas de inmuebles recibidos en pago, cuya venta seguirá deprimiendo durante años los precios de los bienes raíces, por debajo de los costos de nuevas construcciones. La situación financiera de los bancos hipotecarios dista de ser la mejor y el fisco, que ya no puede con su alma, difícilmente puede ayudar más que con promesas.



Que un sistema hipotecario que funcionó bien durante dos décadas se desmoronara tan calamitosamente es extraño. Tanto que, si no fuera porque el Papa nos dio hace poco la mala noticia de que el diablo no existe, estaría tentado a echarle la culpa al Patas. Pero, si el desastre no tiene causas sobrenaturales ¿cómo se explica? Y, todavía más importante ¿podría hacerse algo para remediarlo?



La verdad es que el sistema de crédito hipotecario no avanzó hacia la crisis en forma natural e ineluctable, como se avanza de la juventud a la vejez y de la vejez a la tumba. El pobre fue objeto de múltiples intervenciones quirúrgicas para corregirle presuntas deficiencias. En cada una de ellas le extirparon algo y lo reemplazaron con alambres y mangueras hasta convertirlo en algo parecido al monstruo de Frankenstein. Con la diferencia de que el Dr. Frankenstein comenzó con un cadáver y produjo un hombre vigoroso, mientras la Junta de médicos locales arrancó con un sistema hipotecario en la flor de su juventud y salud y lo tasajó hasta dejarlo tullido e impresentable.



Un recuento de las intervenciones más significativas desde 1990:



En 1990 se decidió acabar con la exclusividad de las CAV para remunerar la liquidez. Nunca entendió la Junta que esa exclusividad era necesaria para que las entidades de crédito hipotecario pudieran captar a costos bajos y con relativa estabilidad, en un país donde captar a largo plazo es tan costoso que habría exigido cobrar tasas imposibles.

Para que las CAV pudieran asumir los mayores costos se procedió a liberar las tasas de interés de los créditos de vivienda sin tener en cuenta que se trataba del segmento menos competido del sistema financiero, por el escaso número de entidades y porque los créditos de vivienda no son repetitivos, y el cliente no suele disponer de opciones.

Para impulsar el auge de la construcción de 1991 - 1994 se bombeó dinero en abundancia inflando literalmente al paciente hasta causarle daños internos.

También se decidió atar la corrección monetaria del UPAC a la tasa de interés. Los deudores de créditos en UPAC, que los habían contratado en el entendido de que la corrección monetaria corregía por la inflación, se encontraron con la sorpresa de que la corrección monetaria excedía la inflación en varios puntos.

Para colmo, hace dos años la Junta decidió salvar las economía disparando al cielo las tasas de interés. La corrección monetaria, ya atada a la DTF, siguió ese cohete y algunos deudores hipotecarios acabaron pagando tasas de 30 puntos sobre la inflación.

La depresión económica general inducida por la brutal alza de las tasas de interés tuvo sobre el pobre sistema hipotecario un efecto muy parecido a sacar al enfermo de pulmonía a la azotea y dejarlo a la merced de la lluvia y el viento. Los precios de la propiedad raíz se derrumbaron, los deudores hipotecarios se arruinaron y las CAV se enfrentaron a la amenaza de una avalancha de entregas de desvalorizados inmuebles en pago.

Una vez la Corte Constitucional ordenó la muerte del UPAC y la reliquidación de los créditos, que se habían vuelto impagables, el Gobierno consiguió ingeniarse una fórmula para que la UVR, la unidad que reemplazó el UPAC, no pudiera usarse para captar depósitos de corto plazo. Pero los bancos hipotecarios pronto comprobaron que tampoco podían captar a largo plazo, porque era carísimo. La estrechez financiera acabó de complicar las cosas.

En mi opinión, la única esperanza de revivir el crédito hipotecario, especialmente después de la decisión de la Corte de establecer que los créditos de vivienda deberán ser los más baratos del mercado, consiste en desandar parte del camino hacia el "progreso financiero" recorrido, con tanto éxito, durante la última década. Lo más importante será restablecer para los bancos hipotecarios un acceso privilegiado a recursos de bajo costo.



Sé que esta sugerencia suscitará muchas críticas, como en otros casos donde me he atrevido a proponer alguna solución que choca con la sabiduría convencional, como en su momento ocurrió con la propuesta de eliminar la célebre banda cambiaria, hace dos años. La alternativa, para librar a la construcción de su aparente posesión diabólica, sería tratar de conseguir a un exorcista que todavía no conozca la inquietante revelación del Papa.
Publicidad

¿Tienes algo que decir? Comenta

Para comentar este artículo usted debe ser un usuario registrado.