| 6/10/2005 12:00:00 AM

Vivienda

Las firmas constructoras que lograron sobrevivir, presenciaron la más grande transformación del sector y entendieron que ni el negocio ni sus empresas volverán a ser los mismos.

La barrida fue de grandes proporciones. En 1995, se estimaba que en Bogotá había por lo menos 2.000 empresas dedicadas al negocio de la construcción. Hoy, según Camacol, esa cifra se redujo a 260. Esta drástica baja refleja la dimensión de la crisis que atravesó el sector entre 1996 y 2001, cuando se empezaron a dar los primeros síntomas de recuperación. Camilo Silva, vicepresidente de la agremiación, advierte que las firmas que lograron pasar al otro lado presenciaron la más grande transformación del sector, y entendieron que ni el negocio ni sus empresas volverán a ser los mismos.

Andrés Arango, gerente de Ospinas & Cía, recuerda que antes de 1996 la compañía estaba estructurada para manejar al mismo tiempo 15 desarrollos urbanísticos que representaban al año más de 3.000 unidades residenciales, además de proyectos especiales, como centros comerciales y torres de oficinas. Por eso, contaba con una nómina de 300 personas y enormes departamentos de diseño arquitectónico y ventas. Pero el activo más costoso era el banco de tierras que se encargaba de adquirir grandes terrenos que luego se convertían en proyectos urbanísticos, como Plaza de Las Américas, Belmira y Cofradía, este último con más de 1.000 viviendas en el sector de Fontibón.

"Eran áreas grandes que se les compraban a terratenientes, muchas de ellas financiadas con créditos, y que luego se desarrollaban por etapas. De esta manera, se generaba un flujo de caja que mantenía la estructura de la organización. Pero en 1996 todo empezó a cambiar", recuerda Arango. Y así fue. Vino el desbarajuste de la economía, se dispararon las tasas de interés y se desplomó el upac. Para completar, Ospinas & Cía acababa de adquirir una ladrillera y una firma de inversiones.

Luego llegó el caos: los proyectos de reposición no aparecieron y se volvió inviable vender vivienda, oficinas y centros comerciales. Así que les tocó parar todo, renegociar con los bancos y liquidar casi toda la nómina, que se redujo a 11 personas. En este proceso de ajuste, la firma perdió casi todos sus activos, incluidas las propiedades de su banco de tierras. Reestructuraciones similares afrontaron firmas como Pedro Gómez, Holguines, Mazuera y Meléndez, entre otras, para poder seguir con vida en el negocio de la construcción en Colombia. Sin embargo, cientos de compañías se quedaron en el camino.

Una vez superada la crisis, los accionistas de Ospinas aportaron capital fresco y desempolvaron proyectos. Pero ya no compran tierra, sino que los dueños de los terrenos se vuelven parte del negocio. De esta manera, la tierra se convirtió en un insumo más, por el cual no se giran recursos. La nómina tampoco volvió a crecer y los ingenieros, arquitectos y diseñadores se contratan ahora para cada proyecto específico. Y los insumos como hierro, ladrillos y accesorios se negocian en cómodas cuotas que no afectan el flujo de caja. Al mismo tiempo se manejan esquemas fiduciarios que garantizan la financiación y la construcción de las obras. Pero el trabajo aún no termina. Ospinas & Cía. sigue ordenando la casa por dentro, al mismo tiempo que desarrolla en Bogotá varios centros comerciales, construye viviendas para todos los estratos y está a punto de cerrar un contrato para construir un imponente hotel en la capital del país.



La diversificación

Antes de la crisis, en Bogotá casi nadie se le medía a la construcción de vivienda de interés social (VIS). Por eso, otro de los cambios más significativos que resalta Camilo Silva, es que a partir de la recesión hasta la más encopetada firma de constructores se metió en el negocio, estimulado por los subsidios del Estado. Desde entonces se puede encontrar en Bogotá una gran diversidad de proyectos de VIS -casas con precios que oscilan entre 50 y 70 salarios mínimos-, cuando a mediados de los 90 el promedio era de 100. "Salvo pocas excepciones, casi todas las empresas diversificaron y hoy construyen de todo. Pero la diversificación también fue geográfica. La necesidad las llevó a buscar nuevas oportunidades en otras ciudades e, incluso, en el exterior", sostiene Silva.

Y una experiencia que confirma lo dicho por el dirigente gremial es la Constructora Colpatria, que antes solo construía urbanizaciones de rango alto y medio. "Por filosofía y estrategia, ahora construimos todo tipo de vivienda. Eso nos ha permitido ser más elásticos", afirma Andrés Camargo, gerente de la compañía. La organización también decidió abrir su campo de acción, pues antes se limitaba a Bogotá. Ahora también están en Medellín, Cali, Barranquilla y Cartagena. "Los ciclos de la construcción no son consistentes y varían de una ciudad a otra. Por ejemplo, Cali está empezando y la Costa acaba de arrancar", explica este ejecutivo.

De igual manera, Constructora Colpatria dedica hoy entre el 20% y el 30% de su actividad a temas diferentes al de la vivienda, como la construcción de los nuevos Homecenter de Cali, Barranquilla y el de la calle 170 en Bogotá. Otro proyecto en el que está metida la compañía es el del centro comercial Plaza Imperial de Suba, del cual posee el 60%. Otra opción frente a la crisis fue la búsqueda de nuevos mercados en otros países. En México están construyendo cuatro proyectos de vivienda en Tabasco y Morelos, las cuales oscilan entre US$30.000 y US$120.000 por unidad.

Hoy, luego del vendaval y del ajuste respectivo, Colpatria se financia con capital propio. Eso significa que no debe plata. "Se castiga la rentabilidad, pero este hecho nos blinda contra todo riesgo, y de ese blindaje depende el futuro del negocio. Esa fue una de las principales lecciones que nos dejó la crisis", sostiene Camargo. Hacia el futuro, esta compañía trabaja en el mejoramiento de la calidad. En este sentido, el año pasado invirtió US$300.000 en un software para integrar todo el proceso: desde la concepción del proyecto hasta la entrega del inmueble, y recibió la certificación ISO9000 en diseño, construcción y venta de vivienda.

Una vez superada la crisis de la construcción y pese a que el sector experimenta una desaceleración con respecto a los índices de crecimiento que reportó en los años inmediatamente anteriores, varios hechos relevantes contribuirán en 2005 a la consolidación del nuevo modelo del negocio. Entre ellos, la venta de inmuebles a colombianos que viven en el exterior y la creación de los primeros fondos de inversión inmobiliaria y de las primeras sociedades especializadas en renta.
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